Desde hace prácticamente un año este Gobierno viene trabajando por la realización de una verdadera política de vivienda. "Entre las diversas líneas de actuación existe una transversal: avanzar en la transparencia e información pública del sector inmobiliario para asegurar su eficacia y eficiencia", ha apuntado Helena Beunza, secretaria general de Vivienda del Ministerio de Fomento, en la presentación del II Observatorio sobre la Vivienda en España de Century 21 en colaboración con SigmaDos y organizada por elEconomista.
"El alquiler crece en España especialmente entre la población joven y los hogares con menos ingresos" para los que supone un elevado esfuerzo económico. "El 42% de los hogares destinan al pago del alquiler más del 40% de los ingresos, lo que tiene consecuencias en la economía familiar y en la economía del país", expone Beunza.
Los precios del aquiler de manera genérica están en estos momentos un 15,9% por debajo del máximo alcanzado en 2007, unos datos que, según reconoce Beunza, "no significa que esta sea la situación idónea". Y es que hay que comparar estas cifras con la capacidad económica de las familias que actualmente no es igual a la de hace doce años. Por otro lado, en nueve comunidades autónomas los precios están más de un 15% por debajo de los precios de 2007.
"Las circunstancias nos llevan a una necesidad de actuar de forma coordinada. Se ha creado un grupo de trabajo interministerial para adoptar una serie de medidas iniciales que vienen acompañadas de otras estructurales"
"Para hacer frente a esta situación las administraciones públicas cuentan con débiles instrumentos, pocos recursos económicos y un escasísimo parque de viviendas sociales". Mientras que en España la vivienda social se sitúa en el 2,5%, en los países de nuestro entorno este porcentaje alcanza el 16%.
Para mejorar esta situación, el actual gobierno en funciones plantea una serie de medidas como la creación de "un grupo de trabajo interministerial para adoptar una serie de medidas iniciales que vienen acompañadas de una serie de medidas estructurales. Situamos a las personas en el centro de las políticas públicas, pensando en los jóvenes y en las familias más desfavorecidas", apunta la secretaria general. Desde el gobierno se trabaja en una estrategia nacional en un desarrollo urbano y resalta si bien cabe recordar que "la vivienda es competencia de las comunidades y el estado tiene competencia limitada pero estamos trabajando con ellas".
Entre ellas, "la preparación de una ley estatal de acuerdo con las competencias que tenemos, en la que se regula para todo el territorio nacional garantizando la igualdad en derecho en materias de vivienda". Entre las novedades se baraja incluir la función social de la vivienda, la regulación del servicio público de vivienda y un régimen jurídico cualificado de los parques para evitar operaciones especulativas. Además se buscará impulsar medidas como el cohousing y la flexibilidad de las viviendas para adoptarlas a las necesidades de la sociedad, que no son las mismas de hace 20 o 30 años.
"Es necesario conseguir tramitación administrativa que eliminen esos procesos burocráticos en los que aprobar un plan general tarde 10 años. Buscaremos medidas específicas para el acceso de los jóvenes a la vivienda y apoyo de la financiación. Estas medidas articularán el giro social de la vivienda a corto, medio y largo plazo. Estaría bien afrontarlo en el marco de un pacto de Estado puesto que es necesaria la coordinación de las medidas permanentes", expone Beunza.
"¿Cuál es el futuro de los jóvenes en España? Más que prever el futuro nuestra preocupación es poner las personas en el centro del debate"
"¿Cuál es el futuro de los jóvenes en España? Más que prever el futuro nuestra preocupación es poner las personas en el centro del debate", expone Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España y Portugal, que plantea para la realización de este informe el importante análisis de los jóvenes y su acceso a la vivienda, teniendo en cuenta un espectro hasta los 34 años debido al retraso de la emancipación.
