El acceso a la vivienda para los jóvenes se ha convertido en uno de los principales retos sociales y económicos en Andalucía. Según un estudio elaborado por la Universidad de Málaga, el 70?% de los menores de 36 años no ha accedido a una vivienda, al no poder asumir hipotecas superiores a 170.000 euros, mientras el precio medio en la capital malagueña ha superado ya los 275.000.
La investigación, titulada Análisis exploratorio de la capacidad de acceso a la vivienda en España, ha revelado que los jóvenes, especialmente en hogares unipersonales o monoparentales, solo han podido destinar entre 252 y 767 euros al mes a gastos de vivienda, lo que ha situado su capacidad hipotecaria entre 81.807 y 169.112 euros. Al compararse con los valores de mercado, el estudio ha confirmado la desconexión entre los precios actuales y la realidad económica de este colectivo.
A esto se ha sumado el repunte generalizado del valor por metro cuadrado. Según Idealista, el precio medio de la vivienda en Andalucía ha alcanzado los 2.518?€/m² en junio de 2025, tras registrar una subida interanual del 15?%. Málaga vuelve a liderar el incremento, con 3.775?€/m² y una subida equivalente del 15?%, seguida por Cádiz (+12,3?%) y Granada (+10,3?%). Jaén ha sido la única provincia andaluza en experimentar un leve retroceso (-0,4?%).
La propuesta de los "minipisos"
En este contexto, el Ayuntamiento de Málaga ha anunciado la construcción de hasta 1.700 viviendas de alquiler asequible en suelo dotacional, con superficies de entre 35 y 45 metros cuadrados útiles, alquileres máximos de 10 euros por metro y contratos de duración limitada a siete años. Las unidades, dirigidas principalmente a jóvenes y personas mayores en situación de soledad, han incluido un 15?% del espacio construido para zonas comunes.
El proyecto cuenta con 24 parcelas distribuidas en once distritos de la ciudad, quedando fuera el centro histórico por falta de disponibilidad de suelo. El equipo de gobierno municipal ha previsto lanzar las primeras licitaciones a lo largo del verano.
Aunque la iniciativa ha sido bien valorada en términos de agilidad administrativa y aprovechamiento del nuevo marco legal andaluz, también ha suscitado muchas críticas, también desde el ámbito académico, desde donde se ha advertido de sus límites. La Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School ha señalado que este tipo de soluciones no ha cubierto ni de lejos la demanda real de vivienda asequible, que el INE cifra en más de 150.000 unidades en la provincia hasta 2030.
"El esfuerzo del Ayuntamiento ha sido significativo, pero no ha bastado. Necesitamos desbloquear suelo, industrializar procesos y facilitar el acceso a financiación adaptada", ha explicado Eduardo Olaya Estefan, director de la Cátedra. En sus sesiones de trabajo 2024-2025, en las que han participado cerca de 30 empresas del sector, el foro ha identificado cuatro bloqueos principales: trámites urbanísticos lentos, fiscalidad elevada, falta de suelo ordenado y escasez de instrumentos financieros adecuados.
Colaboración público-privada
Entre las propuestas planteadas por la Cátedra, se ha apostado por aplicar el silencio administrativo positivo en licencias urbanísticas, fomentar la industrialización de la vivienda para reducir plazos y costes, y diseñar instrumentos financieros mixtos que combinen capital privado, fondos europeos y garantías públicas. También se ha subrayado la necesidad de articular colaboraciones público-privadas para el desarrollo y gestión de vivienda asequible.
Josep Mor Figueras, profesor del área de Finanzas y director académico de la Cátedra, ha insistido en que "no se trata solo de señalar los síntomas, sino de trabajar con datos reales, sin prejuicios ideológicos y generar propuestas que puedan ser ejecutadas".
La directora regional de CBRE en Andalucía, Rosa Madrid, ha advertido durante su participación en el foro que "Andalucía es un valor seguro para el inversor, pero hay que asegurar que el crecimiento sea ordenado y sostenible". La presión de la demanda internacional, unida a la escasa producción de vivienda accesible, ha tensionado aún más el mercado, especialmente en el litoral.
La Cátedra ha defendido que es posible construir vivienda accesible sin renunciar a la calidad ni a la rentabilidad, siempre que exista una estrategia clara de suelo, financiación e innovación constructiva. "Si no actuamos con visión de conjunto, seguiremos atrapados entre la urgencia social y la parálisis normativa", ha concluido Olaya.