La inversión inmobiliaria en España alcanzará este año los 16.000 millones de euros, según las estimaciones de CBRE. Esto refleja un incremento del 15% frente a los 14.000 millones transaccionados en 2024, que supusieron un crecimiento del 20% respecto a 2023.
"Aunque la subida es menor, el volumen de inversión sigue estando por encima de los 12.000 millones de promedio del periodo 2015-2019", explica Miriam Goicoechea, Head de Research en Iberia de CBRE.
Si bien, esta previsión podría ser aún mayor si se "cierran algunas operaciones corporativas este año, ya que es muy probable que se den algunas, siguiendo la tendencia iniciada en el sector en 2024", destaca Goicoechea.
El retorno del capital internacional, la reducción de los costes de financiación y el atractivo de la divisa europea frente al dólar serán los principales factores dinamizadores de la inversión, de la mano de un mercado de ocupación que seguirá siendo robusto para todos los sectores. No obstante, Joan Pina, Director de Data Science de CBRE España, advierta que "la incertidumbre en el plano geopolítico y los interrogantes acerca de las implicaciones de la agenda económica estadounidense mantendrán cierta cautela entre los inversores, especialmente durante los primeros meses del año, a la espera de una reducción de la volatilidad en los mercados financieros".
¿Dónde irá el capital de los inversores?
"Esperamos unos próximos meses con mayor actividad debido a la reducción de los costes de financiación, lo que a la larga comprimirá las rentabilidades prime e incentivará la inversión. Existe un capital significativo al margen, la mayoría del cual estaría destinado a estrategias value-add y oportunistas. En cualquier caso, el principal riesgo continúa siendo la incertidumbre", destaca Paloma Relinque, Head de Capital Markets en España de CBRE.
"Entre los retos del sector para este año se encuentran la falta de oferta y la capacidad de generarla, especialmente en los segmentos de living, así como la necesidad de capital para la transformación de activos. Se espera la vuelta del capital core hacia mediados de 2025", concreta Relinque.
Living: sector preferido para la inversión
Pese a que la oferta se proyecta al alza para los próximos años, con 138.000 visados de obra nueva en 2025, continuará en niveles reducidos frente a la creación de hogares y tensionará aún más los precios de la vivienda. Concretamente, la consultora estima que los precios subirán este año un 5,3%.
Las compraventas se situarán en el entorno de las 680.000 (-2,3%), con tendencia a una estabilización entre las 600-650.000 a largo plazo. El principal desafío seguirá focalizado en la oferta, que se proyecta al alza para los próximos años, pero continuará cubriendo solo la mitad de la creación de hogares y tensionará aún más el acceso a la vivienda.
Con estos pronósticos, el Living se posiciona como el sector preferido para la inversión en España y Europa, ofreciendo soluciones habitacionales que abarcan desde las más tradicionales hasta opciones asequibles, escalables, segmentadas y flexibles. Se espera que este año concentre entre el 30-35% de la inversión total en el inmobiliario en España.
Hoteles: operaciones de compraventa en marcha
Las perspectivas para 2025 continúan siendo muy positivas, apuntaladas por operaciones de compraventa en marcha, resultados de explotación positivos - aunque con crecimientos más moderados - estabilización de los tipos y control de la inflación. Se espera que el hotelero representare entre el 20-25% de la inversión total este año.
Las proyecciones de CBRE para 2025 apuntan a un crecimiento del 3,4% en el número de viajeros e incrementos en el ADR (+4,7%) y RevPAR (+5%). Continuará el interés por destinos atractivos pero menos maduros, proyectos de reconversión y uso mixto, segmentos alternativos como branded residences y serviced apartments, mercado de lujo y ultra lujo así como producto económico.
