Vivienda

La hipoteca inversa: ¿por qué no triunfa en un país de propietarios?

En España hay más de 8 millones de personas mayores de 65 años con vivienda en propiedad. Acumulan un ahorro de 600.000 millones de euros en vivienda frente a los 120.000 millones en planes de pensiones por el total de la población, según datos de Óptima Mayores.

Sin embargo, el año pasado solo se comercializaron 45 hipotecas inversas en nuestro país, según las cifras ofrecidas por el Consejo General del Notariado. Pero empecemos por el principio. ¿Qué es una hipoteca inversa?

Se trata de un producto de ahorro para mayores de 65 años o personas con discapacidad que permite obtener unas rentas por tu vivienda. Como su propio nombre indica, este producto funciona de manera contraria a la hipoteca de toda la vida. Tras la tasación del inmueble, el banco concede un préstamo a los propietarios por una cantidad que suele oscilar entre el 20 y el 45% de la tasación y que se puede recibir por tres vías: de un solo golpe toda la cantidad, a través de rentas mensuales, o la combinación de estas dos.

La particularidad es que la deuda que se va generando, más los intereses, que suelen ser del 5% anual, pasarán a los herederos en caso de que éstos quieran quedarse con la vivienda. Las personas que suscriban la hipoteca inversa seguirán constando como propietarios y podrán seguir viviendo ahí hasta que fallezcan.

Podrán acceder a ella si la vivienda tiene un valor mínimo de 150.000 euros y viven en ciudades con más de 45.000 habitantes.

Las opciones para los herederos

A este respecto, los herederos también tienen diferentes opciones. En el plazo de un año deberán decidir si quieren quedarse con la casa, para lo que tendrán que saldar la deuda con el banco, venderla para pagar la deuda y obtener una plusvalía en caso de que se pueda, o entregar directamente la casa a la entidad y éste es, precisamente, uno de los motivos por los que en España apenas se comercializan hipotecas inversas: las entidades no quieren más inmuebles.

"Si a los bancos no les interesan las hipotecas inversas no las ofrecerán, por lo que deberían existir incentivos para las entidades. Si no las ofrecen, los particulares no las conocen", indica Dámaso Cruz, decano del Colegio Notarial de Aragón.

Lo que nos lleva al segundo motivo de la escasa penetración de este producto entre la población española, el desconocimiento. Desde Óptima Mayores apuntan a que solo el 12% de los propietarios mayores de 65 años sabe que esta alternativa existe.

"La hipoteca inversa les permite a los mayores convertir ese ahorro, que está inmovilizado en la vivienda, en liquidez", explica Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores. Esta compañía ha conseguido comercializar este producto en España con el banco portugués BNI (Banco de Negócios Internacional), ya que ninguna otra entidad en el territorio ha querido hacerlo. Eso sí, Cominges señala que "en 2019 vamos a ver bancos y compañías de seguros entrando en este negocio. Pero nos ha costado mucho convencerles. Primero, por la crisis inmobiliaria y financiera y, después, porque creían que existe un riesgo reputacional, para mí mal entendido, al tratarse de un sector de la población vulnerable".

Pros y contras

El beneficio más evidente de las hipotecas inversas es poder convertir en dinero líquido el patrimonio inmovilizado en un inmueble y, de esta manera, complementar la pensión a la vez que se puede seguir viviendo en la propiedad.

Otra de las ventajas es que el cliente solo tiene que pagar la tasación, ya que el resto de costes asociados a la constitución de la hipoteca corren a cargo del banco, que luego se sumarán al préstamo final. Por otra parte, se puede cancelar en cualquier momento, satisfaciendo la deuda contraída hasta ese momento. No obstante, este producto también tiene peros. Uno de ellos es que uno de sus atractivos fiscales ya no existe. Se trata de la exención del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, ya que desde hace unos meses es el banco el que asume ese gasto.

El dinero recibido por el inmueble no tributa por el IRPF al tratarse de disposiciones de una cuenta de préstamo o crédito

Eso sí, el dinero recibido por el inmueble no tributa por el IRPF al tratarse de disposiciones de una cuenta de préstamo o crédito. Por otro lado, si lo que se pretende es recibir una paga para toda la vida, es necesario contratar un seguro de rentas vitalicias. "Si la hipoteca inversa se realiza en su modalidad simple, es decir, sin contratar un seguro de rentas vitalicias diferidas, el riesgo de longevidad no estará cubierto, por lo que, si el interesado sobrevive a la edad estimada de la operación, dejará de percibir los ingresos complementarios", indica Ramón Hernández Peñasco, profesor del IEB y socio director de Legal Field.

