Vivienda

Otro año de caída de precios de la vivienda

La venta de viviendas está paralizada, ni los más optimistas con sus brotes verdes, ni los inversores, ni los empresarios del sector logran animar un mercado que desde hace ya bastantes meses está completamente en el dique seco. Y no parece que por el momento la situación ofrezca mejores perspectivas. Todo apunta a que si la situación económica general en España toma un nuevo rumbo, tal y como apuntan los analistas, y se supera la recesión, el mercado inmobiliario también tomará nuevos caminos. Alfa Inmobilaria: el sector será el primero en salir de la crisis.

El año que ha terminado nos deja unos precios medios en España de 2.558 euros el metro cuadrado, lo que suponen 255.800 euros para una vivienda de tipo medio de 100 metros cuadrados, según los datos de Sociedad de Tasación. Esto representa una caída del 5,7% durante 2009.

Pero, obviamente, esa cifra es la media de España y existen diferencias muy importantes entre unas capitales de provincia y otras, aunque lo que sí es cierto es que en todas ellas ha disminuido el precio de la vivienda. En 19 de ellas, los precios han caído más del 5% respecto a 2008, en otras 26 capitales la reducción ha sido de entre el 3 y el 5%, y en otras cinco se han reducido los precios entre el 0 y el 3%.

El más barato y el más caro

Pero los precios por metro cuadrado varían mucho de unas provincias a otras. Así, Pontevedra es la ciudad donde el precio por metro cuadrado de la viviendas es más barato, con 1.385 euros. Otras provincias como Zamora, Badajoz, Lugo no llegan a los 1.500 euros el metro cuadrado.

En cuanto a las capitales que cuentan con el metro cuadrado más caro están, en primer lugar, Barcelona, que tiene un precio medio de 3.965 euros. Le sigue San Sebastián, con 3.805 euros, Madrid cuyo precio por metro cuadrado es de 3.375 euros y por último Bilbao con 3.015.

Por otra parte, la mayor caída de precios la ha registrado Madrid con un 7,7%, seguida de Segovia con un 6,9% y Salamanca con un 6,7%. Según el índice Inmobiliario que realiza Sociedad de Tasación, y que recoge las variaciones sufridas en el precio de mercado de viviendas con base 100 en diciembre de 1985, la vivienda nueva se vende actualmente a un precio casi ocho veces más alto al que se vendía en 1985. La ventaja del informe de Sociedad de Tasación es que está realizado con una muestra alta y con un análisis del mercado de la vivienda nueva en todas las capitales de provincia de España.

El estudio analiza el comportamiento de los precios de las viviendas nuevas durante 2009 y ofrece los datos desagregados por provincias. Pero son las empresas inmobiliarias y las entidades financieras las que están padeciendo esta situación de escasas ventas y aunque efectivamente los precios han caído, esta bajada no es lo suficiente atractiva como para que los compradores se vean animados a adquirir una vivienda.

Las entidades financieras tienen en este momento un alto stock de viviendas sin vender. Algunos Bancos y Cajas poseen mayor número de viviendas sin vender que algunas de las grandes promotoras.

Estados Unidos y Gran Bretaña

Dos países afectados, como son Estados Unidos y Gran Bretaña, han tenido un ajuste de los precios de la vivienda mayor, con bajada de precios en el caso de EEUU de hasta un 30%. Algo muy similar ha ocurrido durante este año 2009 en Gran Bretaña.

En ambos países se ha destinado dinero público para impulsar la demanda de viviendas. En el caso de Estados Unidos, se dan hasta 8.000 dólares de ayuda por la compra de una casa. En Gran Bretaña, por su parte, esas ayudas se han destinado a facilitar el acceso al crédito hipotecario. Asimismo, se dirigen ciertos subsidios a quienes se enfrentan a deshaucios. La experienciade estos dos países ha demostrado que se ha acertado en la aplicación de medidas de apoyo a la demanda, lográndose reactivar la actividad del sector.

Dos experiencias

Una situación tan difícil la mencionaba un empresario inmobiliario que, en conversación particular, aseguraba que durante 2009 no había logrado vender más que una vivienda, de un stock de casas ya construidas de aproximadamente 200 unidades.

