Vivienda

Otro año de caída de precios de la vivienda

La venta de viviendas está paralizada, ni los más optimistas con sus brotes verdes, ni los inversores, ni los empresarios del sector logran animar un mercado que desde hace ya bastantes meses está completamente en el dique seco. Y no parece que por el momento la situación ofrezca mejores perspectivas. Todo apunta a que si la situación económica general en España toma un nuevo rumbo, tal y como apuntan los analistas, y se supera la recesión, el mercado inmobiliario también tomará nuevos caminos. Alfa Inmobilaria: el sector será el primero en salir de la crisis.

El año que ha terminado nos deja unos precios medios en España de 2.558 euros el metro cuadrado, lo que suponen 255.800 euros para una vivienda de tipo medio de 100 metros cuadrados, según los datos de Sociedad de Tasación. Esto representa una caída del 5,7% durante 2009.

Pero, obviamente, esa cifra es la media de España y existen diferencias muy importantes entre unas capitales de provincia y otras, aunque lo que sí es cierto es que en todas ellas ha disminuido el precio de la vivienda. En 19 de ellas, los precios han caído más del 5% respecto a 2008, en otras 26 capitales la reducción ha sido de entre el 3 y el 5%, y en otras cinco se han reducido los precios entre el 0 y el 3%.

El más barato y el más caro

Pero los precios por metro cuadrado varían mucho de unas provincias a otras. Así, Pontevedra es la ciudad donde el precio por metro cuadrado de la viviendas es más barato, con 1.385 euros. Otras provincias como Zamora, Badajoz, Lugo no llegan a los 1.500 euros el metro cuadrado.

En cuanto a las capitales que cuentan con el metro cuadrado más caro están, en primer lugar, Barcelona, que tiene un precio medio de 3.965 euros. Le sigue San Sebastián, con 3.805 euros, Madrid cuyo precio por metro cuadrado es de 3.375 euros y por último Bilbao con 3.015.

Por otra parte, la mayor caída de precios la ha registrado Madrid con un 7,7%, seguida de Segovia con un 6,9% y Salamanca con un 6,7%. Según el índice Inmobiliario que realiza Sociedad de Tasación, y que recoge las variaciones sufridas en el precio de mercado de viviendas con base 100 en diciembre de 1985, la vivienda nueva se vende actualmente a un precio casi ocho veces más alto al que se vendía en 1985. La ventaja del informe de Sociedad de Tasación es que está realizado con una muestra alta y con un análisis del mercado de la vivienda nueva en todas las capitales de provincia de España.

El estudio analiza el comportamiento de los precios de las viviendas nuevas durante 2009 y ofrece los datos desagregados por provincias. Pero son las empresas inmobiliarias y las entidades financieras las que están padeciendo esta situación de escasas ventas y aunque efectivamente los precios han caído, esta bajada no es lo suficiente atractiva como para que los compradores se vean animados a adquirir una vivienda.

Las entidades financieras tienen en este momento un alto stock de viviendas sin vender. Algunos Bancos y Cajas poseen mayor número de viviendas sin vender que algunas de las grandes promotoras.

Estados Unidos y Gran Bretaña

Dos países afectados, como son Estados Unidos y Gran Bretaña, han tenido un ajuste de los precios de la vivienda mayor, con bajada de precios en el caso de EEUU de hasta un 30%. Algo muy similar ha ocurrido durante este año 2009 en Gran Bretaña.

En ambos países se ha destinado dinero público para impulsar la demanda de viviendas. En el caso de Estados Unidos, se dan hasta 8.000 dólares de ayuda por la compra de una casa. En Gran Bretaña, por su parte, esas ayudas se han destinado a facilitar el acceso al crédito hipotecario. Asimismo, se dirigen ciertos subsidios a quienes se enfrentan a deshaucios. La experienciade estos dos países ha demostrado que se ha acertado en la aplicación de medidas de apoyo a la demanda, lográndose reactivar la actividad del sector.

Dos experiencias

Una situación tan difícil la mencionaba un empresario inmobiliario que, en conversación particular, aseguraba que durante 2009 no había logrado vender más que una vivienda, de un stock de casas ya construidas de aproximadamente 200 unidades.

Y no es el único, porque otro empresario, también de una pyme, con necesidad de dar salida a su pequeño stock para emprender nuevas aventuras inmobiliarias, se encuentra paralizado por la falta de ventas. En los últimos 15 meses, no ha logrado dar salida a una promoción de casas unipersonales, lo que le podría provocar tener que solicitar un concurso de acreedores, dado todos los gastos que le acarrean tenerlas en su poder y sin que se haya vendido ninguna durante el periodo mencionado.

