Vivienda

"En general, creo que no se producirá una mayor bajada del precio de la vivienda"

José Luis Miró, socio director de Estrategia Corporativa de Knight Frank. Foto: Nacho Martín.

En el nuevo mapa inmobiliario, la consultora Knight Frank quiere ser una de las principales protagonistas en ese mercado, donde se producirán movimientos entre las compañías, explica el socio director de Estrategia Corporativa de Knight Frank, José Luis Miró, en su primera entrevista tras su salida como vicepresidente ejecutivo del grupo Sando.

¿Cuál es el papel de Knight Frank en el nuevo mapa inmobiliario?

 La mayoría de los promotores han hecho la primera refinanciación de su deuda y ahora están invernando. El sector se reactivará para atender una demanda. Hay algunos promotores refinanciados que no tienen esa capacidad financiera para atender al mercado, por lo que se unirá a otras sociedades para poder presentar un proyecto de mayor tamaño y darle credibilidad a la banca. Así, diversificarán su negocio y unirán fuerzas.

¿Son uniones de grandes o medianas empresas?

Afecta a cualquier empresa. En muchas empresas grandes, la banca tiene participaciones y no es su negocio. Una posible salida sería unirse. Hay inmobiliarias cotizadas que están participadas por los mismo bancos. Pasa lo mismo en las empresas familiares.

¿Cuándo se producirán estos movimientos?

Ocurrirán este año y los próximos. El mercado inmobiliario necesita que las empresas reaccionen. No puede haber tanta compañía sin reacción, mientras que en España hay grandes proyectos que están participados por muchos actores. Además, la Administración pública ha dado un toque de atención ante la parálisis del sector.

¿A qué se refiere con ese toque de atención?

Los ayuntamientos pueden exigir a los promotores que efectúen avances urbanísticos necesarios en los desarrollos, por lo que pueden cambiar la manera de trabajo expropiando ese plan a la promotora.

A raíz de la crisis financiera ligada a la inmobiliaria, ¿cree que cambiará la forma de financiación en el mercado?

Hace falta un reanálisis del préstamo al promotor. Antes, el precio de venta de una vivienda era la clave para cuantificar el préstamo al promotor. Ahora se evalúa en función de los costes de cada banca. Ahora mismo la banca mide muy bien la rentabilidad del proyecto.

¿Se ha abierto el grifo de la financiación para realizar nuevos proyectos?

La banca española financia todo proyecto bueno, aunque su prioridad es financiar aquellos que tienen en su cartera para posteriormente venderlos.

Pero, con todo el stock de vivienda que hay en el mercado ¿La banca está dispuesta a financiar nuevos desarrollos?

Hay que hacer una clara diferencia en el stock de vivienda. Se está agotando el parque de viviendas de primera residencia terminada. Cuando se ha ajustado el valor de las casa se ha vendido este tipo de producto, por lo que hay demanda.

¿Habrá más ajustes en el precio de la vivienda?

En general, creo que no se producirá una mayor bajada del precio de los pisos. Hay que tener en cuenta que se ha efectuado un ajuste medio que oscila entre el 25 y 30 por ciento. Hoy, el precio está en manos de los clientes.

¿Cree que la Administración podría mejorar los procesos de gestión urbanística, aprovechando el parón del sector?

Sí. La gestión urbanística tiene que modernizarse y contar con un mayor grado de agilidad en su tramitación. España debe racionalizar el proceso urbanístico, que puede llevar entre 7 u 8 años, y qué mejor momento que ahora cuando todo está paralizado.

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forum Comentarios 98

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OFERTAS CUENTA NOMINA
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¿Que van a decir las inmobiliarias? pues que la crisis esta tocando a su fin y que los precios de las viviendas son una ganga. Pero la realidad es bien distinta, el stock de viviendas sigue superando el millon y las ventas mensuales no pasan de 40 mil viviendas, asi que como en cualquier mercado cuando la oferta es muy superior a la demanda, los precios bajan.

Otro tema, es que cuando eres parte interesada digas otras cosas.

Puntuación 115
#1
Conozco el sector.
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Mi trabajo tiene que ver, indirectamente con el negocio inmobiliario y tengo que decir que el volumen de ventas sube constantemente desde hace un año. La subida del IVA no ha afectado en absoluto a la recuperación. Y son ciertas dos cosas: el stock de vivienda residencial se está agotando y la construcción de nueva vivienda está totalmente parada. Llegará un momento en que la subida de precios será inevitable y con ella la reactivación del sector.

