Madrid
La tercera mesa de debate de la V edición de La Gran Jornada Inmobiliaria, organizada por elEconomista.es, se ha centrado en los grandes proyectos que apuntan a redefinir Madrid de norte a sur de la ciudad en los próximos años con la entrada de nueva oferta de vivienda y equipamientos para que la capital se consolide entre las grandes metrópolis europeas como Londres o París.
Bajo el título Rediseñando Madrid: los proyectos que cambiarán el urbanismo de la capital este coloquio contó con la participación de José María Ortega Antón, coordinador General de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid; Miguel Hernández, director de Estrategia de Crea Madrid Nuevo Norte (MNN); Luis Roca de Togores, presidente de Valdecarros; y Luis Cesteros de la Peña, gerente de los Berrocales. El denominador común de los cuatro ponentes estuvo en el año determinante, el 2027, como fecha señalada para empezar a ver los principales avances.
Son suelos muy significativos en su dimensión y por la cantidad de activos que van a aportar. "Estamos hablando de 115.000 nuevas viviendas y seis millones de metros cuadrados de edificabilidad de actividad económica en Madrid. Son cifras reveladoras sobre lo que va a ser el futuro de la ciudad", expuso en el primer turno de intervención José María Ortega Antón, coordinador General de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid.
El desbloqueo y avance de estos proyectos ha sido posible, entre otras cosas, gracias al diseño de nuevos modelos de financiación. Así lo expuso Luis Roca de Togores, presidente de Valdecarros, al hablar de este proyecto. "No es que (nuestro modelo) sea distinto a lo que hagan otras juntas, sino que nosotros lo hacemos en una escala mucho mayor. Nosotros nos enfrentamos a un proyecto con gastos de 2.000 millones de euros y queríamos enfrentarnos a una situación de certidumbre. Decidimos dividir y rebajar ese riesgo: un tercio para los propietarios y otros dos tercios para la junta -que se queda con el producto-. Las juntas se quedaron con activos no residenciales que podían tener usos urbanísticos o no", expuso. De momento, las cuatro subastas que se han realizado han sido en las parcelas residenciales y han sido además "un éxito", añadió.
Luis Cesteros de la Peña, gerente de los Berrocales, ahondó en los avances de su proyecto. "Los Berrocales ya es suelo urbano, no suelo urbanizable", dijo. Además, "ya se ha solicitado en el mes de abril la recepción de la primera etapa". El proyecto cuenta ahora con 1.620 viviendas en construcción y la previsión de las primeras entregas en enero de 2026. "El proyecto es la correspondencia del sector privado al sector público cuando este último hace las cosas bien", dijo para poner de manifiesto la buena sintonía que ha habido entre ambas partes.
A todo ello, añadió el ejecutivo, se van a aportar con Los Berrocales nuevos productos. En este caso, 4.500 viviendas en la primera etapa y algunas con la condición de vivienda protegida. Para nosotros es una satisfacción ser en breve uno de los nuevos barrios de la ciudad de Madrid.
La vivienda asequible
Otro de los temas de debate que marcaron el coloquio fue la vivienda asequible. José María Ortega Antón, coordinador General de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, abordó esta temática desde un punto de vista teórico en el que expuso que la vivienda asequible "trata de llenar el hueco entre la vivienda de mercado y la protegida".
Es importante, en opinión de Ortega, que "ensanchemos esta categoría que todavía está por definir, algo que es muy importante en la ciudad de Madrid". En este sentido, dijo que uno de los criterios es que las rentas de las familias propietarias que accedan a este tipo de viviendas no sea superior al de la media de las familias que ya viven en el barrio en cuestión. "Merece la pena poner estas viviendas en el mercado para abrir la puerta de entrada a muchas familias para que accedan a esta categoría", remarcó.
Por su parte, Roca de Togores, de Valdecarros, habló sobre este mismo tema y explicó que "están saliendo promociones y que los precios que se están marcando en precomercialización "están siendo brutales y se están llenando las viviendas. En Valdecarros son 20.000 viviendas en las que hay más protegidas que libres", cifró.
En Madrid Nuevo Norte la vivienda asequible también va a tener un papel destacado. "Estará de media en el 38%, pero es que lo estará en el centro de negocios de la ciudad, en el que va a ser el sitio más atractivo de todo Madrid", dijo al respecto Miguel Hernández, director de Estrategia de Crea Madrid Nuevo Norte. "Yo esta cifra siempre digo que es revolucionaria", añadió.
Adaptación
Los millones de metros cuadrados de estos nuevos desarrollos incorporarán un concepto muy importante para sus nuevos habitantes: la adaptabilidad. Se trata de un componente cada vez más necesario en un entorno marcado por una población heterogénea que cada vez es más diversa, más digitalizada y exige más servicios. En Madrid Nuevo Norte, por ejemplo, se ha levantado durante cinco años el denominado modelo cero, una réplica digital con todas y cada una de las características que "tendrá la vía del tren, las farolas o las tuberías", explicó su director de estrategia.