Así, pues, parece claro que el comprador de viviendas no encuentra el momento adecuado para realizar su compra, pues es opinión generalizada, que las casas todavía pueden tener mayores reducciones de precios y las caídas del 6,6 y 5,7% de los dos últimos años pudiera volver a repetirse en 2010. Las estimaciones de los analistas están en la misma línea que la idea de muchos compradores.

Las estimaciones de los analistas están en la misma línea que la idea de muchos compradores, de que los precios pueden volver a tener leves caídas.

Sociedad de Tasación estima que "con carácter general persiste la tendencia de reducción de precios de la vivienda, aunque de forma más suavizada a lo largo del último semestre del año".

En opinión de los responsables de esta sociedad, "con el fin de incentivar las ventas, se acrecienta la práctica de incluir en el precio de la vivienda la plaza de garaje, así como las ofertas de alquiler con opción de compra". Las empresas prefieren adoptar medidas de este tipo antes que dejar caer los precios y que se produzcan fuertes oscilaciones que provocarían en el mercado una fuerte incertidumbre.

El informe semestral del servicio de Estudios del BBVA señala entre las conclusiones que los precios de las viviendas debían ajustarse con una bajada del 30%, desde el máximo anterior.

Señala además que "las perspectivas de recuperación a nivel global mejoran, aunque las incertidumbres sobre la recuperación de algunas economías avanzadas continúan". En concreto, los responsables del informe del BBVA consideran que "en España, los ajustes pendientes y la necesidad de desapalancamiento en algunos sectores clave condicionan el inicio de la recuperación". Y creen que los precios no han tocado fondo, requiriendo un mayor ajuste. Estima también que una vez que se produzca el ajuste de los precios, la demanda potencial de viviendas será cada año de alrededor de 400.000 unidades.

La consultora Aguirre Newman destaca que el principal reto que tiene "el mercado inmobiliario español es el destino del alto volumen de viviendas en stock existente ahora en el mercado. La fuerte caída de las ventas unida a la importante actividad promotora de los últimos años ha propiciado un significativo aumento del stock".

Una cifra razonable que permitiría satisfacer "la demanda anual de compra de viviendas por parte de los nuevos hogares en un periodo de doce meses y que a su vez implique una subida de precio interanual del mismo nivel de inflación no debería de superar en ningún caso las 300.000 viviendas, con lo que actualmente el stock excedente es cinco veces la demanda de vivienda en España". Según el mismo informe, el stock de viviendas más alto se encuentra en Toledo, Castellón y La Rioja. El menor número de viviendas sin vender está en Cantabria, Guipúzcoa y Madrid.

Aguirre Newman estima que el número de viviendas vacías en este momento es de 1.516.892, de las cuales las viviendas nuevas terminadas son 612.512; 384.050 las viviendas nuevas en construcción; y en viviendas usadas la cifra es de 520.330.

También, el G-14, plana mayor de las inmobiliarias, manifiesta en su último informe que España "inicia en 2010 su cuarto año de caida de ventas y actividad en el sector residencial" y considera que el reto de este año es "reducir el stock de viviendas sin vender que a final de 2009 se situó en 800.000".

Por otra parte, estos mismos analistas consideran que el precio de la vivienda está sobrevalorado. Aguirre Newman cree que "el ajuste en las valoraciones en España ha sido muy limitado".

Precios sobrevalorados

Durante 2008, señala la consultora, "el ajuste medio en los países de nuestro entorno se situó entre un 15 y un 26%, mientras que en España el mismo no superó el 7%. Este mínimo ajuste hay que entenderlo dentro del contexto económico del período 2004-2007, en el que las valoraciones crecieron acumuladamente en España un 34,6%".

Para el BBVA, esta sobrevaloración también es clara y considera que se tiene que producir una corrección del 30% a la baja en los precios de la vivienda. Esa cifra debe producirse respecto a los precios registrados en 2008.

Es opinión general que el precio de la vivienda tiene todavía que experimentar ajustes a la baja. Sin embargo, todos los analistas consideran que una corrección en los terminos en que se está produciendo es muy favorable, sin correcciones bruscas que tendría efectos sobre la recuperación económica.

Pero no en todos los segmentos de la vivienda el comportamiento de los precios es el mismo. Bien es cierto, que la tendencia a la baja es generalizada, pero mientras que en la vivienda de primera mano, la caída es lenta y suave, en el mercado de segunda mano existen rebajas que en algunos casos son bruscas, motivadas por varios factores, entre los que se encuentran la necesidad de vender de forma rápida, la imposibilidad de hacer frente a los pagos o situaciones imprevistas de desempleo. En este segmento es donde pueden encontrarse las mayores gangas de vivienda.

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