Puntuación -132
#2
inypsa
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Ahora mismo me voy a la puera de alguna sucursal del banco del BOTIJO,sacando espuma por la boca y esperando en la puerta mientras hablen,sufrioendo ataque epílepticos por la ansiedad de la espera para que me endonsen una magnifíca CIPOTECA y de paos me coloquen unas cuantas PREFERENTES PERPETUAS

espumeo por lña boca,los ojos se me hacen chirribitas, ay DIOSSS

QUE ME LO QUITAN DE LAS MANOS

Puntuación 76
#3
inypsa
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Ahora mismo me voy a la puera de alguna sucursal del banco del BOTIJO,sacando espuma por la boca y esperando en la puerta mientras hablen,sufrioendo ataque epílepticos por la ansiedad de la espera para que me endonsen una magnifíca CIPOTECA y de paos me coloquen unas cuantas PREFERENTES PERPETUAS

espumeo por lña boca,los ojos se me hacen chirribitas, ay DIOSSS

QUE ME LO QUITAN DE LAS MANOS

Puntuación 15
#4
Pablo
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Desde el inicio de la crisis, veo a gente relacionada con inmobiliarias hablando de que "no bajarán más los precios de la vivienda". Incluso en 2008 decían que ya habíamos tocado fondo. Con el stock de vivienda que hay (sobre todo en manos de entidades bancarias), los precios no pueden más que bajar. Ley de oferta y demanda.

Puntuación 74
#5
Jon Vaina
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Me gusta de este periodico el escuchar opiniones de personas que por sus trabajos saben directamente la veracidad de una noticia, yo las que puedo saber opino y no tiene nada que ver con lo que aparece en la noticia, asi que imagino que los demas que sepan de vivienda tampoco

Puntuación 13
#6
Deivid
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Ciertamente aunque se agote el stock de viviendas su precio tiene que bajar porque los bancos no dan credito para comprar una vivienda y el comprador no tiene ni un euro ahorrado, ni siquiera para pagar los costes que se originan de la compra.

También hay otras personas que dicen lo contrario, que van a seguir bajando. Es mentira que hayan bajado un 25%-30%, una cosa es decirlo y otra hacerlo. Aún así, es insuficiente ese bajada porque la hacen desde precios que nunca se han pagado.

Puntuación 57
#7
Consultóo
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Doctó Doctó sigo soñando con casas y casas que suben y suben y los bancos dan a todos hipostecas y la gente se mata por comprar.

Será el riego ?

Puntuación 46
#8
VAS Y LO CASCAS
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Jon Vaina, eres demasiado profundo para que te entiendan.

HABLA BIEN!!

Puntuación 17
#9
a
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Conforme la oferta se vaya reduciendo la presión de la demanda será mayor y hará que los precios o no bajen o incluso suban.

Si no se construye nada y se vende es lógico que la oferta se reduzca por mucho que joda a los que quieran que les regalen los inmuebles. Es cierto que se ha bajado de un 25 a un 30% en general y en la costa la bajado ha sido incluso superior pero hay mucho listo que se cree que un mercado tan rígido se va a comportar como el de las materias primas y se iban a producir bajadas superiores al 50% o chollos por quiebras bancarias de comprar por la cuarta parte de su antiguo valor.

Puntuación -59
#10
Spain
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Los vendedores quieren precios que los compradores no están dispuestos a ofrecer.

http://www.gold-eagle.com/editorials_08/willie060310.html

Puntuación 29
#11
a
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O los compradores quieren precios que los vendedores no están dispuestos a ofrecer.

Puntuación -28
#12
Organismos Oficiales del Estado
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Hay que hacer caso siempre a los EXPERTOS.

Si este pavo, dice que el enorme stock de vivienda ya se ha absorbido es que SERí VERDAD!!

Información tambien suministrada por el MINISTERIO DE LA VIVIENDA, que está para defender al ciudadano.

Puntuación -22
#13
Jon Vaina
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Pues que la gente que sepa hable, yo os dire que el ministro en castilla y leon dice que a reprogramado obras y las a parado en seco, las constructoras han despedido muchisima gente y mas que se va a ir al paro, la obra publica está herida de muerte. No podrán vivir de ella casi ni un tercio de las persona que vivian de ella hace 2 años

Puntuación 25
#14
fernando
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JAJAJA, ya va, ya va, vuelven a la carga. No sólo hay más de un millón de viviendas en stock, sino más de tres millones de viviendas vacías. Las viviendas del stock que van saliendo es más porque los Bancos se quedan con ellas, al no devolver la deuda consructores-promotores, que por la demanda que deado los precios y la escasez de trabajo, así como poca compra de inmuebles por parte de los extrannjeros que sigue siendo muy baja.

Puntuación 35
#15
Algarrobo
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Soy el estudiante de primero de económicas en una universidad privada. Hoy he visto menos gente en la cola del paro. Supongo que están haciendo cola en la puerta de la constructora de mi padre para comprar alguno de los pisos que no vendemos desde hace tres años. Eso estaría bien porque ya no me amenaza con mandarme a una obra. Me amenaza con ponerme a roturar la tierra sin mula ni nada.

