Un saco bendito de dos piezas con cruces rojas en pecho y espalda que portar en la vía pública para la identificación del penitente juzgado. Así era el sambenito, una prenda orientada a fomentar el escarnio público, el señalamiento y la posterior alienación de los pecadores.
Hoy, en una sociedad más avanzada, esta costumbre ha evolucionado, aunque no erradicado, como bien demuestra la inclusión del término en nuestro vocabulario. Las etiquetas están presentes en todos los ámbitos de una comunidad cada vez más expuesta, en la que las personas portan su poncho particular con orgullo o vergüenza. El sector inmobiliario no es una excepción y por ello, sus principales actores, debemos asumir el compromiso de trabajar por evitar que la fabricación del hogar sea una profesión estigmatizada y la aspiración de que nuestros proyectos sean un motivo de orgullo.
Hoy, uno de los grandes retos a los que se enfrenta la sociedad es el de facilitar el acceso a la vivienda para las personas de menor capacidad económica. La precariedad laboral, la limitada capacidad de ahorro o las barreras para obtener financiación bancaria -especialmente pronunciadas en las generaciones más jóvenes-, entre otros factores, obligan a una mayor implicación en pro de allanar el camino para los que necesitan un hogar. Son muchas las vías e iniciativas puestas en marcha para ello, pero quiero pararme en una de ellas: la vivienda protegida. Una ruta que acumula un amplísimo registro de éxitos y fracasos, pero que debe ser considerada como una alternativa para solucionar un problema.
Vemos que una parte de la sociedad percibe la vivienda protegida, independientemente de su categoría específica, con cierto desdén y vincula estos desarrollos con un largo etcétera de conceptos de malos pisos, mala calidad, malos servicios y, por tanto, sin atractivo. Quitemos este sambenito a la vivienda protegida. Para ello, resulta imprescindible el compromiso de todos los agentes que formamos parte del proceso promotor.
La promoción de este tipo de vivienda es competencia de la administración pública, aunque más del 80% de las iniciativas están delegadas en promotores privados. Está claro entonces que la vía para fomentar el desarrollo de proyectos de vivienda protegida y garantizar su éxito pasa necesariamente por la colaboración público-privada en todo el proceso: desde la generación de suelo, hasta la entrega a usuario final.
Deben alinearse dos objetivos, el público y el privado. El de las administraciones no es sino la finalidad social de facilitar el acceso a vivienda. El empresarial se resume en obtener suficiente beneficio, ajustado al riesgo que deba asumirse.
En líneas generales, debe asegurarse la viabilidad material y económica de cada promoción partiendo de un proyecto bien concebido y en un marco jurídico claro y estable. Además, dado que los precios finales de venta están limitados por ley, la fórmula económica debe necesariamente pasar por optimizar cada aspecto y no por escatimar costes o esfuerzos.
La promoción de vivienda protegida podría ganar atractivo aligerando los procedimientos, acortando plazos de tramitación de permisos, licencias y legalizaciones. La administración podría perfectamente establecer una vía diferenciada para este tipo de promociones y garantizar los plazos al promotor.
Desde luego no será tan sencillo cambiar los mecanismos del -hiperregulado- proceso urbanístico en nuestro país al objeto de facilitar y abaratar la generación de suelo para estos desarrollos, pero sin duda es uno de los factores que más encarecen el producto final.
La legislación actual requiere, cuando menos, una actualización. Por ejemplo, habría que dar más seguridad respecto a las exenciones fiscales aplicables, dado que falla la transposición de los requisitos establecidos en la norma estatal a cada Comunidad Autónoma. En lugar de dejar su aplicación en manos de los tribunales económico-administrativos, como está sucediendo.
Otro aspecto legal al que convendría darle una vuelta se encuentra en lo referente al proceso de ventas y es un verdadero problema para el promotor privado, especialmente en desarrollos de gran número de viviendas. En algunas regiones es simplemente imposible desarrollar vivienda pública. Esto es así porque las entidades bancarias solicitan un nivel de ventas cada vez más elevado para poder financiar la construcción y, según ley, el promotor no puede comercializar sin antes tener licencia y cédula de calificación, lo que lleva a escenarios temporales imposibles.
Los promotores privados tenemos que optimizar nuestros procesos, reducir nuestros costes de capital, elegir a los mejores colaboradores, trabajar con los mejores constructores y tratar de hacerlo mejor cada día, en fin, lo que venimos haciendo desde siempre, para que las viviendas protegidas sean una referencia de la que estar orgullosos.
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