Las joyas del inmobiliario de lujo, en el punto de mira de los okupas. Las propiedades más exclusivas de España, desde villas millonarias en Ibiza hasta áticos en la Costa del Sol, están siendo objeto creciente de ocupaciones ilegales. La situación preocupa al sector, que advierte de un aumento de estos incidentes en zonas turísticas de alto nivel y llama a reforzar la protección legal e inmobiliaria.
"Hemos observado un incremento en las ocupaciones de propiedades de alto valor, especialmente en zonas turísticas y urbanas. Estas propiedades, al estar deshabitadas durante largos períodos, se convierten en objetivos atractivos para los ocupantes ilegales", advierte Ángel Sánchez, abogado y socio de Golden Partners, despacho especializado en real estate de lujo.
El experto asegura que en Ibiza, zonas como Sant Josep y Santa Eulària, conocidas por sus viviendas de ultra lujo, valoradas en más de 10 millones de euros, "han experimentado ocupaciones ilegales". También la provincia de Alicante, se ha visto afectada por este fenómeno, "con incrementos de hasta el 9,6%", apunta el directivo de Golden Partners.
Zonas como Playa Arenal-Bol en Calpe, donde el precio por metro cuadrado supera los 7.000 euros o en la Costa del Sol, áreas como Marbella, Estepona y Fuengirola, que albergan algunas de las viviendas más caras de Andalucía, "han experimentado también ocupaciones ilegales".
Asimismo, hay casos en barrios como Guadalmansa en Estepona y El Higuerón en Fuengirola, que destacan por su elevado precio por metro cuadrado. "Cataluña, especialmente la provincia de Barcelona, lidera en número de ocupaciones ilegales, concentrando más del 40% de los casos a nivel nacional. Sólo el año pasado, se registraron más de 5.000 incidentes en la región, afectando tanto a propiedades de lujo como a viviendas estándar", apunta Sánchez.
El directivo destaca que, viendo "el día a día de nuestro despacho, Golden Partners tuvo que abrir una línea de negocio específica a finales del año pasado para atender a clientes que compraron con nosotros una vivienda de lujo y que han experimentado usurpaciones en otras de su propiedad que tenían como segundas residencias. Especialmente por la zona de la Costa del Sol e Islas Baleares".
Según el experto, los más afectados por este tipo de okupación suelen ser los inversores extranjeros, propietarios de segundas residencias de lujo y grandes tenedores de inmuebles. "La distancia geográfica y la falta de supervisión regular hacen que estas propiedades sean más vulnerables. Por ello, desde el despacho aconsejamos siempre dejar los alquileres en manos de expertos legales e inmobiliarios locales. Así el inversor tan sólo tiene que preocuparse de ver el ingreso por alquiler en su cuenta bancaria a final de cada mes y olvidarse de las vicisitudes del día a día de la gestión de un inmueble", resalta Sánchez.
El directivo señala que la inseguridad jurídica generada por las ocupaciones ilegales puede disuadir a inversores, especialmente extranjeros, afectando negativamente al mercado inmobiliario de lujo. "Sin embargo y por suerte, la percepción de la seguridad jurídica en España desde el extranjero permanece intacta por el momento. Una afirmación que se sustenta en la imparable subida del precio del inmobiliario de lujo año a año".
"Sólo en 2024, el precio de la vivienda de lujo de segunda mano en España experimentó un incremento notable, aunque con variaciones según la región y el segmento específico del mercado.? A nivel nacional, las propiedades valoradas en más de 3 millones de euros aumentaron su precio medio en un 4,5% durante 2024", concreta Sánchez.
Si bien es cierto, que el impacto puede variar según el destino y el volumen de casos de okupación que se den. "Las zonas con alta incidencia de ocupaciones pueden ver afectada su reputación, lo que puede traducirse en una disminución del valor de las propiedades y en una menor demanda por parte de compradores e inversores. Aunque insistimos, por ahora este no ha sido el caso y la tendencia del real estate de lujo en España continúa al alza".
Medidas para evitar okupaciones
Ante la amenaza creciente de okupación en propiedades de lujo, los expertos en derecho inmobiliario recomiendan adoptar una serie de medidas preventivas y conocer bien los mecanismos legales de defensa y desalojo. La primera línea de defensa ante una okupación es la prevención. Existen varias estrategias que, combinadas, ofrecen una protección mucho más eficaz frente a los intentos de ocupación ilegal. Por un lado, se recomienda contratar seguros específicos que cubran ocupaciones ilegales y sus consecuencias.
En los últimos años el mercado asegurador ha evolucionado para responder a esta nueva realidad, y hoy en día es posible contratar pólizas que no solo cubren los daños materiales causados durante la ocupación, sino también los gastos legales derivados del proceso de desalojo. Algunas aseguradoras incluso contemplan compensaciones económicas por la pérdida de uso del inmueble durante el tiempo que dure la okupación. Esta herramienta, todavía desconocida por muchos propietarios, se convierte en un escudo financiero clave en caso de que se materialice el riesgo.
