El Santander avanza en la reposesión de sucursales en uso cuya propiedad transfirió en el pasado a otras compañías bajo la fórmula de lease back. El grupo presidido por Ana Botín ha comprado a Deutsche Bank el lote de 14 oficinas ocupadas por el banco que le vendió en 2018 y mantiene en alquiler por unos 30 millones de euros, cifra similar a la fijada en su día para la venta, según detallan fuentes financieras.
Se trata de un paquete de locales que en origen pertenecían al Santander y transfirió dentro un gran acuerdo de lease back a su casero Uro Property. Sería esta socimi la que daría el paso posteriormente a los inmuebles a la sociedad Lerma Investments 2018, perteneciente a Deutsche Bank y por un precio de 29,5 millones. El grupo cántabro adquiere, precisamente, esta última sociedad para recuperar la propiedad y ahorrar así en alquileres.
El patrimonio de Lerma Investments son esas 14 sucursales, con un valor neto contable de 30,14 millones al cierre de 2020, últimas cuentas disponibles de la sociedad en el Registro Mercantil. Su valor individual oscila entre los 5,56 millones de un inmueble en Valladolid y 813.670 euros de otro en Barcelona, donde aloja otras dos sucursales. También incluyen establecimientos en Algeciras, Toledo, Hospitalet de Llobregat, Badajoz o Madrid, entre otros emplazamientos. Sus contratos de alquiler vencen entre el año 2031 y 2033 y en 2020 devengaron unos ingresos en rentas para la sociedad de 2,01 millones, estando los cobros futuros valorados por entonces en 25,65 millones de euros.
El Santander fue uno de los bancos que más fuertemente apostó por enajenar inmuebles para monetizarlos, manteniéndolos bajo alquileres de varias décadas, con acuerdos mil millonarios que incorporaron, incluso, a su emblemática Ciudad Financiera.
Un cambio regulatorio muta en 2019 el tratamiento contable de los arrendamientos y obliga a las compañías a recoger en su contabilidad las obligaciones (deuda) por el pago de alquileres con la adopción de la llamada normativa internacional IFRS16, alentando a deshacer esos acuerdos. La oportunidad además se acentúa en el actual escenario de inflación a doble dígito cuando la revisión de los alquileres está sujeta en contrato al IPC.
El grupo bancario ha desandado prácticamente todo el camino recorrido en su día con el lease back. En 2019 llegó a un acuerdo con los empresarios británicos y millonarios David y Simon Reuben, más conocidos como los hermanos Reuben, para adquirir su Ciudad Financiera, ubicada en la madrileña localidad de Boadilla del Monte, por unos 3.000 millones. Los Reuben se habían adjudicado la sede operativa en un proceso judicial durante el concurso de acreedores de la antigua empresa dueña de la Ciudad Financiera, Marme Inversiones.
Un año después, en 2020, tomó el control de la socimi Uro Property, dueña de otras 692 sucursales que le había vendido en el año 2007. Subió su participación en la compañía desde el 14,96% original al 99,66% con la compra del 85% por 152 millones de euros. Y ya, en el verano del ejercicio actual, adquirió una cartera con otros 380 establecimientos que le había vendido a AXA IM, filial inmobiliaria de la aseguradora francesa, por unos 300 millones.
