Desde hace algunos meses, el mercado inmobiliario español asiste a un acontecimiento inédito del que no tenía constancia desde justo antes del estallido de la burbuja en 2008. El cambio de tendencia es claro: los españoles preferimos comprar antes que alquilar. Y aunque una parte muy importante se deba a la inestabilidad de los precios de alquiler, y en contra a la mejora de las condiciones hipotecarias tras las últimas bajas de tipos por parte del BCE, existe un componente fundamental cultural que explica la nueva coyuntura.
Los españoles somos propietarios por naturaleza y así lo muestran los datos que reflejan la propiedad en la UE: mientras que en Alemania tan solo el 46,5% son dueños de su propia vivienda, en la Península Ibérica el porcentaje se dispara hasta el 76% en España y casi el 78% en Portugal. Más arraigados a esta tradición son los europeos del este, pues en Rumanía, Eslovaquia y Hungría superan el 90% (94,8%, 93% y 90,1% respectivamente).
¿Es esta cultura de la propiedad la culpable de la crisis habitacional actual? Según los últimos datos ofrecido por la oficina de estadística comunitaria, Eurostat, el precio de venta de la vivienda ha crecido un 3% por encima de los niveles de 2008. Pero no es el único: el valor del alquiler ya ha alcanzado máximos históricos en Europa.
Por tanto, no es cuestión de mantener la propiedad, como hace el 87,2% de los polacos, ni de vivir toda la vida de alquiler como practican los europeos del norte, incluida Francia donde casi el 30% de los ciudadanos vive toda su vida de alquiler y no se plantea adquirir una vivienda.
En este aspecto, la seguridad jurídica de los inquilinos franceses no es ni por asomo de la que pueden gozar los españoles. En el país galo, así también como en Alemania, Austria, Dinamarca o Países Bajos, entre otros, los contratos de alquiler son por defecto indefinidos y solo se anulan en casos muy extremos. De esta manera las relaciones contractuales entre inquilino y arrendatario provocan una mayor seguridad y protección residencial ante algunas situaciones como subidas de precio y especulación de la vivienda.
Propiedad como herencia cultural y económica
La cultura de la propiedad de la vivienda en España y en los países del sur de Europa, como Italia, Portugal y Grecia, ha sido tradicionalmente muy fuerte, en contraste con la tradición del alquiler en países anglosajones como el Reino Unido y los Estados Unidos. Esta diferencia de enfoque ha influido de manera significativa en las dinámicas del mercado inmobiliario, y es clave para entender las razones detrás de la crisis inmobiliaria.
Así, en los países del sur de Europa, la propiedad de la vivienda ha sido vista históricamente como un pilar de estabilidad económica y social. La compra de una casa o apartamento es considerada no solo una inversión, sino también una forma de asegurar el futuro. Esta cultura de la propiedad tiene raíces profundas que se remontan a tiempos antiguos. En una economía con altos niveles de informalidad laboral y un sistema de bienestar menos robusto que en otras partes de Europa, la adquisición de una vivienda propia se percibe como una forma de ahorro y protección contra las incertidumbres del futuro.
En España, por ejemplo, alrededor del 80% de los hogares son propietarios de su vivienda, una cifra notablemente alta en comparación con otros países de la Unión Europea. Esto refleja una mentalidad arraigada que busca, principalmente, evitar el alquiler.
Los restos de la gran crisis de 2008
En 2008, cuando la burbuja estalló, más de 1,5 millones de personas perdieron su vivienda, y la tasa de desempleo se disparó. Según datos del Banco de España, el precio de la vivienda en España se redujo un 30% entre 2007 y 2014, lo que generó una caída de la riqueza inmobiliaria y dejó a muchas familias con hipotecas que excedían el valor de sus propiedades. Esta crisis no solo afectó a los propietarios, sino también al mercado del alquiler, ya que la falta de vivienda asequible y el aumento de la demanda de alquileres hicieron que los precios se dispararan en muchas ciudades.
El impacto de la crisis inmobiliaria se refleja también en la creciente dificultad para acceder a la propiedad en los últimos años. En 2020, el precio de la vivienda volvió a aumentar en España, aunque de manera moderada, mientras que la tasa de propiedad se estabilizó. Sin embargo, para las nuevas generaciones, especialmente en ciudades como Madrid o Barcelona, la adquisición de vivienda se ha vuelto cada vez más inalcanzable. Según el informe de la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas), el 70% de los jóvenes menores de 35 años en España no pueden permitirse comprar una vivienda en propiedad debido al alto coste de los inmuebles y la falta de acceso a créditos hipotecarios.
Impacto en el mercado de alquiler
Frente a la dificultad de acceder a la propiedad, el mercado de alquiler ha experimentado un aumento de la demanda, lo que ha generado un alza en los precios en muchas ciudades españolas. Según el portal Idealista, los precios de alquiler en España aumentaron un 5,5% en 2022, lo que agrava aún más la crisis de accesibilidad a la vivienda. Esto es especialmente pronunciado en las grandes ciudades, donde los precios de alquiler son cada vez más inaccesibles para las clases medias y bajas.