En España hay más de 8 millones de personas mayores de 65 años con vivienda en propiedad. Acumulan un ahorro de 600.000 millones de euros en vivienda frente a los 120.000 millones en planes de pensiones por el total de la población, según datos de Óptima Mayores.
Sin embargo, el año pasado solo se comercializaron 45 hipotecas inversas en nuestro país, según las cifras ofrecidas por el Consejo General del Notariado. Pero empecemos por el principio. ¿Qué es una hipoteca inversa?
Se trata de un producto de ahorro para mayores de 65 años o personas con discapacidad que permite obtener unas rentas por tu vivienda. Como su propio nombre indica, este producto funciona de manera contraria a la hipoteca de toda la vida. Tras la tasación del inmueble, el banco concede un préstamo a los propietarios por una cantidad que suele oscilar entre el 20 y el 45% de la tasación y que se puede recibir por tres vías: de un solo golpe toda la cantidad, a través de rentas mensuales, o la combinación de estas dos.
La particularidad es que la deuda que se va generando, más los intereses, que suelen ser del 5% anual, pasarán a los herederos en caso de que éstos quieran quedarse con la vivienda. Las personas que suscriban la hipoteca inversa seguirán constando como propietarios y podrán seguir viviendo ahí hasta que fallezcan.
Podrán acceder a ella si la vivienda tiene un valor mínimo de 150.000 euros y viven en ciudades con más de 45.000 habitantes.
Las opciones para los herederos
A este respecto, los herederos también tienen diferentes opciones. En el plazo de un año deberán decidir si quieren quedarse con la casa, para lo que tendrán que saldar la deuda con el banco, venderla para pagar la deuda y obtener una plusvalía en caso de que se pueda, o entregar directamente la casa a la entidad y éste es, precisamente, uno de los motivos por los que en España apenas se comercializan hipotecas inversas: las entidades no quieren más inmuebles.
"Si a los bancos no les interesan las hipotecas inversas no las ofrecerán, por lo que deberían existir incentivos para las entidades. Si no las ofrecen, los particulares no las conocen", indica Dámaso Cruz, decano del Colegio Notarial de Aragón.
Lo que nos lleva al segundo motivo de la escasa penetración de este producto entre la población española, el desconocimiento. Desde Óptima Mayores apuntan a que solo el 12% de los propietarios mayores de 65 años sabe que esta alternativa existe.
"La hipoteca inversa les permite a los mayores convertir ese ahorro, que está inmovilizado en la vivienda, en liquidez", explica Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores. Esta compañía ha conseguido comercializar este producto en España con el banco portugués BNI (Banco de Negócios Internacional), ya que ninguna otra entidad en el territorio ha querido hacerlo. Eso sí, Cominges señala que "en 2019 vamos a ver bancos y compañías de seguros entrando en este negocio. Pero nos ha costado mucho convencerles. Primero, por la crisis inmobiliaria y financiera y, después, porque creían que existe un riesgo reputacional, para mí mal entendido, al tratarse de un sector de la población vulnerable".
Pros y contras
El beneficio más evidente de las hipotecas inversas es poder convertir en dinero líquido el patrimonio inmovilizado en un inmueble y, de esta manera, complementar la pensión a la vez que se puede seguir viviendo en la propiedad.
Otra de las ventajas es que el cliente solo tiene que pagar la tasación, ya que el resto de costes asociados a la constitución de la hipoteca corren a cargo del banco, que luego se sumarán al préstamo final. Por otra parte, se puede cancelar en cualquier momento, satisfaciendo la deuda contraída hasta ese momento. No obstante, este producto también tiene peros. Uno de ellos es que uno de sus atractivos fiscales ya no existe. Se trata de la exención del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, ya que desde hace unos meses es el banco el que asume ese gasto.
El dinero recibido por el inmueble no tributa por el IRPF al tratarse de disposiciones de una cuenta de préstamo o crédito
Eso sí, el dinero recibido por el inmueble no tributa por el IRPF al tratarse de disposiciones de una cuenta de préstamo o crédito. Por otro lado, si lo que se pretende es recibir una paga para toda la vida, es necesario contratar un seguro de rentas vitalicias. "Si la hipoteca inversa se realiza en su modalidad simple, es decir, sin contratar un seguro de rentas vitalicias diferidas, el riesgo de longevidad no estará cubierto, por lo que, si el interesado sobrevive a la edad estimada de la operación, dejará de percibir los ingresos complementarios", indica Ramón Hernández Peñasco, profesor del IEB y socio director de Legal Field.
Otro de los seguros que se pueden contratar, como recuerda Dámaso Cruz, es el de amortización, "de tal manera que una compañía de seguros pague el saldo del que tú hayas dispuesto en el momento del fallecimiento. Pero esos seguros, que garantizarían que los herederos recibieran el inmueble sin carga, tratándose de gente de avanzada edad, son carísimos". Asimismo, teniendo en cuenta que el banco solo concede entre el 20 y el 45% de la tasación, este producto es más ventajoso para aquellos inmuebles de importes elevados.
Por ejemplo, según la calculadora de Óptima Mayores, una persona de 70 años que tenga una casa valorada en 400.000 euros recibiría 116.000 euros o 560 euros al mes, mientras que la misma persona con una casa de 220.000 obtendría 63.800 euros o 308 euros al mes. A este respecto, Dámaso Cruz matiza que "para una persona que tenga una pensión de 600 euros, si de esta otra manera se le asegura una renta de 300 euros llegará mejor a fin de mes". En España la pensión mínima está en los 642,90 euros para mayores de 65 años con cónyuge no a cargo y en 835,80 euros con cónyuge a cargo.