Y no es el único, porque otro empresario, también de una pyme, con necesidad de dar salida a su pequeño stock para emprender nuevas aventuras inmobiliarias, se encuentra paralizado por la falta de ventas. En los últimos 15 meses, no ha logrado dar salida a una promoción de casas unipersonales, lo que le podría provocar tener que solicitar un concurso de acreedores, dado todos los gastos que le acarrean tenerlas en su poder y sin que se haya vendido ninguna durante el periodo mencionado.

Así, pues, parece claro que el comprador de viviendas no encuentra el momento adecuado para realizar su compra, pues es opinión generalizada, que las casas todavía pueden tener mayores reducciones de precios y las caídas del 6,6 y 5,7% de los dos últimos años pudiera volver a repetirse en 2010. Las estimaciones de los analistas están en la misma línea que la idea de muchos compradores.

Las estimaciones de los analistas están en la misma línea que la idea de muchos compradores, de que los precios pueden volver a tener leves caídas.

Sociedad de Tasación estima que "con carácter general persiste la tendencia de reducción de precios de la vivienda, aunque de forma más suavizada a lo largo del último semestre del año".

En opinión de los responsables de esta sociedad, "con el fin de incentivar las ventas, se acrecienta la práctica de incluir en el precio de la vivienda la plaza de garaje, así como las ofertas de alquiler con opción de compra". Las empresas prefieren adoptar medidas de este tipo antes que dejar caer los precios y que se produzcan fuertes oscilaciones que provocarían en el mercado una fuerte incertidumbre.

El informe semestral del servicio de Estudios del BBVA señala entre las conclusiones que los precios de las viviendas debían ajustarse con una bajada del 30%, desde el máximo anterior.

Señala además que "las perspectivas de recuperación a nivel global mejoran, aunque las incertidumbres sobre la recuperación de algunas economías avanzadas continúan". En concreto, los responsables del informe del BBVA consideran que "en España, los ajustes pendientes y la necesidad de desapalancamiento en algunos sectores clave condicionan el inicio de la recuperación". Y creen que los precios no han tocado fondo, requiriendo un mayor ajuste. Estima también que una vez que se produzca el ajuste de los precios, la demanda potencial de viviendas será cada año de alrededor de 400.000 unidades.

La consultora Aguirre Newman destaca que el principal reto que tiene "el mercado inmobiliario español es el destino del alto volumen de viviendas en stock existente ahora en el mercado. La fuerte caída de las ventas unida a la importante actividad promotora de los últimos años ha propiciado un significativo aumento del stock".

Una cifra razonable que permitiría satisfacer "la demanda anual de compra de viviendas por parte de los nuevos hogares en un periodo de doce meses y que a su vez implique una subida de precio interanual del mismo nivel de inflación no debería de superar en ningún caso las 300.000 viviendas, con lo que actualmente el stock excedente es cinco veces la demanda de vivienda en España". Según el mismo informe, el stock de viviendas más alto se encuentra en Toledo, Castellón y La Rioja. El menor número de viviendas sin vender está en Cantabria, Guipúzcoa y Madrid.

Aguirre Newman estima que el número de viviendas vacías en este momento es de 1.516.892, de las cuales las viviendas nuevas terminadas son 612.512; 384.050 las viviendas nuevas en construcción; y en viviendas usadas la cifra es de 520.330.

También, el G-14, plana mayor de las inmobiliarias, manifiesta en su último informe que España "inicia en 2010 su cuarto año de caida de ventas y actividad en el sector residencial" y considera que el reto de este año es "reducir el stock de viviendas sin vender que a final de 2009 se situó en 800.000".

Por otra parte, estos mismos analistas consideran que el precio de la vivienda está sobrevalorado. Aguirre Newman cree que "el ajuste en las valoraciones en España ha sido muy limitado".

Precios sobrevalorados

Durante 2008, señala la consultora, "el ajuste medio en los países de nuestro entorno se situó entre un 15 y un 26%, mientras que en España el mismo no superó el 7%. Este mínimo ajuste hay que entenderlo dentro del contexto económico del período 2004-2007, en el que las valoraciones crecieron acumuladamente en España un 34,6%".

Para el BBVA, esta sobrevaloración también es clara y considera que se tiene que producir una corrección del 30% a la baja en los precios de la vivienda. Esa cifra debe producirse respecto a los precios registrados en 2008.