Oficinas: rentas prime al alza
Las oficinas han recuperado el dinamismo con la vuelta de las grandes operaciones de alquiler en 2024. La demanda y contratación de espacios han superado el volumen total de 2023 y están por encima de la media de la última década. Para este año, se espera que la contratación de espacio de oficinas en Madrid se estabilice en los 550.000 m2 mientras que en Barcelona hay margen a una nueva subida anual este año, en torno al 20%.
"Tenemos datos que avalan que en las políticas de trabajo se está viendo que la oficina como tal es el principal activo que están demandando las empresas. Los datos de asistencia a la oficina reflejan que en España se superan los 3 días semanales por encima de la media europea que son dos días", concreta Goicoechea.
En cuanto a la inversión, CBRE ve una primera parte del año similar a 2024, donde el foco estará en operaciones del segmento Midcaps (5-25millones de euros) y en los activos de mayor calidad y buenas ubicaciones. Veremos también un interés en la transformación de edificios de oficinas a otros usos. La previsión de CBRE apunta a que las oficinas concentrarán hasta el 15% de la inversión total en el inmobiliario.
Retail: fundamentales positivos del consumidor
CBRE espera que se mantenga el interés inversor en el sector retail, tras el notable aumento del 2024 del 121%, llegando a concentrar este año hasta el 20% de la inversión total en el inmobiliario.
"La desaceleración del ritmo de avance del comercio electrónico, la mejora en activos existentes centrada en la experiencia del cliente y las condiciones de financiación más favorables explican este mayor dinamismo", apuntan desde CBRE.
"Prevemos que las ventas se incrementen un 3% alentadas por las previsiones optimistas sobre el consumo privado y la llegada de turistas. Con respecto al mercado de alquiler, tras unos años de intensa actividad transaccional, especialmente en los principales ejes comerciales, la disponibilidad es muy limitada. Se espera que la demanda de operadores por abrir nuevas tiendas siga siendo activa y ello impulse las rentas prime al alza un promedio del 3%", concretan desde la consultora.
Industrial y logístico
El sector logístico mostró un notable dinamismo en 2024, con una contratación nacional que superó los 2,5 millones de m2 (un 23% más frente a 2023) y cifras récord en Zona Centro y Cataluña. Para 2025, se anticipa en las principales plazas una estabilización de la absorción, en línea con la media de los últimos cinco años. Los niveles de disponibilidad tenderán a estabilizarse gracias a la reducción de los desarrollos especulativos y a los buenos niveles de absorción.
La alta demanda y limitada oferta de producto nuevo mantendrá en ascenso la tendencia de las rentas prime. Además, la vuelta al mercado de grandes operaciones de portfolios ha revitalizado la inversión, mientras que la rentabilidad prime, que se comprimió a finales de 2024, continuará ajustándose a corto plazo.
La salida al mercado de producto más Core, de la mano de los sólidos fundamentales del sector, apuntan a una consolidación del crecimiento de los volúmenes de inversión -ya observado en 2024- y suponiendo entre el 10-15% del total.
Punto de inflexión en las prime yields
Desde los mínimos alcanzados en diciembre de 2021, las rentabilidades prime de los principales sectores inmobiliarios han registrado, en los últimos tres años, una notable corrección al alza, especialmente en 2022. En 2024, no obstante, ya se observaron los primeros signos de estabilización en la mayoría de las tipologías de activos alcanzando sus tipos máximos. De cara a 2025, en un contexto de contención de tipos, CBRE espera que esta tendencia se mantenga en la gran mayoría de productos.
"El sector inmobiliario sigue siendo atractivo, como muestra la recuperación progresiva en los volúmenes de inversión. Esperamos que las rentas continúen avanzando a buen ritmo mientras que las prime yields, que han alcanzado máximos en la mayoría de los productos, confirmarán la senda de compresión iniciada. También se seguirán levantando fondos enfocados en los sectores que presentan mayores fundamentales, como los ligados con el almacenamiento -logístico y data center- y el living en las distintas fases de la vida (residencias de estudiantes, multifamily y senior living), así como en fondos de deuda", comenta Goicoechea.
