Más de un año después de su aprobación, la Ley por el Derecho a la Vivienda (LDV) sigue despertando críticas encarnizadas. Entre todas ellas, destaca la que señala precisamente a esta ley como la culpable del insoportable aumento de las rentas de alquiler. Polémicas aparte, lo cierto es que estas son las cartas con las que nos ha nos tocado jugar. Y, como optimista empedernida, no me resisto a dar por perdida la partida.
Uno de los diamantes (en bruto) de la LDV es el concepto de "vivienda asequible incentivada", figura ampliamente reivindicada por el sector privado pero que, hoy en día, sigue siendo poco conocida y prácticamente sin uso. Regulada en los artículos 3 g) y 17, esta figura parte de una óptica incentivadora. Esto es ya por sí una buena noticia, que contrasta con el enfoque penalizador y casi inquisitorio de otras medidas de la ley, como el control de rentas.
A diferencia de normas restrictivas y limitadoras de derechos, el alquiler asequible incentivado parte de la voluntariedad. Si el propietario privado decide destinar sus viviendas al alquiler asequible tendrá acceso a beneficios fiscales, urbanísticos o de otra índole. Simple. Pero, ¿qué es el alquiler asequible incentivado? Para contestar a esta pregunta, tenemos que acudir a las definiciones del artículo tres de la ley de vivienda.
Tal y como ha ratificado el Tribunal Constitucional en una reciente sentencia, estas definiciones reemplazan a todos aquellos conceptos que tanto los planes estatales de vivienda como las distintas comunidades autónomas habían venido utilizando hasta la fecha. Entre estas definiciones se encuentran la vivienda social la vivienda protegida de precio limitado, y la vivienda asequible incentivada. Los elementos definitorios de esta última son los siguientes: a diferencia de la vivienda social y la vivienda protegida de precio limitado, la titularidad de la vivienda asequible incentivada es exclusivamente privada y solo puede explotarse en régimen de alquiler o de cesión de uso.
Además, está sujeta a precios máximos de arrendamiento y a plazos de duración determinada y debe destinarse a la residencia habitual de la persona arrendataria. El acceso a las mismas deber estar reservada a personas que tengan dificultades para acceder a una vivienda a precios de mercado. No es necesario, por tanto, someterlas a un procedimiento de calificación característico de las viviendas protegidas, ganando con ello en agilidad. Se contempla esta modalidad de vivienda tanto para nueva promoción, como para viviendas ya existentes, lo cual es positivo para estimular la reincorporación de vivienda vacía o en desuso.
Aunque la ley de vivienda ha marcado pautas generales, las comunidades autónomas y los entes locales son los que tienen la principal responsabilidad de concretar el concepto de alquiler asequible incentivado y establecer los beneficios que consideren oportuno. Hasta ahora, la respuesta autonómica ha sido desigual. Por ejemplo, Andalucía menciona incentivos económicos en su anteproyecto de ley de vivienda, pero carece, de momento, de concreción sobre cómo funcionarían estos beneficios.
Cataluña, por su parte, incluye referencias al alquiler asequible en su legislación, pero sin un desarrollo normativo detallado del que se deduzcan incentivos ligados a esta figura. Más acertadas ha estado la Comunidad de Madrid, quien, a través de su ley autonómica permite flexibilizar el uso de suelos y edificios de uso terciario cuyos propietarios decidan, voluntariamente, destinarlos al alquiler asequible. Una medida que va sin duda en el buen camino, pero que habría tenido mucho más recorrido si se hubiese acompañado, por ejemplo, de beneficios concretos en materia de urbanismo como los reclamados aumentos de edificabilidad monetizables.
Además de las iniciativas de las comunidades autónomas, sería muy deseable que los incentivos regionales se complementasen con medidas estatales, habida cuenta que es precisamente el IVA –impuesto estatal y no autonómico– el principal impuesto que grava la actividad inmobiliaria. Del mismo modo, propuestas como la rechazada en el pleno del Congreso– que pretendía revisar el régimen de las SOCIMI para introducir, precisamente, el concepto de alquiler asequible incentivado– deben seguir estudiándose. En definitiva, falta aún mucha concienciación de las posibilidades que esta figura ofrece, siendo deseable que su estudio se realice de manera transversal, de modo que, aún respetando las singularidades y competencias autonómicas, permitan abordar de la manera más homogénea posible su necesario desarrollo.
Para ello, es imprescindible remitirnos a la experiencia internacional, especialmente en el marco europeo, donde el concepto de alquiler asequible está bien asentado. Y es destacable que, en dicha experiencia internacional, la tendencia generalizada no hace una equiparación estricta entre vivienda asequible y vivienda social, sino que incluye, también dentro del concepto de affordable housing, a la iniciativa privada.
Tranquiliza que el ICO haya optado por este enfoque en su reciente iniciativa "Fondos Sociales InvestEU". Bajo esta nueva línea, el ICO participará en el capital de vehículos de inversión dedicados al alquiler residencial. Entre los proyectos "elegibles", se han incluido, junto con la vivienda protegida, la vivienda en alquiler asequible incentivado. Es el turno ahora de las comunidades autónomas, que tienen la llave, a través del desarrollo normativo, para que proyectos de iniciativa privada puedan beneficiarse de los fondos europeos que el ICO está canalizando. Como he indicado, la figura del alquiler asequible incentivado busca movilizar al sector privado mediante beneficios como la flexibilización de normas urbanísticas o exenciones fiscales.
Esto permite a promotores y propietarios obtener una rentabilidad razonable pese a ofrecer alquileres por debajo del precio de mercado. Esta participación del sector privado es fundamental en un entorno en el que el déficit de vivienda es tan brutal que haría materialmente imposible confiar en soluciones que recayesen, exclusivamente, en el sector público. Por tanto, es clave que, a la hora de planificar sus políticas públicas, las administraciones eviten el reduccionismo y no limiten los incentivos a la vivienda social y protegida. Existe esta tercera figura, el alquiler asequible incentivado, que igualmente debe recibir medidas de estímulo y que, sin duda, representa una oportunidad para aliviar la crisis habitacional en nuestro país.
