Desde el primer trimestre del año 2010, el índice que mide el precio de vivienda en Alemania ha subido desde los 97 puntos hasta alcanzar a día de hoy los 122, una de las mayores subidas en Europa. Este repunte de los precios parece surgir de una escasez de vivienda nueva. Y es que en Alemania no se está construyendo casi nada porque la inversión puede no llegar a ser rentable. Una ley aprobada por el Gobierno de Merkel que poner tope al precio de los alquileres podría estar desincentivando la inversión en construcción.
Tal es la preocupación, que el gigante financiera alemán Deutsche Bank ha dedicado su último documento de análisis a este problema, titulado sin tapujos: 'Germany: is housing policy heading towards the precipice?'. Desde la entidad germana se explica que la política del Gobierno intenta hacer asequible la vivienda a todas las familias, sin embargo parece que ha comenzado a tener efectos contraproducentes sobre los precios de la vivienda. La demanda crece, pero la oferta se ha estancando.
"La escasez de viviendas es la principal característica del ciclo actual que vive la vivienda en Alemania... La reciente introducción por parte del Gobierno de una normativa que establece un precio 'techo' para el alquiler está ayudando a las familias con menores rentas a corto plazo. Sin embargo, el impacto a medio plazo contradice el objetivo de lograr 'una vivienda asequible'", explica el banco en el documento.
De este modo, "la actividad de la construcción está ralentizándose, algo particularmente extraño en un contexto de precios crecientes y de bonanza económica. Según parece, muchos de los proyectos planificados ya no son viables y se han abandonado tras la introducción que acota los precios del alquiler".
En Alemania el alquiler siempre tenido mayor fuerza que en el resto de Europa. Según los últimos datos de Eurostat el 47,4% de los ciudadanos vive de alquiler, una cifra que parece ir en ascenso según la tendencia de los últimos años. Por eso, los dos grandes partidos de Alemania llegaron a un acuerdo para impulsar un 'techo' al precio del alquiler llamado en alemán 'Mietpreisbreme' que entusiasmo a ciudadanía y políticos. Ahora parece que empieza a perder popularidad.
Como explica el semanario británico The Economist, esta normativa prohíbe que los propietarios de los inmuebles pongan precios que se desvíen al alza más de un 10% de la media local, con el objetivo de frenar el precio de los alquileres. Antes de que se aprobase esta normativa, varios economistas junto al Instituto Alemán de Investigación Económica alertaron de que esta medida podría desincentivar la construcción de nuevas viviendas e incentivar la creación de un mercado negro, en que inquilinos desesperados por encontrar un alquiler estuvieran dispuestos a pagar el precio legal más otra parte el 'B' al dueño del inmueble.
Los resultados de esta política se están viendo ya de forma clara: "Sin expansión de la oferta y con la demanda creciendo, las grandes ciudades de Alemania están viendo como los precios de la vivienda se disparan. Además, esta tendencia podría acentuarse si los inversores siguen viendo en la vivienda ya construida una oportunidad para lograr beneficios antes la caída de los tipos de interés".
Desde Deutsche Bank señalan que "mientras que el crédito para la construcción de vivienda residencial no crece, la concesión de nuevas hipotecas a tipos de interés bajos están creciendo a un ritmo que supera los dos dígitos, los inversores están demandando crédito a bajos tipos para comprar viviendas ya construidas".
Para concluir, la entidad financiera cree que "si la construcción continúa de capa caída, existe el riesgo de que a medio plazo de que los precios sigan disparándose y a media plazo terminen con una fuerte corrección del mercado. Los costes económicos de este ciclo serán grandes, por lo que el Gobierno alemán debe revisar urgentemente sus estrategias respecto al mercado inmobiliario e implementar un paquete de medidas que estimule la construcción residencial".
