Vivienda

La vivienda 'tres en uno'

  • Tribuna de Leticia Sánchez Franco, analista de mercado en Sociedad de Tasación
  • La primera vivienda, la segunda residencia y el teletrabajo

El mercado inmobiliario ha demostrado una gran resiliencia ante la crisis económica derivada de la pandemia. No obstante, dos años después del inicio de ésta, apreciamos algunos cambios de tendencia importantes, a consecuencia de una transformación en nuestros hábitos, formas de trabajo, restricciones a la movilidad, afectando incluso a las relaciones sociales o el ocio.

La vivienda se ha convertido en un activo de valor, dónde hemos pasado a desarrollar multitud de las actividades de nuestro día a día. Este fenómeno es lo que en Sociedad de Tasación denominamos como "vivienda tres en uno", porque un mismo inmueble combina la primera vivienda, la segunda residencia y el teletrabajo en un único activo.

Desde hace meses, observamos que la demanda estaría en proceso de transformación, cada vez más decidida a invertir en calidad de vida, predominando entre sus preferencias viviendas con mayores espacios, mejores vistas o espacios exteriores (terrazas, jardines). Un cambio que se estaría dando, en especial, en aquellos segmentos de la población cuyas condiciones laborales les permiten tener la flexibilidad y movilidad que ello conlleva (jóvenes o segmentos de la población más maduros con compromisos familiares limitados o nulos), atendiendo tanto a la demanda nacional como extranjera.

Esta tendencia no es exclusiva de España. En Estados Unidos, por ejemplo, ya empezó a aflorar antes del Covid-19, acelerándose tras el inicio de la pandemia. Como resultado, los estados del sur que conforman el cinturón de Sun Belt (desde Florida hasta California) están experimentando importantes cambios migratorios impactando en la oferta y la demanda de viviendas, incentivados por el clima, las oportunidades de negocio y laborales y una mayor accesibilidad frente a ciudades del norte como Nueva York o Chicago.

En Inglaterra, por citar un segundo ejemplo, también se observan comportamientos similares; según un análisis del Banco de Inglaterra, la demanda habría cambiado sus preferencias, destacando el aumento de viviendas unifamiliares en detrimento de la plurifamiliar, dónde el confort y nuevos espacios (tanto exteriores como aquellos que permiten compaginar el trabajo en remoto) serían los nuevos requisitos.

Este fenómeno, por tanto, también parece replicarse en España, con especial hincapié en las zonas de costa. De acuerdo con los últimos datos del INE, las compraventas de vivienda se han visto incrementadas un 36% durante los diez primeros meses de 2021 frente al mismo periodo de 2020 (+8,3% respecto a 2019), motivadas por una demanda acelerada, bien de reposición o embalsada, e incentivadas también por los persistentes bajos tipos de interés y los niveles de ahorro acumulados.

Ahora bien, si se analiza por tipología de vivienda, las transacciones de viviendas unifamiliares son las que más se ajustarían a los requisitos de la demanda, habiéndose visto más aceleradas que las transacciones de pisos, e incluso consolidando niveles por encima del 20% en términos de crecimiento de compraventas interanuales -cruzando esta barrera en el cuarto trimestre de 2020 por primera vez desde que se empezó a construir la serie-. En base a los datos publicados por el Colegio de Registradores, Cantabria sería la comunidad dónde se habría observado un mayor incremento interanual de compraventas de vivienda unifamiliar (+4,6%), seguida de las Islas Canarias (+3,6%) y Baleares (2,8%).

Una tendencia similar la que han seguido las compraventas de vivienda nueva respecto a la usada, habiendo protagonizado un mayor dinamismo en comunidades como Andalucía (+39% respecto a 2019), Murcia (+29%) y Cantabria (+15%).

Un inmueble combina la primera vivienda, la segunda residencia y el teletrabajo

El incremento de actividad en las zonas de levante, sur, las islas y algunas zonas de la costa norte justificaría así el incremento de precios interanual que han experimentado estas zonas. Según los datos de la serie de precios de vivienda nueva de Sociedad de Tasación a cierre del segundo semestre de 2021, y exceptuando Madrid y Cataluña, los mayores incrementos interanuales se dan en la mayoría de las comunidades ya mencionadas: Baleares (4,1%), Murcia (2,9%) o Asturias (2,9%).

Otro factor importante que apoyaría este cambio de tendencia son los movimientos migratorios desde el extranjero hacia España o de españoles entre las distintas autonomías. Según datos del INE, se observa un aumento en el número de personas inscritas en el Padrón municipal a lo largo de 2021, en especial en las comunidades de costa, además de en Madrid.

Si se compara con las cifras prepandemia, Baleares sería la comunidad dónde más habría aumentado la población residente (+2%), seguida de la Región de Murcia (1,6%) -siendo la comunidad con un mayor incremento de empadronamientos de personas de nacionalidad española (+1,1%)- y la Comunidad Valenciana (+1,1%). Cantabria y Andalucía, en su caso, registran un llamativo incremento de residentes extranjeros (+10,3% y +8,3% respectivamente). Se trata de comunidades que en 2019 y 2018 registraban incrementos interanuales inferiores: Baleares (+1,5%), Murcia (+0,8%), Comunidad Valenciana (+0,6%), Cantabria (+0,01%), Andalucía (+0,2%).

Si bien se trata de un fenómeno que se ha visto impulsado en estos dos últimos años, volviéndose cada vez más consistente, debemos ser prudentes y seguir observando cómo evoluciona. Y es que su continuidad estará supeditada a la evolución de la pandemia y a la aparición de nuevas cepas, y, por tanto, a la recuperación de la normalidad, de los hábitos precovid o de la flexibilidad laboral; y cuyo crecimiento en actividad, en el caso de vivienda nueva y de vivienda unifamiliar, podría verse condicionado por una oferta limitada.

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