El mercado promotor residencial en España ha vivido una profunda transformación en las dos últimas décadas. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, lo que antes era un ecosistema dominado por los llamados "señores del ladrillo", ha dado paso a un entorno marcado por la profesionalización, el capital institucional y la irrupción de nuevos actores cotizados con formatos novedosos como las socimis o grandes promotoras residenciales como Aedas, Neinor y Metrovacesa.
Pese a la llegada de los grandes fondos oportunistas, que supusieron el empuje que necesitaba el sector para despegar de nuevo, y al capital institucional, que ha dado continuidad a la reactivación del sector, algunas promotoras nacionales históricas han logrado resistir los embates del tiempo y continúan activas, adaptándose al nuevo escenario sin renunciar a su identidad.
Los años dorados del ladrillo
Durante los años previos a la crisis financiera de 2008, el sector inmobiliario español vivía un auge sin precedentes. Grandes promotores locales, a menudo empresarios de origen familiar o regional, lideraban la construcción masiva de viviendas en todo el país. Nombres como Martinsa-Fadesa, Astroc, Colonial (antes de su reconversión), Llanera, Sacresao Nueva Rumasa, entre otras, protagonizaban titulares por sus proyectos, sus salidas a bolsa y sus rápidas expansiones territoriales.
Este periodo se caracterizó por el acceso fácil al crédito, la fuerte demanda interna, la llegada masiva de compradores extranjeros y el crecimiento acelerado del valor del suelo. Los promotores adquirían terrenos a precios cada vez más elevados, construían a gran escala y vendían sobre plano con altas tasas de rentabilidad.
Sin embargo, este modelo tenía pies de barro. La falta de regulación, la especulación desenfrenada y la dependencia de financiación bancaria crearon una burbuja insostenible. Cuando estalló la crisis financiera global en 2008, el sector colapsó y esta crisis se llevó por delante a gran parte del sector promotor y constructor de España.
El estallido de la burbuja inmobiliaria tuvo consecuencias devastadoras, ya que miles de promociones quedaron paralizadas, el precio de la vivienda cayó abruptamente y las entidades financieras vieron cómo se multiplicaban los activos tóxicos en sus balances. La mayoría de los grandes promotores tradicionales y locales no sobrevivieron.
Martinsa-Fadesa protagonizó una de las mayores quiebras empresariales de la historia de España, Astroc se desintegró tras perder casi todo su valor en bolsa, y otras como Habitat o Nozar también entraron en procesos concursales. Este colapso marcó el fin de una era. El término "señores del ladrillo" se convirtió en sinónimo de exceso, opacidad y riesgo. A partir de entonces, el sector tuvo que reinventarse desde los cimientos.
La llegada de los fondos
En el vacío dejado por los promotores tradicionales, emergió un nuevo perfil de actor: los fondos de inversión internacionales, que vieron en España una oportunidad única para adquirir activos a precios de saldo. Aprovechando las desinversiones de los bancos, impulsadas también por la creación de la Sareb en 2012, también conocida como el banco malo, comenzaron a acumular suelo, viviendas en stock y carteras de deuda.
A diferencia de los antiguos promotores, los fondos operaban con otra lógica: buscaban rentabilidad a medio y largo plazo, profesionalización de la gestión y apostando por la transparencia financiera. Para ello, crearon o respaldaron nuevas promotoras que funcionaban bajo estándares corporativos más sólidos y con una clara vocación institucional.
Entre las más destacadas surgieron Neinor Homes, Aedas Homes y Metrovacesa (esta última refundada tras la entrada de nuevos accionistas como Banco Santander y BBVA). Estas compañías nacieron o se relanzaron con modelos de negocio enfocados en la promoción para venta, con balances saneados, estructuras profesionales y presencia bursátil.
La profesionalización del sector ha venido acompañada de avances en sostenibilidad, digitalización, eficiencia energética y mayor seguridad jurídica en las operaciones.
Ahora, estas grandes empresas siguen creciendo mediante acuerdos de coinversión con otros fondos, que las utilizan como gestoras de su capital en España, aprovechando las grandes estructuras que han creado.
Las nacionales que resistieron
Aunque el nuevo panorama está dominado por empresas de capital institucional, no todas las promotoras tradicionales desaparecieron. Varias compañías españolas, muchas de ellas de origen familiar, supieron adaptarse, reducir deuda, reestructurar sus operaciones y sobrevivir al vendaval.
Entre las más relevantes destacan firmas como Amenabar. Fundada en el País Vasco, esta promotora ha mantenido una posición sólida con un ritmo constante de actividad en regiones clave como Madrid, Navarra y Euskadi.
La promotora madrileña Pryconsa, con más de 50 años de trayectoria, durante la crisis, optó por moderar su actividad, pero nunca dejó de construir. En los últimos años ha retomado el crecimiento, tanto en vivienda como en promociones para alquiler.
Gestilar, que cuenta con una trayectoria más reciente, pero ya consolidada, ha destacado por saber adaptarse a los ciclos en su tipo de producto y colaborar con grandes fondos en proyectos conjuntos.
Por otro lado esta Grupo Insur, cotizada y con fuerte presencia en Andalucía. En este caso, Insur combina la promoción residencial con la gestión patrimonial y el desarrollo de oficinas.
Grupo Ferrocarril es otra firma con capital 100% nacional y una larga historia. La firma se ha adaptado a los nuevos ciclos con el lanzamiento de su gestora de promociones Impact Homes.
TM Grupo Inmobiliario, con 56 años de historia, está especializado en promociones en la costa mediterránea, sobre todo en el segmento de segunda residencia, captando a compradores internacionales.
