El Ministerio de Fomento intenta arrojar luz al mercado del alquiler y poner negro sobre blanco el precio que se paga por los arrendamientos de vivienda en España con un informe especial tras la espectacular subida de los últimos años. A falta de una estadística oficial, los portales inmobiliarios como idealista y Fotocasa han sido las únicas fuentes para observar la evolución de los precios basándose en las ofertas de sus usuarios. El documento publicado hoy desvela una fuerte distorsión de los precios ofrecidos por las estadísticas de las webs inmobiliarias con los precios finales que recogen las CCAA de los depósitos en fianza de los inquilinos. Las ofertas de los portales inmobiliarios llegan a ser hasta un 28% más caras respecto a la renta final que refleja Fomento. Una situación que se da especialmente en Cataluña y Madrid con diferencias de hasta el 56%. En parte se explica por las distintas metodologías y fuentes que se utilizan.
Portales inmobiliarios como idealista, Fotocasa o Pisos.com han sido los encargados de certificar el calentón de precios de los últimos años del mercado del alquiler. Mensualmente, utilizando la información de las ofertas de arrendamiento que publican en sus webs, han publicado incrementos de los alquileres por encima de 10% en 2017 y 2018. Hasta tal punto que se han convertido en los notarios de la realidad del alquiler en España que el propio Banco de España ha utilizado sus bases de datos para analizar la evolución del sector ante la ausencia de estadísticas oficiales.
Con toda la polémica por el impacto de los precios del alquiler, el Gobierno se ha puesto manos a la obra para dar transparencia y oficialidad a la evolución del sector. El Ministerio de Fomento ha publicado hoy el primer informe sobre el mercado del alquiler pero tampoco ha despejado muchas dudas sobre la actual situación del alquiler. Por un lado, solo recoge información de 10 comunidades autónomas con los datos de la fianza depositada por los nuevos inquilinos al inicio del contrato de alquiler, que debería coincidir con la renta final que se paga. Solo en la comunidades en la que es obligatoria. Por otro, solo ofrece la información de 2018 sin tener la comparativa con años anteriores, lo que impide analizar la evolución en los últimos años.
Pero donde ha generado mucha confusión ha sido con la comparación con los precios que ofrecen los portales inmobiliarios. Fomento indica que la renta media del alquiler se situó en 2018 en 8,1 euros por metro cuadrado (euros/m2) para toda España, lo que supone un precio medio del alquiler de 674 euros, frente a los 8,3 euros/m2 de Fotocasa y de 10,4 euros/m2 de idealista. Es decir, la diferencia entre la oferta de idealista con los datos de la fianza asciende a un 28%.
Las comunidades autónomas con rentas de alquiler más elevadas son Madrid (819 euros), Cataluña (693 euros) y Baleares (687 euros). En el caso de Madrid si el precio medio de oferta en alquiler es de 13,2 euros/m2 al mes, según Fotocasa, y de 14,2 euros/m2 al mes, según idealista, la renta media de los contratos de alquiler de vivienda que han depositado fianza es de 10,7 euros/m2 al mes. La distorsión de precios de la oferta es de un 23% y un 32%, respectivamente.
Para Cataluña, el precio medio de oferta en alquiler es de 12,2 euros/m2, según Fotocasa, y de 13,6 euros/m2 .mes, según idealista, la renta media de los contratos de alquiler de vivienda que han depositado fianza es de 8,7 euros/m2. El precio medio que ofrecen los portales son un 40% y un 56% más caros que la renta final que registra Fomento.
Esta distorsión de precios se explica porque usan diferentes metodologías. Los portales inmobiliarios se nutren de las ofertas de sus usuarios, es decir, a que precio estarían dispuestos a alquilar su inmueble, lo que no tiene porque reflejar el precio final del alquiler. Fomento, por su parte, utiliza las fianzas depositadas por los inquilinos. En las comunidades que es obligatoria la fianza el importe depositado corresponde a un mes de arrendamiento.
La diferencia de los precios se amplifican en los mercados más grandes y donde se ha producido una mayor subida de precio como en Madrid y Cataluña. Lo que hace pensar que una cosa es el precio de oferta y otro el precio final pactado. Desde idealista reconocen que sus datos son de oferta "y no se corresponden necesariamente con los precios de cierre", pero en zonas como capitales la realidad es que los futuros arrendatarios tienen escaso poder de negociación que plantea serias dudas del amplio margen entre unos datos y otros. Los portales inmobiliarios facilitan la llegada de demanda a los propietarios que quieren alquilar y no tienen ningún incentivo para rebajar el precio, si tienen más potenciales inquilinos.
Desde Fotocasa, Beatriz Toribio, directora de estudios de la firma, da la bienvenida a una nueva estadística para el mercado del alquiler pero destaca que la muestra de Fomento se elabora con una muestra más pequeña y utiliza datos diferentes. "Es muy difícil pensar que alguien pueda encontrar una vivienda en Madrid por 819 euros al mes de 86 metros cuadrados", explica y subraya que lo importante de una estadística es la tendencia que refleja y todas han contenido la subida de los precios en el alquiler, especialmente en 2016 y 2017.
La experta reconoce que suele haber diferencia entre los precios de oferta con la renta final, "suele haber negociación", pero considera exageradas las diferencias que muestra el informe con las fianzas de Madrid y Barcelona, con los precios de oferta de los portales web. "En Madrid y Barcelona, los potenciales inquilinos apenas tienen capacidad para rebajar los precios porque sigue habiendo una fuerte demanda y la demanda es escasa", indica. Y destaca que con los datos de Fotocasa las cifras de Fomento apenas ofrecen variaciones significativas exceptuando los mercados de Madrid y Barcelona.
"Tampoco podemos olvidar que, a pesar de los esfuerzos de la Agencia Tributaria, sigue habiendo gran cantidad de alquileres sin declarar o declarados por un importe inferior en nuestro país, que serían completamente invisibles para esta estadística", señalan en un comunicado idealista. Por su parte, desde Fotocasa apuntan que los depósitos de fianza especialmente se utiliza para viviendas en alquiler que tienen ventajas fiscales o ayudas para los inquilinos, "normalmente se tratan de inmuebles con precios más bajos".
La oscilación de precios se reduce donde el parque de alquiler es más reducido y los precios son más bajos. Los precios de alquiler más bajos por metro cuadrado se encuentran en Lugo (3,5 euros/m2), Teruel (4 euros/m2), Ourense (4,1 euros/m2), León (4,2 euros/m2) y Soria y Castellón (4,3 euros/m2), teniendo en cuenta las fianzas. Las cifras de idealista y Fotocasa apenas difieren en más de un 1 euro.