Rosa Díaz Fernández, directora general de SigmaDosEn afirma que "con este informe se tiene una radiografía exhaustiva de los que piensan los jóvenes de la vivienda". El 56,4% de los jóvenes vive emancipado. Sin embargo, la experta señala que "vivir fuera del hogar familiar no significa que pueda ser económicamente independiente. Tener ingresos no garantiza la independencia y ser económicamente independiente no siempre lleva a la emancipación". De 18 a 24 años el porcentaje mayoritario vive con los padres y a partir de los 24 en pareja.
El grado de satisfacción de los jóvenes con su vivienda es muy alto, "no hay un grado de frustración en cuanto a la vivienda" y este grado de satisfacción tiene una nota por encima de de 7. Sin embargo, 8 de cada 10 jóvenes no viven donde querrían por falta de recursos, a lo que más del 40%, afirma aunque trabaja no tiene recursos económicos para hacerlo, mientras que el 24,6% afirma que aún está estudiando. En cuanto a la pregunta de dónde querrían vivir los jóvenes, este informe revela que la mitad querría vivir en pareja en una casa en propiedad, mientras que un 15% manifiesta que en una casa en propiedad, solo.
Entre los jóvenes no emancipados, el 36,9% considera que su primera vivienda debería estar en zonas periféricas del centro de su ciudad. Los jóvenes prefieran un salón grande y habitación pequeñas con cocina independiente, además, la calidad de la construcción, la eficiencia energética y el transporte son tres claves que marcan a los jóvenes en cuanto a sus expectativas de vivienda.
La casa deseada en el momento de su emancipación para un 72% es tener una casa el propiedad, el 35% de los jóvenes hasta 24 años prefieren alquilar y el 65,8% quiere vivir en su ciudad. Sin embargo, la máxima aspiración para el futuro del total de los jóvenes tanto emancipados es vivir en un chalet independiente.
En cuanto al coliving, resulta una idea atractiva para una etapa de la vida para el 20% de los jóvenes entre 18 y 24 años, un porcentaje que desciende a medida que sube el rango de edad. Entre los que consideran una idea atractiva, el 84% cree que esa experiencia es satisfactoria porque permite compartir experiencias con personas con los mismos intereses.
En cuanto al problema de acceso a la vivienda de los jóvenes, ¿se agravará esta situación al futuro? Ricardo Sousa señala dos perspectivas: "la pública donde tiene que haber apoyo por parte del estado y la privada puesto que hay una clara oportunidad de negocio para llegar a lo que los jóvenes necesitan", el CEO de Century 21 se muestra optimista de cara al futuro y al acceso de los jóvenes a la vivienda.
Por su parte, Carolina Roca Castillo, vicepresidenta de ASPRIMA considera que "es uno de los problemas más graves que tenemos en nuestro país. Es una crisis que es una realidad y lo es a nivel europeo. La producción de vivienda social desde el año 2010 cayó estrepitosamente, en España desde los años 80 se han puesto en el mercado 75.000 viviendas de media anualmente de precio asequible, mientras que en el año 2018 ha sido de 5.100 viviendas. Ese estabilizador social de acceso a la vivienda con una colaboración público-privada ha desaparecido". De este modo, Roca señala que "encontramos un problema grave que no tiene una solución a corto plazo y hay que aligerar este acceso que tiene una consecuencia muy grave en la edad de emancipación". A lo que considera que "las distintas administraciones públicas se han dado cuenta que necesitan la colaboración privada".
Luis Caballero García, adjunto a la dirección general de INJUVE, vuelve a resaltar un pacto social y administrativo para solucionar este problema del acceso a la vivienda, "los jóvenes tienen una conciencia generacional marcada por la realidad".
