"Los alquileres sociales o asequibles que ahora tanto se pretenden fomentar, nunca podrán ser rentables para las empresas privadas mientras no se modifique la actual Ley de Arrendamientos Urbanos y se dote al sistema de mayor seguridad jurídica y agilidad en los procedimientos para recuperar la posesión, en casos de impagos o de incumplimientos de contractuales". Así de claro lo tiene José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, que asegura que el actual modelo de build to rent para vivienda social o asequible podría no ser rentable.
Según el directivo, "el trasvase de riesgos que conlleva este tipo de alquileres lo está repercutiendo sutilmente el sector público al sector privado bajo fórmulas imaginativas ofreciendo a los promotores privados cesiones de suelo para vivienda protegida, facilitándoles colaboraciones público-privadas con el fin de que desarrollen vivienda social en alquiler, o empujando a las empresas a meterse en formulas como el build to rent". Zurdo cree que esto podría resultar una buena solución para aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler, siempre y cuando "los alquileres se gestionaran sin limitaciones".
Sin embargo, "cuando se obliga a las empresas arrendadoras a que muchas de las viviendas que se alquilen deban destinarse a alquiler social o asequible, sin cambiar el actual marco jurídico de inseguridad, la cosa cambia radicalmente"
Según explica Zurdo, el build to rent, es muy reciente y todavía no está en la fase de alquiler, porque apenas hay edificios terminados bajo esta modalidad, se han comprado promociones y en un futuro se pondrán en el mercado de arrendamientos urbanos y "ahí veremos la rentabilidad que ofrece".
"Los arrendadores se van a ver obligados a realizar alquileres con muy pocas garantías"
Si bien, concreta que "esta fórmula no parece rentable, si las viviendas objeto de este tipo de alquiler deben destinarse a alquiler social o asequible, sobre todo teniendo en cuenta el riesgo existente dada la actual inseguridad jurídica y que muchos arrendadores se van a ver obligados a realizar alquileres con muy pocas garantías, por el perfil de inquilinos a los que van dirigidos, si la mayor parte de los alquileres son sociales o asequibles". El negocio a medio plazo se puede convertir en "una ruina, en donde se devalúe rápidamente la inversión y donde hasta puedan surgir problemas de conflictividad social entre los distintos tipos de inquilinos que habiten las comunidades de propietarios", advierte.
Además, Zurdo apunta que "para más inri", el pasado 31 de diciembre, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, se introdujo, una modificación al régimen general de las EDAV, que son las sociedades cuyo objeto social es la dedicación exclusiva de sus activos al arrendamiento de viviendas. Esta modificación cambia por completo el régimen fiscal de las EDAV, rebajándose la bonificación en la cuota del I.S. de un 85% a un 40%, "lo cual puede suponer un encarecimiento de los precios de los alquileres de estas sociedades, para que los inversores puedan recuperar las rentabilidades que esperaban obtener antes del cambio, en mitad de la partida. Esto es, una muestra más, según Zurdo, "de cómo una medida impuesta desde el Gobierno puede encarecer el precio de los alquileres, cuando lo que se trataba era de abaratarlo".
Claves para el éxito
Según el director general de ANA, para que funcione el build to rent y sea rentable para los operadores que lo desarrollen, sería necesario cambiar el actual marco jurídico "dotándole de mucha mayor seguridad y agilidad en casos de desahucios por impagos de renta y de okupaciones de viviendas y no estableciendo limitaciones, congelaciones de rentas, ni tampoco limitando las garantías que se pueden exigir a los inquilinos".
En este sentido, considera que "el único alquiler que funciona es el alquiler garantista", aquel en donde las partes se obligan a cumplir el contrato por las consecuencias que tiene su incumplimiento, pero si ese temor se disipa, "es cuando empiezan a llegar los problemas, que normalmente suelen ser para los arrendadores, y hay que reconocer que el alquiler social o asequible es un alquiler poco garantista".
El directivo considera que para que este modelo funcione "el Estado tendrá que poner en marcha una colaboración con el sector privado para promover y aumentar la oferta, que son las condiciones necesarias que dice el texto constitucional, sin que el sector privado se arruine en el intento". Para ello, cree que "ahí entran fórmulas fiscales de todo tipo, el modelo de gestión que hemos hablado anteriormente, y un marco lógico de seguridad jurídica que permita la seguridad y viabilidad de los arrendamientos para el sector privado".