Los datos del sector residencial de antes de 2008 dejan en pañales las cifras que actualmente se están produciendo. Pese al rápido encarecimiento de los precios de la vivienda, todos los indicadores alrededor de la compraventa se encuentran en niveles de un mercado saludable y equilibrado. No hay exceso ni en el crédito a familias, ni promotor. El Banco de España (BdE) constata una política prudencial por parte de los bancos y la nueva vivienda sigue estancada. El problema está en la falta de oferta.
El Banco de España ha entrado de lleno esta semana en el debate social sobre la vivienda y las dificultades que están teniendo ciertos segmentos de la población, jóvenes y rentas bajas, principalmente, para tener acceso a ella. La institución no niega que haya serios y graves problemas, pero descarta con datos, negro sobre blanco, que estemos ante una burbuja de precios.
"El volumen de la actividad asociada al mercado de la vivienda residencial en la economía española no se encontraría sobredimensionado en comparación tanto con episodios históricos previos como con la actividad inmobiliaria registrada en el conjunto del área del euro", dice. El Banco de España, y cualquier institución económica, tiene grabada en forma de enorme cicatriz la crisis de 2008.
En muchos países fue una crisis financiera; en España tomó cuerpo de burbuja inmobiliaria. Se llevó por delante al sistema financiero del país y provocó una larga y profunda recesión que duró hasta 2014, con una enorme destrucción de empleo.
Los precios medios de la vivienda han mostrado una notable recuperación desde 2014. En términos nominales, en el segundo trimestre de 2024 estos precios superaron el nivel máximo registrado en 2007, con una revalorización acumulada del 66% desde ese año. Teniendo en cuenta el trauma pasado, cualquiera se echa a temblar cuando se observa el precio de la vivienda.
La lección está muy presente para economistas y supervisores. Una vez que los precios se descontrolan por la especulación, las consecuencias serán devastadoras para la economía. Desde entonces, todos los reguladores tienen monitorizados los indicadores clave que hacen saltar las alarmas de crisis y, por ahora, la situación está lejos de ser crítica, incluso, por precio de los inmuebles, como veremos más adelante.
El ladrillo coge velocidad
El mercado inmobiliario ha cogido velocidad, mucha. Las compraventas de vivienda presentan a partir de 2021 niveles no observados desde el pasado boom del ladrillo. En concreto, el promedio anual de unidades vendidas entre 2021 y 2023 superó las 675.000 unidades, con unos volúmenes medios que alcanzaron las 50.000 operaciones mensuales, según el Ministerio de Vivienda.
En estas cifras ha tenido mucho que ver el impacto del covid. Por un lado, hubo un parón en el mercado por la crisis y los confinamientos que congeló las intenciones de compra. Y por otro, muchas personas llegaron a la conclusión de que necesitaban casas más grandes. El ritmo de ventas se está manteniendo durante la primera mitad de 2024 con un volumen de compraventas situado, hasta el segundo trimestre de 2024, un 21,5% por encima de las operaciones realizadas en el período análogo de 2019.
A pesar de las cifras, las operaciones están todavía lejos de los buenos años de la burbuja inmobiliaria. La vivienda residencial alcanzó registros excepcionales entre 2004 y 2007, con un promedio anual de 885.000 compraventas de vivienda. Se llegaban a cerrar cerca de 75.000 operaciones mensuales.
La gran diferencia del mercado actual con el de antes de 2008 tiene que ver con el dinero que entra en el sector. Y se ve muy claro en los indicadores de actividad inmobiliaria. Uno de los más utilizados es la inversión residencial. El peso relativo de la inversión en vivienda en términos de PIB desde 2022 se encuentra en torno al 6%, porcentaje situado entre los niveles más reducidos durante las expansiones de la economía española desde el año 1980.
Los actuales niveles de inversión en vivienda son inferiores al 6,5% del PIB de la década de los ochenta o del 8,8% del PIB en el promedio anual del ciclo expansivo del ladrillo en España, que va desde 1995 a 2007. El año de máximo esplendor fue en 2006 y llegó a suponer el 11,7% del PIB.
La falta de inversión se nota en el tipo de vivienda que sale al mercado. El dinamismo actual de las compraventas de vivienda se concentra en el mercado de segunda mano, cuyo volumen de transacciones representa alrededor del 90% del mercado desde 2014. Antes de 2008, el mercado inmobiliario estaba dominado por la obra nueva. La vivienda a estrenar supuso de promedio el 60%.
