Culmia ha logrado situarse en primera fila en vivienda de obra nueva en la Comunidad de Madrid. La adjudicación del lote 3 de la primera fase del Plan VIVE, suma a su cartera un total de 1.763 viviendas que se encuentra en fase de comercialización y entrega; junto con el único lote de la segunda fase del Plan VIVE, formado por 1.137 viviendas y dos lotes del Plan de Alquiler Asequible del Ayuntamiento de Madrid con 871 unidades. Además, la compañía acaba de adjudicarse dos lotes del plan de vivienda asequible de la Comunitat Valenciana, que suman 169 viviendas en Benidorm y Valencia. Con todo, levantará más de 4.000 viviendas asequibles en el territorio nacional. Sobre todo ello habla Francisco Pérez, CEO de Culmia
¿Cómo se ha adaptado Culmia a las dinámicas cambiantes del mercado con una marca y estrategia nueva?
Culmia partía de una base sólida con muy buenos activos provenientes del perímetro de Banco Sabadell. Esto nos permitió afrontar los retos del mercado y poner en marcha las funciones a medida que podíamos. En este sector, la gestión del suelo es un gran desafío, ya que no siempre los terrenos están listos para licencia o requieren una tramitación urbanística compleja. Nuestra trayectoria ha sido adaptarnos a lo que cada momento demandaba el mercado, proponiendo diversas estrategias.
¿Cómo es el equilibrio de mantener la estrategia de Culmia y ser flexible a nuevas tendencias, como la vivienda asequible?
Llevábamos un tiempo reflexionando sobre este tema. No puede ser que nuestro entorno, países anglosajones lo tengan muy desarrollado y aquí no, entonces nos anticipamos, aunque la reflexión ya la teníamos hecha, teníamos un accionista anglosajón y fue mucho más fácil acercarnos a este nuevo segmento. Estamos muy orgullosos de nuestra participación en el Plan VIVE, que nos permite ser precursores en materia de vivienda asequible y poder hablar de hechos porque ya hay más de 500 viviendas entregadas del Plan VIVE de la CAM. Se habla mucho de la vivienda asequible y preguntan cuando vivirá la gente. Nosotros ya tenemos gente viviendo en este régimen de vivienda.
¿Es necesaria la colaboración público-privada?
Nuestra actividad está muy regulada, por lo que la colaboración público-privada es esencial. Esto nos permite participar en programas de vivienda asequible. Sin embargo, no hay tantos concursos y algunos que han salido no son viables, tenían unos pliegos de condiciones que sabíamos que no iban a funcionar. Hay una cosa muy importante que siempre repetimos: España no cuenta con suficiente capital privado para invertir en la vivienda asequible, no somos un país con grandes fondos soberanos, ni grandes compañías aseguradoras que inviertan en la vivienda, hemos de convencer al capital extranjero a que venga aquí a España. Dependemos del capital extranjero y para atraerlo debemos hacer las cosas bien y ofrecer un producto atractivo. Estamos convencidos de que podemos hacer más, pero necesitamos que las administraciones faciliten concursos adecuados para que las viviendas estén un 20% por debajo del precio de mercado.
El suelo es esencial para crecer. ¿Cómo afecta la falta de suelo al sector?
El suelo es la materia prima de nuestro sector. Las grandes promotoras buscan suelo a través de colaboraciones público-privadas, ya que es vital para mantener la actividad. Sin suelo, no podemos desarrollar, y nuestras carteras se están agotando. La colaboración público-privada, sobre todo en concesiones, permite acceder a grandes paquetes de suelo sin tener que esperar los 7 o 10 años que lleva gestionar un suelo desde cero. Esto nos ayuda a mantener el ritmo de entregas de 1.000 a 3.000 viviendas.
¿Qué papel juega la innovación en Culmia?
La innovación es clave para ofrecer soluciones a las necesidades actuales del mercado. El sector residencial ha pasado de ser solo venta o alquiler a un espectro mucho más amplio, incluyendo residencias de estudiantes, viviendas para mayores y flexliving. Madrid ha sabido aprovechar esta versatilidad. Además, hemos apostado por la reconversión de espacios terciarios en residenciales donde no funcionan. La innovación en Culmia es muy importante y no solo se ha dado en marketing, sino también en la industrialización, una nueva forma de construir. Apostamos por este modelo en el Plan VIVE y ha sido un éxito. En este sentido, nos otorgaron el premio Saint Gobain a la Innovación, que destaca la sostenibilidad de nuestro enfoque y nuestro sello medioambiental.
Antes no se hablaba de industrialización, pero ahora parece que es la base junto ala sostenibilidad. ¿Es así?
No tanto como imaginamos. La industrialización puede ser total o parcial, pero aún no está tan extendida. El sector está transformándose hacia esta dirección, pero necesitamos más tejido empresarial. Hace unos meses, en Culmia hicimos un estudio sobre la necesidad de 1,5 millones de viviendas en España, especialmente en el ámbito social y asequible. Si quisiéramos cubrir esto en 10 años, no tendríamos ni el suelo ni las capacidades necesarias, por lo que propusimos un plan a 20 años. Es necesario que las administraciones impulsen más suelo, o no podremos atender las necesidades de vivienda, no solo social, sino de todo tipo. La estrategia debe contemplar el corto, medio y largo plazo.
¿Cómo afecta esto al desarrollo de proyectos?
El desarrollo inmobiliario lleva tiempo. En algunas comunidades autónomas el suelo disponible solo cubre un tercio de las necesidades a cinco años. Esto hace que proyectos como el Plan VIVE sean muy valiosos.
¿Cómo fomentáis la colaboración a nivel externo e interno?
Externamente, intentamos siempre trabajar con los mejores, lo que facilita el éxito. A nivel interno, la transversalidad es clave, pero es complejo en una compañía con tantas promociones en marcha y fomentamos mucho el trabajo colaborativo. Actualmente estamos levantando más de 4.000 viviendas, si tienes un equipo compacto, puedes alcanzar los objetivos, pero la sintonía es algo que se trabaja desde arriba hacia abajo.
¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario en España?
El mercado residencial español ha atraído mucho interés, de inversores extranjeros. A mitad de año, llevábamos 1.400 millones de euros invertidos en residencial y 1.200 millones en hotelero. Aunque los tipos de interés han frenado el apetito por el built to rent, hay un gran interés en el built to sell, lo que ha generado asociaciones para gestionar grandes proyectos. Las compañías están creando plataformas de gestión con participación minoritaria, pero manteniendo el control operativo de los desarrollos.
¿Cómo ve el futuro del mercado inmobiliario en esta segunda mitad del año?
El mercado se está animando. A pesar de la presión de la oferta limitada y la demanda alta, las ventas sobre plano siguen fuertes. Esperamos que el mercado se mantenga igual o incluso mejore hacia el final del año, impulsado por la bajada de los tipos de interés. La presión mediática sobre la vivienda y los alquileres también ha hecho que más gente piense en comprar. Si las cosas siguen como están, es probable que en los próximos dos años sigamos viendo un mercado favorable, aunque siempre puede haber factores externos y geopolíticos que lo alteren, como la guerra en Ucrania o la situación en Oriente Medio.
¿Cuáles son los próximos pasos de Culmia?
Estamos mirando oportunidades para crecer a través de asociaciones y coinversión. Como todos en el sector, hemos levantado la cabeza para ver qué nos depara el mercado y aprovechar la oportunidad de convertirnos en una promotora más grande y una plataforma de gestión aún mayor. Estamos en negociaciones y esperamos cerrar las primeras alianzas pronto.
