La normalización de los tipos de interés está estimulando la inversión en el mercado inmobiliario español, que cerró los nueve primeros meses del año con un volumen invertido de 8.054 millones de euros, lo que supone un incremento anual del 6%, según datos de CBRE. Por sectores, living acapara la mayor parte del interés, seguido de hoteles (que se hundió un 21% respecto al año anterior) y el retail (que creció un 72%). En cuanto al perfil inversor, el privado se mantiene estable, aunque los fondos se están mostrando cada más activos, tanto que duplicaron su peso en el mercado.
En concreto, el último análisis de la consultora desvela que el sector living lideró la inversión hasta septiembre, concentrando el 31% de las operaciones y un volumen total de 2.484 millones de euros, lo que supone un 1,5% anual más. El peso de este segmento se acentuó entre agosto y septiembre, con el 39% del total, muy influenciado por el porfolio de tres activos adquirido por Partners Group y Medan de 200 millones.
En segundo lugar se posiciona el sector hotelero, con un peso acumulado del 21% y una inversión de 1.715 millones, lo que arroja un descenso del 21% respecto al mismo periodo del año anterior. Según la firma, este resultado "manifiesta que el inversor sigue apostando por el sector, pero enfocándose en operaciones de menor volumen. Las transacciones de tamaño medio impulsaron los volúmenes de inversión", explica. En tercer lugar, con un crecimiento anual del 72% se encuentra el sector retail, con una inversión acumulada de 1.337 millones de euros, frente a los 776 millones de 2023.
Por último se encuentran los sector oficinas e industrial & logístico, con una inversión acumulada de 1.129 millones y 898 millones, respectivamente y un crecimiento interanual del 20% y 30% en cada caso. A diferencia de oficinas, donde la inversión está repartida por todo el territorio nacional, solo el 18% de la inversión en industrial & logístico se localiza en las grandes ciudades, Madrid y Barcelona.
Los fondos de inversión
En cuanto al perfil inversor, el privado se mantiene estable (16%), pero los fondos se están mostrando cada más activos; prueba de ello es que ya representan el 17% del total, frente al 8% del año anterior. "A lo largo de este año se ha equiparado el peso de inversores privados y fondos de inversión, tendencia que será continuista como consecuencia de la normalización de tipos y vuelta de operaciones de mayor envergadura. Esperamos unos próximos meses con mayor actividad debido a la reducción de los costes de financiación, lo que a la larga comprimirá las rentabilidades prime e incentivará la inversión. En cualquier caso, el principal riesgo continúa siendo los conflictos armados y la intensificación del contexto geopolítico", explica Paloma Relinque, Head de Capital Markets en CBRE. La consultora prevé un aumento de la inversión inmobiliaria de entre el 5% y el 10% a cierre de año, hasta situarse en el entorno de los 12.000 millones.
Según el análisis de CBRE, el peso del segmento MidCaps alcanzó el 18% de la inversión hasta septiembre, muy lejos de lo registrado en 2008. Ahora bien, destaca el incremento del 5% en el número de transacciones, así como su ticket medio, que asciende a 25 millones de euros, un 4% más. Respecto al origen de la inversión, el capital nacional (55%) lideró el mercado, seguido de lejos por Estados Unidos (10%) y Reino Unido (5%). Mención especial merece el aumento de la inversión latinoamericana, con un total de 125 millones, un 67% más.
Las ubicaciones fuera de los mercados de Madrid y Barcelona continúan demostrando su atractivo, concentrando cerca de la mitad de la inversión (47%), frente al 33% que suponían en los primeros nueve meses de 2019, año prepandemia, destacando Andalucía e islas (tanto Canarias como Baleares). Del volumen transaccionado hasta septiembre, Madrid representa un 35% mientras que Barcelona concentra el 18%.
Las rentabilidades 'prime' se estabilizan
¿Y qué ocurre con la rentabilidad? Los datos hasta septiembre muestran cómo la mayor corrección ya está hecha y se espera estabilidad en adelante para todos los sectores al igual que el contexto europeo.
"Las rentabilidades prime de todos los productos inmobiliarios se han estabilizado en los diferentes mercados europeos. Hasta la fecha, se han observado escasos indicios de compresión de estos valores que se limitan, en todo caso, a los segmentos del mercado en los que los compradores de capital están realizando movimientos estratégicos", explica Miriam Goicoechea, Head de Research en Iberia de CBRE, quien añade que "se observa un incremento de rentas al mismo tiempo que crecen las prime yields, debido a la enorme polarización entre los distintos tipos de activos".
