Zertum abre al pequeño y mediano ahorrador la oportunidad de invertir en el modelo Build to Rent (BTR), construir para alquilar. La compañía propiedad del grupo almeriense Alvores tiene cuatro proyectos residenciales en cartera, dos ubicados en Almería, uno en Jaén y el último que ha lanzado, en Málaga, que permiten la entrada a inversores particulares para rentabilizar sus ahorros. En total, suman 296 viviendas para arrendamiento y 12 para la venta, con más de 7.500 metros cuadrados de espacios comerciales vinculados.
Zertum aporta a cada proyecto, como primer socio, al menos el 25% de capital necesario. La compañía se ocupa de seleccionar y adquirir el suelo, la gestión integral del diseño, el proceso constructivo y, finalmente, de la gestión del inmueble una vez puesto en servicio. Cada proyecto es desarrollado por una sociedad independiente, bajo la forma de Sociedad Limitada, que se capitaliza a través de sucesivas ampliaciones de capital o de ventanas de inversión. Los inversores que entran a un determinado proyecto se convierten en socios de pleno derecho de la sociedad proyecto correspondiente, adquiriendo directamente sus participaciones sociales.
Las distintas ventanas de inversión ofrecen a los nuevos socios la posibilidad de participar en la pertinente ampliación de capital adquiriendo un número mínimo de participaciones (o ticket mínimo) bajo las condiciones publicadas en la página web de Zertum y el dossier descargable del proyecto en cuestión.
La participación adquirida por cada socio es plena, sin restricciones y jurídicamente idéntica a la del resto, incluido Zertum. Las relaciones entre socio-sociedad y socio-socio quedan reguladas a través de tres documentos: el contrato de inversión, el plan de negocio y el pacto de socios que se formalizan conjuntamente de forma online o presencial, a criterio del inversor. Para mayor garantía, la consultora PwC ha asesorado en el diseño y configuración de la estructura de los documentos, velando por la consistencia legal y la efectividad de la operativa del modelo, en beneficio de la sociedad y sus inversores.
Rentabilidad de la inversión
La rentabilidad de la inversión para los socios en proyectos tipo Zertum parte de dos vías, de un lado, la que proporciona la promoción inmobiliaria y, de otro, la de la explotación de las viviendas de alquiler. El beneficio de una promoción (la diferencia entre el precio o valor de venta del inmueble y costes incurridos) oscila típicamente entre el 15% y el 30% sobre los costes totales. Parte de los costes, en torno al 50%, son financiados bancariamente, por lo que el capital invertido suele revalorizarse entre un 25% y un 55% a la puesta del servicio. Una vez en explotación, el residencial en arrendamiento típico ofrece una rentabilidad recurrente de entre el 3,5% y el 4,5% anual neto sobre su valor de mercado. Sobre el capital invertido, esta rentabilidad suele representará entre un 7% y un 9% anual recurrente y estable, bajo una gestión y mantenimiento adecuados del inmueble.
Los socios inversores reciben una parte del valor generado en forma de dividendos regulares derivados de la actividad de alquiler. La otra parte de valor se acumula como plusvalía latente en la sociedad proyecto, elevando el valor de las participaciones adquiridas. Cabe destacar que los dividendos ofrecen bajo este modelo una rentabilidad sobre inversión superior a la que se obtendría por la posesión directa de una vivienda destinada a arrendamiento, puesto que los inmuebles que explota la sociedad se adquieren a coste de promotor y no a precio de mercado.
Por otro lado, la plusvalía latente de las participaciones se corresponde con el beneficio realizado durante la promoción y, de forma posterior, se continúa incrementando con la parte de beneficio que no se distribuye a los socios y que se destina a reducir deuda hipotecaria. El inversor hará líquido este valor latente en el momento que venda su participación.
Además, Zertum, con el objetivo de facilitar al inversor la toma de contacto con este modelo de negocio, permite a los socios liquidar toda o parte de su inversión, con una rentabilidad anual garantizada de entre el 6,00% y el 7,00%, transmitiendo a la compañía su participación al término de la etapa de promoción que, según el proyecto, suele oscilar entre dos y tres años de duración.
Proyectos sostenibles
Zertum mantiene su compromiso con el medio ambiente y todos los edificios que promueve se construyen bajo los más exigentes estándares en materia de sostenibilidad y eficiencia energética, acreditados por el certificado BREEAM nivel muy bueno. Los proyectos de la compañía se ubican en núcleos urbanos de más de 100.000 habitantes, con buenas conexiones y foco prioritario en la regeneración y consolidación urbana.
Además, Zertum mantiene una firme apuesta por una arquitectura innovadora y funcional con el objetivo de preservar el valor del inmueble a largo plazo. Partiendo de la representación digital de un inmueble a través de herramientas tecnológicas (modelado BIM), se incorporan soluciones proptech para optimizar plazos, calidad de desarrollo y futuros costes de desarrollo, a la vez que permite la gestión inteligente del inmueble y sus instalaciones.
Los residenciales de la sociedad se caracterizan por ofrecer espacios comunes y servicios complementarios como zonas coworking, playground, piscina, gimnasios, pistas de deporte, meeting point o parking para bicicletas.
Al margen de los proyectos actuales en cartera de Zertum, su plan de expansión contempla la activación de entre 10 y 15 proyectos nuevos en las principales capitales andaluzas entre 2022 y 2023, con el objetivo de convertirse en un referente del sector BTR.
El último proyecto puesto en marcha de la compañía es Málaga Río, ubicado en la capital malagueña, y está abierto a la entrada de inversores. Los ahorradores interesados en invertir pueden hacerlo desde un ticket mínimo de 35.000 euros y un máximo de 420.000 euros. El objetivo de la primera ventana de inversión es incorporar al capital 1,7 millones de euros para pagar el suelo y los gastos del proyecto. La empresa estima en 18,3 millones de euros el valor del inmueble una vez terminado, con un coste de desarrollo de 14,8 millones. La puesta en marcha del servicio será en el segundo trimestre de 2025.
