La reciente bajada de tipos del BCE vuelve alimentar las esperanzas de la consolidación de un mercado inmobiliario afectado como el que más en los últimos años. Los nuevos recortes de Europa rebajan la tasa hasta el 2,5%, mientras que el tipo de refinanciación reposa en el 2,65% y el de facilidad marginal de crédito en el 2,9%.
La confianza del sector viene respaldada por un aumento de las operaciones de compraventa el pasado mes de enero, casi un 9% mes que en el mismo periodo de 2024. Por su parte, el número de hipotecas creció un 9,4% interanual, hasta las 37.500, de acuerdo con el avance de datos provisionales de la 'Estadística Registral Inmobiliaria', elaborada por el Colegio de Registradores.
Por el otro lado, el mes pasado el precio del alquiler creció un 11% de media interanual y no se espera, de momento, una recesión en este sentido. Es por eso por lo que incluso pagando una cuota hipotecaria más alta que el precio del alquiler, sigue compensado tener un inmueble en propiedad por la revalorización futura del mismo.
Lo que evidencian estos datos es la preferencia de los consumidores de comprar antes que alquilar; la escalada de los arrendamientos ha provocado un desértico mapa donde solo en 4 de los 64 grandes municipios de España es más barato alquilar que comprar. Sin embargo, la disyuntiva entre una opción y otra sigue instalada sobre todo en los más jóvenes, sin ahorros suficientes para acceder a una compra y abocados irremediablemente a asumir los altos coste de un alquiler. La alternativa: alquiler con opción a compra.
Una cantidad pactada a la que se le restan las cuotas de alquiler
El acceso a una hipoteca se ha vuelto cada vez más complicado, aunque esta sexta bajada de tipos del BCE desde junio (la quinta consecutiva) podría implicar un aumento de la estabilidad del mercado. Con todo en 2024, el tipo de interés medio de las hipotecas a más de 10 años alcanzó el 3,45%, un incremento significativo respecto a los niveles cercanos al 1,5% de hace unos años. Con este panorama, muchas personas se ven atrapadas en un círculo donde los precios elevados de los inmuebles y las altas tasas de interés les impiden dar el paso de comprar una casa. Es en este contexto donde el alquiler con opción a compra empieza a ser una alternativa más que presente.
En la misma línea, el 75% de los interesados en este modelo lo eligen por no poder pagar la entrada y los gastos de compraventa que supone adquirir un nuevo inmueble, según los datos extraídos del análisis realizado por la firma del sector Gradual Homes.
La flexibilidad financiera que otorga esta alternativa es una de las razones de que el 47% de los interesados tenga entre 30 y 40 años. Los más jóvenes (el 60% son hombres), sin capacidad de ahorro y 8 de cada 10 con algún otro tipo de crédito que impide el acceso a un préstamo hipotecario, son el perfil de los alquileres con opción a compra, en un 44% solteros.
"El incremento progresivo de los precios en los inmuebles en venta y en alquiler no está ayudando a recabar o poder disponer del capital necesario para comprar. Según el Banco de España, hoy en día, adquirir una vivienda requiere un esfuerzo potencial que supera los siete años de salario, y el acceso a la financiación es cada vez más limitado [...] Ante este escenario, el alquiler con derecho a compra emerge como solución para abrir el mercado inmobiliario a muchos potenciales compradores totalmente excluidos que necesitan mejorar su capacidad de ahorro, y poder hacer frente a una entrada", recalca el director general de Gradual Homes, Guillermo Estévez.
En este modelo, inquilino y arrendatario pactan, por un lado, el precio del alquiler y, por otro, las condiciones concretas para la compra a medio plazo, dando como resultado un contrato doble, o también conocido como mixtos. Por lo general, se establece un periodo de arrendamiento de entre 2 y 5 años, cuya finalización da paso a que el inquilino pueda ejercer su derecho de compra de la vivienda, siempre en la cantidad y los términos previamente acordados.
Durante ese tiempo, el arrendatario paga una renta mensual, parte de la cual se destina a la futura compra de la vivienda. A diferencia del alquiler tradicional, este modelo otorga al inquilino el derecho, pero no la obligación, de comprar el inmueble una vez finalizado el contrato. Además, en algunos acuerdos el precio de compra ya está fijado desde el principio, lo que proporciona una mayor previsibilidad.
Con otras fórmulas, y en aras de ofrecer una mayor flexibilidad económica, los contratos incluyen una pequeña aportación inicial de tan solo el 5% de precio de la vivienda, con la posibilidad de realizar otras contribuciones mientras el contrato esté vigente.
Congelación de los precios
El aumento de interés en esta alternativa en el mercado inmobiliario, hasta ahora una opción residual, se ha acrecentado por la exponencial subida de precios de la vivienda. A la imposibilidad de acceder sin ahorros a un crédito hipotecario se suma el encarecimiento constante de los alquileres. Por eso, el alquiler con opción a compra resalta como candidata a ser la solución definitiva del sector, ya que, una vez acordado el precio de venta este permanece invariable y no se reajuste conforme a la revalorización del momento. Una oportunidad de beneficiarse de precios congelados en un mercado inmobiliario al alza y de también asegurar la vivienda correcta, especialmente cuando la vivienda usada creció un 7,2% interanual en 2024.
Aunque el número de contrato de este tipo este en auge, conlleva también algunos riesgos, como la pérdida de dinero invertido si el inquilino decide no comprar, o la posibilidad de que la vivienda no cumpla con las expectativas a largo plazo. Aunque se trata de una opción valiosa para aquellos que, sin poder permitir comprar de inmediato, desean sentar las bases para una futura adquisición de propiedad.