Las burbujas financieras empiezan a coger un tamaño dañino cuando los factores productivos de la economía empiezan a depender de ella. No solo hablamos de la inversión, también del empleo. El pinchazo se traduce en destrucción de empleo directo y paro. Las personas que trabajaban en actividades de construcción y promoción inmobiliaria en 2007 suponían más del 14% del total de trabajadores del país. Ahora mismo está rondando el 8%.
Para que el precio de un activo alcance nivel de burbuja, necesita de dinero fresco y en gran cantidad. La manera más fácil de obtenerlo es a través crédito y si puede ser con financiación barata, mejor. El acceso al crédito hipotecario y las condiciones de financiación son determinantes, de manera conjunta con la renta y el ahorro acumulado, de la capacidad de compra de una vivienda por parte de los hogares. Si fluye el crédito de manera descontrolada, el activo a comprar infla su precio.
Así pasó durante el boom inmobiliario de antes de 2008 y fue responsable de gran parte del rápido encarecimiento del precio de la vivienda. Más de un 60% de las compras de vivienda en 2007 se financiaron con hipotecas, en un contexto de expansión económica y condiciones crediticias holgadas, detalla en su informe el Banco de España.
Tras el estallido de la crisis financiera global en 2008, se produjo un descenso notable de la proporción de operaciones de compra de vivienda financiadas con crédito, hasta alcanzar cifras inferiores al 30% de las compraventas en 2013. Los datos más recientes apuntan a una cierta recuperación del peso relativo de la financiación hipotecaria en la compra de vivienda, con una ratio del 48% en julio de 2024, lo que reflejaría una cierta mejoría de las condiciones de financiación hipotecaria. El volumen de nuevo crédito rozó el 18% del PIB en 2006. A finales de 2023 se situó en el 3,8%.
Tras la pandemia, la reactivación del mercado inmobiliario vino por el lado de compradores sin necesidad de crédito bancario, lo que limita los excesos en los precios, al tratarse de una demanda más limitada. A partir de este año hay un repunte de la financiación. Los créditos acumulados en los doce meses anteriores a julio de 2024 se situaron un 20% por encima de las cifras para un período análogo de 2019 y fueron un 2,4% superiores a las de 2023.
En cualquier caso, insuficiente para frenar el proceso de reducción de deuda total que recorre el sector privado desde el estallido de la burbuja en 2008. Tanto las familias como el sector de la construcción siguen reduciendo el volumen total de crédito vivo. "Este proceso de desendeudamiento ha sido particularmente intenso desde finales de 2021, ya que, además del impulso en el PIB nominal, el nuevo crédito concedido ha sido inferior al volumen de amortización de la deuda hipotecaria viva", explican desde el Banco de España. Hablando en plata, hay muchísima menos deuda sobre la cabeza de hogares y empresas que en 2008.
Antes del estallido de la burbuja hubo un auténtico atracón de crédito que contrasta con la contención actual de las condiciones hipotecarias. En los datos oficiales se observa que hasta 2008 era muy fácil financiar la compra del 100%. El Banco de España calcula este extremo con la ratio préstamo-precio (RPP), que es el cociente entre el importe principal de la hipoteca y el precio de compra de la vivienda. Los últimos datos apuntan a que la mayoría de las hipotecas financiaron menos del 80% de la operación.
Ni tan siquiera un análisis detallado de los precios de la vivienda sostiene que está en niveles de burbuja. El precio medio ha superado los niveles de la burbuja, pero el nominal, cuando no se tiene en cuenta la evolución de la inflación. Descontando este aspecto, los precios medios reales se encontraban un 25 % por debajo de los niveles observados en el tercer trimestre de 2007.
El problema actual de la vivienda en España no tiene que ver con un calentamiento de los precios o especulación. La revaloración se explica por la falta de oferta disponible ante el considerable crecimiento de la demanda. La comparación entre el volumen agregado de viviendas iniciadas en el conjunto de los años 2022 y 20233 y las proyecciones de creación neta de hogares supondría un déficit adicional de vivienda nueva cercano al medio millón de unidades, indica el informe. Un nuevo tipo de crisis de la vivienda muy distinta a la de 2008, que se está agravando por la falta de mejoras salariales reales y la situación crítica del mercado del alquiler, que todavía reduce más la oferta.