Es opinión general que el precio de la vivienda tiene todavía que experimentar ajustes a la baja. Sin embargo, todos los analistas consideran que una corrección en los terminos en que se está produciendo es muy favorable, sin correcciones bruscas que tendría efectos sobre la recuperación económica.

Pero no en todos los segmentos de la vivienda el comportamiento de los precios es el mismo. Bien es cierto, que la tendencia a la baja es generalizada, pero mientras que en la vivienda de primera mano, la caída es lenta y suave, en el mercado de segunda mano existen rebajas que en algunos casos son bruscas, motivadas por varios factores, entre los que se encuentran la necesidad de vender de forma rápida, la imposibilidad de hacer frente a los pagos o situaciones imprevistas de desempleo. En este segmento es donde pueden encontrarse las mayores gangas de vivienda.

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comentariosforum110

Lukatovic
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"Todo apunta a que si la situación económica general en España toma un nuevo rumbo, tal y como apuntan los analistas, y se supera la recesión, el mercado inmobiliario también tomará nuevos caminos." No estoy de acuerdo... En España sobran viviendas a patadas y con la pirámide demográfica invertida que tenemos nos queda stock para 15 años... Y todo lo nuevo que se construya con costes post-burbuja reventará aun mas el mercado, porque sera lo único que se venda. Avisados estáis.

Puntuación 127
#1
miliki
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que pensabais que un obrero ganando mil euros se puede comprar una vivienda de 180000 mil pues NO tienen que bajar mucho pero que mucho mas. y si no bajan no se venderan y no habra trabajo para nadie

Puntuación 111
#2
dardo
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esto es facil chicos!!!!!!

a mayor demanda suben los precios como ha pasado hasta ahora

sin demanda y con mucha oferta logicamente deven de bajar, ahunque bajarse del burro cueste tiempo, se tendran que bajar!!

Puntuación 79
#3
paleta
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Aunque se creen nuevos trabajos dificilmente se pagaran salarios como los de antes para algunos...

Puntuación 65
#4
La Verdad
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Los promotores inmobiliarios, saben de sobras, que han cometido la estafa más grande que se ha hecho en España, porque saben, que han ganado miles de millones de euros, vendiendo miles de viviendas por toda España, a unos precios muy sobrevalorados, y éso, lo han afirmado, públicamente, los dirigentes de instituciones tan serias, comno son el Fondo Monetario Internacional, y en Banco Central Europeo.

Puntuación 86
#5
NO HEDICHO NADA
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otro año de caida en el precio de la vivienda y no será el último. Todo lo que ha subido en los últimos años de forma artificial ha de bajar en los próximos de forma natural.

Si el 67 por ciento de la población gana, aproximadamente, mil euros, era de bastante lógica que la cosa no podía aguantarse mucho más tiempo. Los sueldos son los que son. No hay más cera que la que arde. ¿O no?

Puntuación 83
#6
Laura
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A todas personas que van a comprar el piso:

Se recomienda que un piso no cueste más de 4-6 veces el sueldo bruto de una persona/familia.

Suponiendo un sueldo bruto de 20.000€. Esta persona/familia no puede pagar más de 120.000€/casa. Suponiendo que se trata de una casa familiar de 2/3 habitaciones 80/100 metros cuadrados.

La realidad es otra, la gente se ha metido en hipotecas de 300.000/450.000€. Luego está muy, muy por encima de sus posibilidades.

Cualquier oferta que esté por encima de las posibilidades familiares NUNCA debería ser aceptado, aunque los bancos lo ofrezcan o lo vendan. Porque es equivalente a firmar la ruina familiar.

Puntuación 92
#7
Pablo
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Pagar más de 1000€/m2 de media en España para una vivienda nueva fué, es y será una estafa siempre, se mire por donde se mire.

Puntuación 72
#8
yo
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Nada, menudos cabrones los de los bancos, la realidad es otra, hemos sufrido los españoles ñla especulacion de unos pocos y ahora estos se quejan. Pues nada que se aguanten que hah muchas familias quebradas.

Puntuación 34
#9
carlos
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NOTICIA DE RELLENO...

Hay que ver las viviendas que se estan vendiendo (unas 420.000 al año) eso con una recesion de caballo y sin financiacion. Asi que queda stock para un par de añitos (mas o menos lo que se tarda en construir una vivienda nueva. Las constructoras han dejado de construir ya hace unos meses para evitar bajar excesivamente los precios YA VEREMOS SI BAJAN TANTO COMO DICEN...