Otro de los seguros que se pueden contratar, como recuerda Dámaso Cruz, es el de amortización, "de tal manera que una compañía de seguros pague el saldo del que tú hayas dispuesto en el momento del fallecimiento. Pero esos seguros, que garantizarían que los herederos recibieran el inmueble sin carga, tratándose de gente de avanzada edad, son carísimos". Asimismo, teniendo en cuenta que el banco solo concede entre el 20 y el 45% de la tasación, este producto es más ventajoso para aquellos inmuebles de importes elevados.

Por ejemplo, según la calculadora de Óptima Mayores, una persona de 70 años que tenga una casa valorada en 400.000 euros recibiría 116.000 euros o 560 euros al mes, mientras que la misma persona con una casa de 220.000 obtendría 63.800 euros o 308 euros al mes. A este respecto, Dámaso Cruz matiza que "para una persona que tenga una pensión de 600 euros, si de esta otra manera se le asegura una renta de 300 euros llegará mejor a fin de mes". En España la pensión mínima está en los 642,90 euros para mayores de 65 años con cónyuge no a cargo y en 835,80 euros con cónyuge a cargo.

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comentariosforum11

jose manuel
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Joder, pues menudo timo: si tienes una casa de 400.000 euros puedes conseguir hasta 116.000 (poco más de cuarto de la opción.

Está claro que le gente no la pide porque no es tonta: Si tienes una casa de 400.000, es mejor venderla comprarte una más pequeña por 200.000, y sigues teniendo unos150.000 para ti y otros 50.000 que se te irán en gastos. Del otro modo, cobras menos y no tienes ni dinero ni casa. Vaya jetas, yo creí que por lo menos te darían la mitad del valor, pero ni de lejos.

Puntuación 39
#1
Juan
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Sera rentable cuando haciendo una hipoteca normal y una inversa te salga más barato que el aquiler. Esta muy lejos tiene que subir el precio de la vivienda a millones, se han adelantado para coger posiciones.

Puntuación 10
#2
Ja
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Eso por no añadir que si la casa te la tasan en 400.000€ es porque vale 600.000 o mas. Estos timos tenían que estar perseguidos por la ley. Pero claro, si los que hacen las leyes son del mismo palo...

Puntuación 31
#3
nicaso
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Vamos, toda una chapucita para engañar no se sabe a quien. Con lo que cuesta comprar una casa para la mayoría de los mortales hay que completar una cutre pensión para que no te mueras de hambre y pagar un seguro para que no te puedas ver en la calle. ! Menudas soluciones ofrecen !.

Puntuación 23
#4
Usuario validado en elEconomista.es
uex
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Indudablemente es mucho más ventajoso venderla a un familiar al 0% y pagarla a plazos de 600€. No interviene el Banco, por lo tanto te ahorras los intereses, tan solo el notario.

Puntuación 17
#5
Chorizeros
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Desde luego sois pesaos.

Este es el enésimo intento de vendernos la panacea de la banca, le vendemos el préstamo hipotecario para que acceda a la vivienda, le recompramos su casa sin intereses y que cuando fallezca sus herederos se metan en otra hipoteca.

Entre el Estado ladrón que aplica el impuesto de sucesiones y patrimonio y el banco chorizo que aplica la hipoteca eterna, no sé cuál es mas dañino para el honrado pueblo español.

Puntuación 28
#6
BANKERO
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LOS POTENCIALES CLIENTES DE ESTA HIPO TECA SON GENTE MÁS BIEN MAYOR QUE LA VA A PALMAR DENTRO DE POCO

MEJOR QUE SE META EN ESTO SOLO GENTE CON POSIBLES

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#7
Josep t
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Esto solo puede ser valido para personas solteras, que solo tengan la casa, que no tengan ningun tipo de pariente, ninguna paga, y en su cartera no tengan nada, Y aun asi, es mejor venderla y comprarte una mas pequeña, y todavia haras negocio

Puntuación 12
#8
¿¿???
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HOMBRE, NO TRIUNFA PORQUE ES UNA MAJADERIA.

Puntuación 13
#9
Ilegal suelo hipotecario
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Con la estafa del ilegal suelo hipotecario que continuan pagando autonomos y Pymes ,, o la mitad de las reclamaciones de los particulares que no les han devuelto un duro ,, como para fiarse de la banca en este pais de impunidades y corrupcion descarada -

Puntuación 0
#10
OTra chorissada
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Otra chorissada mas .. .. como para fiarse de la banca

Puntuación 2
#11