El Banco de España entra de lleno en el debate de los precios del alquiler con un informe en el que analiza los motivos que explican la reciente evolución. Destaca que en los últimos cinco años, los precios se han disparado por encima del 45% en Madrid y Barcelona. Entre los distintos factores que menciona destacan la entrada de inversores para comprar y alquilar coincidiendo con los picos en los precios del alquiler alcanzados hasta 2017 y el efecto Airbnb en determinados barrios. El supervisor bancario indica que los colectivos más afectados son los jóvenes y extranjeros, que tienen bloqueado el acceso a la vivienda en propiedad.
El Banco de España denuncia la falta de índices oficiales para analizar la evolución del precio de los alquiler teniendo que recurrir a los datos del portal inmobiliario Idealista para elaborar su último informe. El supervisor bancario constata que desde su mínimo en el último trimestre de 2013 los precios se han incrementado en el entorno del 50% hasta el máximo observado en mayo de 2019, frente a los precios de oferta de venta de vivienda han crecido a un ritmo significativamente menor del 6,8%. Esta subida de precios no es homogénea en todo el territorio español. Se concentra principalmente en grandes ciudades con fuerte presencia del turismo, especialmente en Barcelona y Madrid.
David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea, autores del informe Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España, ponen el acento sobre la exactitud de la información de precios recogidas al tratarse de datos sobre la oferta que no recogen el precio final fijado para el alquiler. Y ponen de ejemplo, la estadística de precios que publica el Ayuntamiento de Barcelona a partir de los depósitos de las fianzas de contratos. Desde el primer trimestre de 2014 hasta el último trimestre de 2018, del 34%, frente al 48% de Idealista. Sin embargo, los datos del portal inmobiliario recogen la misma tendencia, pudiendo funcionar como "una buena aproximación de la dinámica del mercado del alquiler".
Los expertos no solo se limitan a describir la evolución del mercado, también explican los factores que están influyendo en el encarecimiento del alquiler, reconociendo que su impacto resulta "complejo de medir con precisión".
Los expertos comienzan aludiendo al desequilibrio entre la oferta y la demanda. Esta última esta creciendo a partir de colectivos como jóvenes, inmigrantes y trabajadores temporales y en áreas geográficas específicas, sobre todo, en Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias, al quedarse fuera del mercado de vivienda en propiedad por la menor renta disponible.
Según detalla el informe, hay dificultad para elevar los ingresos por la incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos laborales o la mayor relevancia de la jornada reducida que hace aumentar la demanda de alquiler residencial, especialmente entre los hogares jóvenes.
Esta situación se agrava por las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. A pesar que desde 2014, se abrió el grifo del crédito para comprar vivienda, pero las entidades financieras aumentaron las exigencias y bajando el porcentaje de financiación a la hora de comprar vivienda, provocando un aumento de los requerimientos de ahorro para comprar vivienda. "Esto podría provocar una mayor permanencia en el mercado del alquiler por parte de los hogares jóvenes, y en particular entre aquellos con menores ingresos y con precariedad laboral, contribuyendo de este modo al incremento de la demanda de alquiler, incide el Banco de España.
La demanda de alquiler residencial se habría incrementado especialmente en algunos municipios que ofrecían mejores oportunidades tanto de formación como laborales, en capitales de provincia con mayor población y en las que se aprecia mayor dinamismo del empleo.
Por el lado de la oferta, el Banco de España recoge la falta de dinamismo coincidiendo con una debilidad de la oferta pública de alquiler, la VPO se ha desplomado un más del 90% desde 2013, y en el que aparecen fines alternativos para la vivienda residencial, como el alquiler vacacional.
Los expertos señalan que el impacto de Airbnb o HomeAway apenas inciden en la evolución de los precios a nivel nacional, pero sí tienen un impacto significativo en distritos con una alta concentración de pisos turísticos como en el Centro de Madrid o el Eixample en Barcelona, teniendo repercusión tanto en el precio del alquiler como en venta de vivienda de segunda mano.
En este sentido, señala el atractivo que se ha generado en comprar vivienda para ponerla en alquiler sobre todo entre 2013 y 2017 en ciudades como Madrid y Barcelona. "Esta dinámica refleja el notable incremento del precio de oferta del alquiler superior al precio de venta hasta 2017", explican los expertos. La atractiva rentabilidad, que se situaba alrededor del 5% en ambas capitales, se ha frenado por el encarecimiento del precio de compra.
Parte de este boom, además de la caída del mercado inmobiliario se debe a las ventajas fiscales que ofrece la inversión en vivienda respecto a la adquisición por la anulación de la deducción por compra de vivienda, las subidas de IVA y Transmisiones Patrimoniales, el incremento del IBI o los incentivos tributarios para profesionales del alquiler como las Socimis.
Según el Banco de España, la cartera inmobiliaria de la Somicis asciende a 4.500 millones de euros, en buena medida concentrada en las áreas metropolitanas de Madrid y de Barcelona. En la ciudad de Barcelona, las personas jurídicas representaban en 2018 alrededor del 25% del mercado del alquiler residencial, frente al 10% que calcula el organismo para el conjunto nacional.