Por otro lado, desde Golden Partners recomienda instalar sistemas de seguridad avanzados. El uso de alarmas con conexión a central receptora, sensores perimetrales, cámaras de videovigilancia con acceso remoto y simuladores de presencia son recursos cada vez más habituales en viviendas de alto valor. Además, existen soluciones domóticas que permiten controlar el estado del inmueble desde cualquier parte del mundo, lo que representa una gran ventaja para los propietarios internacionales o no residentes.
La supervisión activa y mantenimiento frecuente es otra medida importante. Una propiedad de lujo deshabitada y sin vigilancia puede convertirse en un objetivo fácil. Por ello, se recomienda contar con servicios de mantenimiento integrales que incluyan visitas periódicas, revisión de accesos, simulación de actividad (como encendido de luces o recogida de correspondencia) y reporte regular al propietario o al gestor patrimonial. Este tipo de supervisión no solo ayuda a evitar intrusiones, sino que permite detectar de forma temprana cualquier anomalía.
Otra alternativa es el alquiler temporal como fórmula disuasoria. Así, consiste en poner en alquiler la propiedad durante los periodos en los que no se utilice. Aunque a priori pueda parecer contradictorio alquilar una vivienda de lujo por temporadas, esta práctica reduce de forma significativa el riesgo de okupación al asegurar que la vivienda esté habitada o bajo vigilancia constante. Además, proporciona una fuente adicional de ingresos y contribuye a mantener el inmueble en condiciones óptimas.
Existen en el mercado a día de hoy empresas especializas en este tipo de alquileres que cuentan con una red de clientes de confianza y que se encargan de realizar toda la gestión, lo que no supone un esfuerzo para los propietarios, que al mismo tiempo estarán rentabilizando su propiedad en los periodos en los que no la usan.
Usurpación vs allanamiento
Según explica Sánchez, una de las principales dudas entre los propietarios afectados por la okupación es cómo se califica legalmente este tipo de delito. La legislación española distingue dos supuestos principales: el allanamiento de morada y la usurpación de bienes inmuebles.
El allanamiento de morada, regulado en el artículo 202 del Código Penal, se aplica a viviendas habitadas, ya sean primeras o segundas residencias. En este caso, el delito se considera especialmente grave, ya que afecta directamente a la inviolabilidad del domicilio. La pena prevista es de 6 meses a 2 años de prisión si no hay violencia o intimidación, y de 1 a 4 años de prisión y multa de 6 a 12 meses si se ha producido acceso con violencia.
Por su parte, la usurpación está contemplada en el artículo 245 del mismo código y se refiere a la ocupación de inmuebles deshabitados sin consentimiento del propietario. Las penas, en este caso, son considerablemente menores: multa de 3 a 6 meses si no hay violencia, y prisión de 1 a 2 años si existe violencia o intimidación.
En ambos casos, es imprescindible que el propietario denuncie cuanto antes y aporte la documentación acreditativa de la propiedad y del uso del inmueble. En el caso de las segundas residencias, demostrar que se trata de una vivienda con uso habitual -aunque no diario- puede ser decisivo para que el caso se tramite como allanamiento y no como simple usurpación, con las consecuencias penales que ello implica.
La nueva ley antiokupas
Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, conocida como Ley antiokupas, el marco jurídico ha dado un paso importante hacia la protección de los propietarios, especialmente en situaciones donde el inmueble ocupado es una vivienda. Esta norma permite que los casos de okupación, tanto por allanamiento como por usurpación, puedan resolverse mediante juicios rápidos, lo que en teoría acorta los plazos de resolución a un máximo de 15 días desde la denuncia.
Además, la ley habilita a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado a intervenir de manera más inmediata en aquellos casos en los que quede acreditado que el inmueble es morada habitual del propietario o que ha sido ocupado recientemente. Este cambio ha sido especialmente valorado por los despachos jurídicos especializados en real estate, que ven en la norma una herramienta eficaz, siempre que se aplique correctamente.
A pesar del nuevo marco legal, la duración real de un proceso de desalojo depende de múltiples factores. La carga de trabajo de los juzgados, los recursos presentados por los okupas o la interpretación del uso del inmueble por parte del juez pueden extender el procedimiento. En la práctica, aunque los desalojos pueden resolverse en dos semanas en escenarios favorables, aún existen casos que se alargan durante meses."Con la nueva legislación, los desalojos por ocupación ilegal podrían llegar a resolverse en un plazo de 15 días mediante juicios rápidos. No obstante, en la práctica, factores como la saturación de los juzgados o recursos interpuestos pueden extender el proceso. Antes de la reforma, los desalojos podían tardar entre 8 y 18 meses", explica Sánchez.
El experto de Golden Partners apunta que "la Ley Orgánica 1/2025 ha sido un cambio significativo, permitiendo que los delitos de ocupación ilegal se tramiten por la vía de juicios rápidos. Además, se ha eliminado la necesidad de realizar estudios de vulnerabilidad en ciertos casos, agilizando el proceso de desalojo. Una circunstancia especialmente relevante para las propiedades de alto valor cuyo lucro cesante (por ese periodo en que deja de alquilarse) genera mayores pérdidas a su propietario".