"La vivienda asequible trata de llenar el hueco que hay entre el mercado"
José María Ortega Antón relató el cambio radical de escenario que se ha llevado a cabo en la ciudad de Madrid en los últimos seis años. Antes, el sureste estaba bastante paralizado, mientras que Valdecarros y Los Cerros iban encaminados a una desclasificación. Además, la nueva estrategia que se vaticinaba para el sureste iba dirigida a una reducción de la potencia de esos desarrollos y Madrid Nuevo Norte no estaba todavía aprobado después de muchos años y muchos azares. "Hoy todos estos desarrollos están desbloqueados, el planeamiento del sureste es firme y no tiene ninguna duda jurídica después de muchos años de zozobra y de judicialización bastante penosa. Todos los sectores se están urbanizando, Ahijones y Berrocales están reparcelados y Los Cerros y Valdecarros –con una enormidad de metros cuadrados– van a estar reparcelados muy pronto", dijo el coordinador general. Sobre las políticas de vivienda del consistorio, Ortega explicó por qué tienen el foco en impulsar la vivienda en alquiler, modalidad en la que la ciudad tiene un "déficit importante". Hay mucha población, sobre todo jóvenes que se emancipan o gente que viene a trabajar, que necesitan de esta modalidad. "Hace seis años teníamos una situación de bastante escasez de suelo, de vivienda protegida, que limitaba mucho la capacidad de las políticas públicas en esta materia". Esa situación hemos podido reorientarla, entre otras cosas, porque hemos recibido eh muchas parcelas ya en las primeras fases de Berrocales y Ahijones", dijo.
"Madrid Nuevo Norte es una oportunidad para que Madrid compita a nivel internacional"
En Madrid Nuevo Norte, un proyecto que ha estado marcado por diferentes vaivenes políticos que han influido en su evolución en los últimos 30 años, se empezará en la zona oeste de Las Tablas en el primer trimestre del año que viene, mientras que en 2027 se espera estar ya en situación de simultaneidad y construyendo ya viviendas públicas y privadas. "Ese es para lo que estamos trabajando tanto desde los propietarios privados como desde el Ayuntamiento de Madrid", dijo Hernández. El ejecutivo defendió las particularidades de su proyecto frente a otros. "Nosotros somos lo que los anglosajones denominan como un brownfield, estamos interviniendo en un territorio ocupado por la ciudad que hay que regenerar y cuando te pones a ello te das cuenta que te tienes que salir del estricto límite urbanístico de planeamiento".Y es que Madrid Nuevo Norte tiene infraestructuras en su entorno que son de ciudad sin las que el proyecto no funcionaría "Para que os hagáis una idea de la escala, solo la parte de infraestructuras son en inversión unos 11.000 millones de euros, de los cuales 2.000 millones son públicos y otros 9000 son de carácter privado".El segundo elemento diferencial es la vocación de generación de actividad económica en el distrito central de la ciudad. "Realmente es un centro de actividad económica que queremos que tenga un mix de usos tal que no se quede ni por las noches ni los fines de semana vacío".
"Estamos teniendo muchísimo interés de operadores para la venta de 140.000 m2 en Valdecarros"
En Valdecarros se espera que se finalicen en 2026 las tres primeras etapas, que supone poner en marcha 13.500 viviendas. "Eso es más o menos, un poquito más que Valdebebas entero. Y eso se va a poder empezar a construir en cuanto tengamos simultaneidad, que debería de ser mediados del año que viene", dijo Roca de Togores. "Tenemos que tener la reparcelación, pero yo confío y la verdad es que quiero decir aquí que el trabajo que están haciendo los técnicos municipales está siendo espectacular", añadió.Roca de Togores también habló del proceso de venta de 140.000 metros cuadrados que tiene en marcha para una parcela que está sobre la carretera de Valencia. "Puedo decir hasta donde puedo que estamos teniendo muchísimo interés de operadores comerciales del mercado", apuntó. Sobre el despliegue de infraestructura asociada para Valdecarros, Roca de Togores explicó que se han llevado a cabo dos actuaciones "diferenciales". Por una parte, "nos hemos puesto de acuerdo con el Ayuntamiento de Madrid a través del área de movilidad y de la EMT para que ya en nuestra obra de urbanización esté metido el autobús de tránsito rápido (BRT). Por otro lado, se han invertido 250 millones de euros en el proyecto de urbanización para que el 98% del terreno tenga menos de un 3% de pendiente. "Es decir, si hablamos de movilidad sostenible, de andar y de la bici, no podemos poner pendientes del 20%".
"Tenemos dos millones de zonas verdes en nuestros ocho millones de metros cuadrados"
Luis Cesteros de la Peña, gerente de los Berrocales, dio las fechas a los próximos hitos en este desarrollo. La primera promoción se entregará nada más arranque 2026, concretamente el próximo mes de enero, mes que recordó a las autoridades asistentes para que anotaran y así asistieran al evento. En resumen, 2026 para Berrocales "es la consolidación del proyecto ciudad como tal y la correspondencia del sector privado al sector público cuando el sector público es activo y hace las cosas bien. Es raro que el sector privado no corresponda cuando le da seguridad jurídica y cuando le dan impulso desde el ámbito público".Por todo ello, se abrirá a la ciudad de Madrid "un nuevo barrio de 22. 000 viviendas", dijo el ponente. De esta forma, este proyecto entre 2026 y 2027 inyectará en el mercado 12.000 viviendas (4.500 en la primera etapa, aunque probablemente serán más). "Ahora hay 1.620 en construcción, más las que vienen del Plan Suma, que se acaban de adjudicar, y en unos meses dispondrán los proyectos y empezarán a construirse", concluyó Cesteros de la Peña.Sobre las infraestructuras asociadas en el proyecto, el gerente de los Berrocales dijo que allí se está integrando el espacio en el BRT (bus de rápido transporte )y se cuenta ya con una red de carril bici, algo en lo que "es obsesivo" el Ayuntamiento de Madrid, incidió. El ponente recordó que el asunto de la movilidad ya no pasa solo por el coche. "Todos estos ámbitos no solamente son ámbitos donde habitar, sino donde vivir", concluyó.