Puntuación 36
#16
Fran
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Claro claro, el año que viene suben el 10%

No complo, No complo, yo vivil bien, no hipotecalme de pol vida. Querel pagal plecio justo

Puntuación 24
#17
Manolo el constructó
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Soi un costructó que costrui ma de tresienta casas presiosas en er tereno que eredé de mi aguelo en la partida de la casa la tinaja, al final del pueblo.tos mis becinos lo saven y que los piso me lo quitan de la manos.

Yo entiendo mucho desto, y se que ban a subir otra vé y llo los voi a vendé por dosientos millone cada uno. solo me quedan 290, asin que espabilaro lo que querai uno.

URBANIZACION PARTIDA LA CASA LA TINAJA, Carrasquillo del Monte al final del Pueblo. Preguntá porel Manolo.

Puntuación 28
#18
Digoyo
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Es cierto que todos los que viven del ladrillo se esfuerzan en hacer creer que la bajada del precio de la vivienda ha tocado fondo ya. Pero no es menos cierto que a más de un lector se le nota que están frititos por comprar y necesitan seguir alimentando la teoría de que aún deben llegar mayores bajadas. Como esperen mucho y empiecen a comprar cuatro..... veremos si no va a ser cierto aquello de la demanda embalsada.

Puntuación -26
#19
Lala
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Miren, si yo fuera una immobiliaria, tras haber comprado esos solares devaluados ya un 70% (miren los datos del ministerio de vivienda respecto al suelo en las ciudades), y con la necesidad de devolver la pasta a los bancos y de seguir tirando tambien diria que ya no van a bajar mas para intentar crear tendencia.

Pero dado que en el centro de las ciudades de irlanda, eeuu y otros paises con burbuja ha caido la vivienda a precios del año 1998-2000. Dado que la demanda se ha vuelto rigida, dado que la compra por parte de extranjeros ha caido en picado, dadas las condiciones economicas del pais y un largo sin fin de etcs. es evidente que vamos a llegar a esos precios por la via de la tortura gota a gota.

Esta gente en el 2008 seguia negando la existencia de una burbuja. Me gustaria que se publicaran noticias analiticas que defendieran los intereses de nuestra economia. Tenganlo muy muy claro, solo un pais sin burbuja tendra crecimiento economico. Antes ajustan los precios al 2000, antes podemos crecer y salir de esta. Si siguen emperrados en no hacerlo, 10-15 años de penurias deflacionarias. No hay mas.

Puntuación 70
#20
Conozco el sector.
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Hola de nuevo. Podéis valorar el comentario con -80 pero los datos y los hechos con los que son, no se construye y se vende. Consultad las estadísticas de ventas y las concesiones de licencia para obra y veréis lo que está ocurriendo y si el stock se absorbe o no. Os propongo un ejercicio muy muy sencillo: hace un año y medio no se podía pasear por una calle sin ver al menos diez carteles de venta de vivienda, observad ahora. En mi barrio que estaba igual, este sábado encontré un cartel de venta y otro de alquiler y mi barrio es enorme. Mirad, con los comentarios falsos y sin datos estáis induciendo a esperar a mucha gente que se va a encontrar que cuando quiera comprar el precio no sólo no ha bajado sino que se mantiene o sube y, encima, no tendrá vivienda en la zona en la que le gustaría vivir por un precio razonable.

Puntuación -39
#21
k
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se ha hacabado el stock de primera vivienda? pues yo en el PAU de vallecas sigo viendo bloques enteros de viviendas precintados y sin vender.

Puntuación 27
#22
.
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En éste 'foro' escriben dos clases de personas:

las que son como tú y yo, que no tenemos intereses ni nada que ver en el negocio inmobiliario, y aquéllos que tienen intereses en dicho negocio.

Puntuación 18
#23
diogenes
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21# ahora no hay, como tu dices, tantos carteles de venta, porque se han apolillado de tanto tiempo expuestos a la intemperie, conozco algunos que tienen los números del teléfono casi borrados ¿qué te parece?

Puntuación 30
#24
Algarrobo
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#19 Digoyo

Repetí primero de económicas en una universidad privada. Te puedo asegurar que el concepto de "demanda embalsada" sólo existe cuando habla un constructor. Yo tengo "demanda embalsada" de coches deportivos, casas de lujo, vacaciones y hasta de titis. Otra manera de decirlo es que su precio está fuera de mi alcance. Pero si lo dices así igual a alguien se le ocurre proponer que hay que bajar el precio y eso no se puede mencionar en presencia de constructores. Te lo puedo asegurar yo que mi padre se pone violento con el tema. Me amenaza con ponerme a roturar tierras sin mula ni nada. La amenaza de cerrarme el grifo y mandarme a la obra ya no es creíble.

Puntuación 21
#25