Puntuación -84
#10
emilio
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O los promotores, Bancos/Cajas, especuladores etc. dejan de creer que la gente es tonta y que traga con sus informaciones, al igual que con las del ministerior de la vivienda, y ajustan los precios a las posibilides de la demanda o la economía española continuará en recesión largo tiempo hasta que los precios caigan de golpe por colapso.

Puntuación 24
#11
a carlos
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que bobo eres ..o la parte interesada a mejor ?? ...de estas 420 mil ventas ...un 50% se debe a los pisos embargados por los bancos de pobres constructores y promotores ....y no hay otra si fuse verdad que se venden 400 mil viviendas al año los constructores estarian saltando de alegria y no llorando como lo hacen en estos momentos..

Puntuación 35
#12
YES WE CAN
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Animos, PODEMOS! YES WE CAN!

Vamos a dejar a las inmobiliarias tiritando. En 2012 los pisos valdran un 25% menos. jaja. NO quedara ni una. Todo sera de los bancos. Y esos si que venderan un 25% menos, total a precio de hipoteca ( prestamo que dejaron a las inmobiliarias).Ellos no pierden ( los bancos ) y nosotros ganamos.

Puntuación 24
#13
econo
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Este será el año de la morosidad bancaria, estamos a niveles entre 4-5% pero este año se puede llegar al 10%.

Motivos, promociones no refinanciadas, y particulares que perderán la prestación del paro.

Efectos,urgencia en las ventas de particulares o más pisos para los bancos, en cualquier caso más oferta, rebaja del precio

www.economiaybanca.com

Puntuación 22
#14
Marc
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No os preocupeis con comentarios tipo "carlos" son los comentarios de las personas "enmerdadas" que han comprado muy por encima de sus posibilidades, solo hay que salir a la calle y hablar con conocidos o amigos que la han cagado comprando a 350.000 euros 50 metros cuadrados+parking y te dicen lo mismo.

En fin, se ha intentado que el mercado inmobiliario resurja con las ayudas a los bancos, refinanciacion de deudas a las constructoras, etc, pero esto solo "alarga la agonia".

Paciencia.

Puntuación 31
#15
hyyuj
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Casi todos los comentarios que veo son "deseos", y solo se expone la visión que a uno le interesa.

A mi me suena igual que la bolsa. Cuando todos estan convencidos de que se va a los infiernos, empieza a subir. Pero eso si, quedandose fuera del mercado los pardillos que han diseñado su mundo particular.

Puntuación -24
#16
ancarnu
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10 carlos- Se ha dicho por activa , por pasiva y por perifrástica. Que con sueldos de 1000 euros no se pueden comprar viviendas de 180, 200, 250 y 300.000 euros o mas. Haga Usted el favor hombre: intente comer , beber, gastos de comunidad, IBI, tasas municipales pagar luz y agua, gas y transporte con 200 eruos al mes, inténtelo de verdad, pero de verdad; pruebe durante dos años solo.Si el día 20 ha agotado los 200 euros vaya a comer a Cáritas o rebusque en los contenedores de basura. Además con las perspectivas de a los 45 o 50 años sin trabajo, pérdida de derechos sociales (rebajas de pensiones, sanidad a la baja)¿Usted prestaría de su dinero 300.000 euros a un mileurista con contrato precario a 40 años para la compra de una vivienda de 40/50 años en Barcelona/Madrid de 70 metros cuadrados? O ¿para salvar a los especuladores han de quebrar todas las instituciones financieras españolas y parte del extranjero?. Que no hombre que no , que lo que no puede ser no puede ser y además es imposible. Que la persona capaz económicamente de adquirir una vivienda ya lo ha hecho. De esas 420.000 ¿Cuántas son traspasos de propiedad mediante los cuales el adquirente es una entidad financiera por embargo? Seguro que mas de una y mas de dos.

Además ¿sabe una cosa?: pues que muchos jóvenes de la generación “me independizo” están redescubriendo que en el hogar de papá y mamá no se vive tan mal : cama y comida gratis ( o casi) y hago la vida con los colegas por ahí. Y a esperar la herencia. Panorama cojonudo ¿eh?