Liberar el suelo o agilizar licencias son algunas de las opciones que ofrece Javier Sánchez, CMO de AEDAS Homes. "Hay un 90% que se proyecta con casa en propiedad y un 60% está obligado a hacerlo en alquiler, tenemos una responsabilidad ética de dejarles a los jóvenes las cosas mejor de lo que están". El tema de la financiación es otro de los aspectos a la hora del acceso a la vivienda, "el gran reto está en la parte financiera y regulatoria", apunta el CMO de AEDAS, quien añade que "en la política de emancipación es clave que el que se quiera ir de casa pueda hacerlo".
En Madrid recibimos 300 personas cada día nuevas. "Se necesitan nuevas casas, hay que hacerlas pero la clave está en que tengamos mucha agilidad a la hora de disponer de suelo, rapidez a la hora de conceder las licencias. Lo que necesitamos es que se den facilidades para que el mercado se pueda autoregular", concluye Javier Sánchez.
¿El sector privado está preparado para ofrecer estas soluciones a la nueva demanda sin esperar a las administraciones? ¿Se logrará casar la oferta y la demanda? En este sentido, Javier Sánchez señala que "el ritmo sano de casas está entre las 120.000/140.000 casas nuevas al año. Yo creo que es un objetivo que cumpliremos porque hay demanda, pero evidentemente no va a ser mañana. Si entre todos nos ponemos a trabajar es algo que podemos hacer, la clave es hacerlo a un precio razonable".
Carolina Roca no se muestra tan optimista: "la realidad que veo es nuestra cuota de mercado. Cada vez nuestro coste de producción es más elevado y el poder adquisitivo más restringido".
Otras formas de habitar: coliving y microhousing
Ante el problema del acceso a la vivienda se plantean nuevas formas de habitar como el coliving. Patricio Palomar, socio de Aire Partners explica qué no es el coliving, "vivir en caja de cerilla o compartir espacios pequeños, es compartir con gente e intereses comunes, en una situación muy concreta para una época de las personas. Es una solución coyuntural para un momento concreto".
"En España están aterrizando diferentes formas de coliving, pero es el cliente quien lo elige" indica Antonio Mochon, consejero delegado de Excem Socimi Sir. "Nuestro cliente dice que hacemos algo diferencial en el coliving. El sector nace con una necesidad. En España empieza a surgir lo que quiere es tener una convivencia y compartir unas experiencias y nosotros tenemos que ser los que ayudamos a que eso se produzca. Da igual como se distribuyan los espacios. El tema es si eres capaz de generar esa convivencia. Al final el cliente valora si un precio está determinado en el proyecto que le das", apunta Mochon. "Coliving es crear una comunidad entorno a un espacio", afirma Javier Fernandez-Couto, country manager Spain de PROJECTS.
¿Hay interés por parte de fondos y gestoras por estos proyectos? El gran potencial que deben trabajar los promotores es el acceso de los jóvenes a la vivienda, "eso lo vemos como un nicho de oportunidad", expone David Botín, director general de Aurea Homes, "tanto en alquiler como las residencias de estudiantes o el coliving. Que no va a ser la solución al problema de la vivienda joven pero sí ofrecen productos alternativos. El capital va a estar".
"La principal ventaja del coliving es la flexibilidad y la sencillez, apunta Fernandez-Couto, no hay que estar en un piso ligado y el periodo puede ser limitado sin necesidad de entrar en contratos de alquiler por un tiempo determinado", en cuyo caso los contratos son de seis meses. Mientras que en Excem Socimi, por su tipo de cliente está pensado para media/larga estancia.
En la clausura de estas jornadas, Rosalía Gonzalo López, consejera de Transportes, Vivienda e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid, apunta que "la administración tiene que dar respuesta a necesidades porque sino estaremos a mitad de un camino que tenemos que abordar. La vivienda en las grandes ciudades escasea por la falta de suelo". Uno de los motivos que Gonzalo señala en la comunidad de Madrid "es por la paralización de los desarrollos urbanísticos, que ha conducido a que el suelo cada vez esté más encarecido. Tenemos que acompasar la administración a las necesidades reales. Las administraciones lo tenemos que poner fáciles".