Lo que es cierto como la verdad misma es que el sueldo ( o prestación de desempleo) no se puede estirar y el precio del ladrillo ( suelo principalmente) si que se puede encoger y más en España donde no falta terreno precisamente.

Si queremos ser engañados lo seremos pero la bofetada que un día u otro nos dará la realidad será de chúpame dómine.

Puntuación 51
#17
kk
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Seq

guuiran bajando. Quedan viviendas por un tubo y los precios son robos a mano armada.Cuanta gente se ha enriquecido robando con la vivienda.No pagueis barbaridades por los pisos.esperar y q les den a estos chorizos

Puntuación 23
#18
carlos
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Marc,

habla de lo tuyo majete, no tienes ni p. idea.

Puntuación -29
#19
es lo k hay
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Todo empieza con una ley del suelo que favorece la especulacion y vacía de contenido la propiedad; sigue con un sistema de préstamos que patrocinan los diferentes gobiernos y que es el gran responsable de este caos. Continua con unas medidas legislativas que han promovido este empobrecimiento de casi todos y acaba con el egoismo,la avaricia y la insolidaridad de esta sociedad como causa ultima de este mal y de otros. No nos engañemos pero tenemos nuestro merecido.

Puntuación 18
#20
carlos
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Ancarnu,

yo nos es que no quiera que bajen los pisos, solo digo que las inmobiliarias y contructoras son LOS BANCOS y no creo que vayan a permitir un deplome del valor ya que ellos son poseedores de muchos, por cierto los datos que presenta el ministerio (a lo mejor estan adulterados pero hablan de operaciones de COMPRAVENTA.

Puntuación -10
#21
kitanovsky
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La vivienda subió y subió por que los bancos dejaban pasta, pero también por que el Baby-boom se independizaba. Pero hay que saber mirar que a mediados de los 80's la natalidad bajó y bajó hasta situarse en los 90's hasta un 65% inferior a la natalidad del Baby-Boom. Si solo llegan un 35% de personas a independizarse (no nacieron más, no las hay), mucha menos presión.

Además quienes llegan son la GENERACIÓN NI-NI, unos auténticos cazurros muchos de los cuales se piensan que todo es gratis (por suerte no todos), que ni estudian ni trabajan y quienes estudian lo hacen mucho para no trabajar. Son gente que ganarán muchos entre 900 y 1200 euros al mes de los de hoy, cuando los del Baby-boom se hincharon a hacer horas y se sacaban sus 2000 al mes.

Malos tiempos llegan en el tocho. Por lógica, quedan dos años de fuertes bajadas y una larga consolidación de los precios, más su lenta venta que deben purgarlos.

Vaya, lo que ya pasó en la moderna pero vieja Europa dos décadas antes, y por ello hay casas -que no pisos- a 150.000€ en ciudades como Bruselas, Berlín o incluso a solo 60km de París.

Aqui, querían venderte un agujero en Camañas (Teruel) al mismo precio que en la capital de Europa, y lo que no puede ser...

Puntuación 29
#22
Shurmano
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para 3,

hacendado me hallo. Iba a darte un positivo shurmano, pero he visto "ahunque" y he dicho... mis hogoossss.

Puntuación -1
#23
kitanovsky
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carlos (21), da igual, hay mucha gente que malvende sus propiedades para vender, así como muchos promotores cuyos pisos no los han perdido por deudas. Ellos son quienes bajan los precios y los propios bancos, que no dejan hipotecas a estas ventas.

La gente ha dejado de ser tonta, y se espera o alquila. Es preferible pagar 650 de alquiler con los gastos pagados que una hipoteca de 1000-1600 (según interés), más gastos, más la entrada, más el riesgo de tener malos vecinos o inmigrantes.

Y esto calculado para el mismo piso, que se alquila a ese precio o se vende a 46 kilos. El mismo piso que hace tres años te querían vender por 67 kilos y no te alquilaban. En Sabadell, Barcelona.

Puntuación 14
#24
MEJORES HIPOTECAS
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Pero es que con 1 millon de casas en stock y con una demanda de 200 mil a estos precios, la casas tienen que seguir bajando. Los que vayas a comprar o querais mejorar las condiciones de vuestra hipoteca, pinchar sobre mi nombre para ver las mejores ofertas)

Puntuación -1
#25