La expansión de la Inteligencia Artificial (IA) y sus funcionalidades están impulsando el auge de los centros de datos para albergar la amplia cantidad de información que se genera. A pesar de que el Cloud Computing ganó tracción en los últimos años, la irrupción imparable de la herramienta de aprendizaje generativa ha propiciado que se vuelva a poner el foco en esta clase de activos.
Según datos de Savills, se estima un alto número de construcciones de centros de datos en el continente de aquí a 2028, una tendencia que podría estar relacionada con el pronóstico de incremento del uso de la IA de un 15,9% hasta 2030. En el caso de España, y concretamente de Madrid, diversos aspectos declaran que el territorio está ganando peso en el panorama europeo, ya que dispone de la capacidad energética necesaria para dotarlos de funcionalidad, de una ubicación estratégica y del espacio físico para disputarle, de esta forma, la captación de inversiones a ciudades consolidadas como Londres, Dublín o Ámsterdam.
De hecho, y de acuerdo con JLL, la capital española incrementará en un 54% su capacidad en data centers este 2024, sumando más de 160 megavatios, por lo que si se cumplen las previsiones se posicionará como el sexto mercado en Europa en esta esfera y como una de las regiones con un crecimiento más rápido. Madrid alcanza ya los 110 MW, de acuerdo con los datos del informe EMEA Data Centre Report Q1 2024, elaborado por la consultora inmobiliaria internacional JLL.
Se espera que, a lo largo del año 2024, la oferta se incremente en 58 MW adicionales, lo que representaría un aumento de más del 50% en el tamaño total de mercado de la metrópoli española. Durante el primer trimestre de 2024, el mercado de data centers en Madrid registró una contratación de 2,4 MW, a los que se suman 26 MW adicionales en prealquiler. Estas nuevas incorporaciones, junto con los 21 MW añadidos en 2023, que permitieron duplicar la oferta respecto al ejercicio de 2022, consolidan a Madrid como el sexto mayor mercado de Europa y una de las regiones de más rápido crecimiento en este tipo de activos.
Jordi Sinfreu, responsable de data centres de JLL para el sur de Europa, explica que "la ubicación geográfica estratégica que brinda un alto potencial de conexión intercontinental, junto con una sólida red de infraestructuras y telecomunicaciones posicionan a Madrid como uno de los mercados más idóneos a nivel europeo para el crecimiento del mercado de los centros de datos. Se prevé que, en los próximos años, sea uno de los mercados europeos con mayor crecimiento impulsado por la alta capacidad de producir energías renovables, la creciente digitalización y el auge de la inteligencia artificial".
Este rápido crecimiento se debe a que, en los últimos años, los principales proveedores de cloud computing han apostado por Madrid para instalar sus nuevas regiones de datos. Así, entre los proyectos destacados para los próximos meses se encuentra el lanzamiento de la región cloud de Microsoft. La compañía planea cuadriplicar sus inversiones en inteligencia artificial e infraestructura en España entre 2024 y 2025, con una inversión total de 2.100 millones de dólares, así como la construcción de un nuevo campus de centros de datos en Villamayor de Gállego, en Aragón.
Según la consultora Colliers, la escasez de suelo con potencia disponible en ubicaciones Tier I, como Madrid, está provocando que los principales proveedores de servicios cloud (AWS o Microsoft) desarrollen sus nuevas zonas de disponibilidad en ubicaciones distintas, como Aragón, que se está convirtiendo en una de las regiones más atractiva para el desarrollo de centros de datos en la Península Ibérica. Las grandes parcelas de suelo disponible, el suministro eléctrico garantizado a corto/medio plazo, el acceso a fuentes de energía renovables, su excelente conectividad y la colaboración con las administraciones, están convirtiendo a Aragón en el nuevo enclave tecnológico para el desarrollo de centros de datos. Su capacidad instalada alcanzará los 108 MW IT y relevantes players como AWS o Microsoft continúan anunciando proyectos en Aragón, una región que supera los 4.000 millones de euros de inversión futura en este mercado.
El avance de la Inteligencia Artificial (IA) y el atractivo de ubicarse cerca de las zonas de disponibilidad de los hiperescalares está provocando que los operadores internacionales, que aún no tienen presencia en España, analicen oportunidades en la región para desarrollar nuevos campus de centros de datos sobre más de 100.000 metros. Pero no sólo Aragón empieza a despertar interés en la industria de data center, otras ubicaciones como Castilla La Mancha, el eje Bilbao-Navarra, Valencia, Málaga o Galicia continúan incrementando su capacidad actual y futura y sumando nuevos MW de potencia IT para consolidar España como un mercado de primer nivel en Europa.
Savills señala en su informe que a pesar de este alto número de nuevos centros de datos para 2027, es previsible que el mercado permanezca en gran medida desabastecido en Europa. Dado el aumento previsto del uso del ancho de banda a una tasa anual del 31% hasta 2030 y de la IA a una tasa media del 14,9%, la capacidad de los centros de datos en Europa necesitaría triplicarse y alcanzar alrededor de 22.700 MW en potencia para 2027, por lo que continúa existiendo una brecha significativa entre la oferta y la demanda.
A modo de guía marco que permita identificar oportunidades óptimas de expansión de nuevas instalaciones de centros de datos, la consultora analiza en su informe 46 ciudades europeas evaluando la disponibilidad de energía, la seguridad, la sostenibilidad, el coste, el consumo asumido, así como limitaciones en el desarrollo de nuevos centros de datos. En general, las ciudades de tamaño mediano lideran el índice de referencia y las ciudades regionales ocupan un lugar más alto que su capital en los distintos países.
Así, Valencia es la ciudad española mejor posicionada, situándose en el puesto número 20 de las analizadas, le siguen Barcelona (21) y Madrid (24).En cuanto a rentas, el aumento de la demanda, combinado con el incremento de los costes de energía y construcción, ha provocado un ascenso significativo en los alquileres de los data centers en Europa. Desde principios de 2022, las rentas han subido una media del 36% para contratos de 4kW; del 47% para contratos de 10kW, y del 51% para los de 100kW. Durante los próximos tres años, Savills anticipa que las rentas aumentarán entre un 5% y un 8% anual.
Según Savills, teniendo en cuenta los desafíos en materia de la infraestructura energética, las iniciativas de sostenibilidad, la expansión a escala y la mitigación del riesgo de obsolescencia, el segmento de los centros de datos requerirá un capex significativo por lo que la consultora prevé el aumento de entrada de private equity en inversión, mientras los centros de datos mantienen el foco en su core business. Los rendimientos prime en data centers -es decir, que tienen el retorno esperado sobre unos activos que son de gran calidad- se sitúan en el 5-6% en el continente, con la proyección de que se mantengan estables durante la mayor parte del año, con un ligero movimiento al alza en los siguientes meses a medida que evolucione el mercado.
Estos movimientos alcistas también son confirmados por otro informe de la inmobiliaria CBRE, que señala que los centros de datos crecieron un 20% interanual en el primer trimestre de 2024. Otro indicativo de la propensión positiva del activo es que, tal y como apunta la misma firma, en el segundo trimestre del ejercicio en curso la tasa de vacantes cayó por debajo del 10%, por primera vez en la historia, en un mercado clave como es el FLAP (Fráncfort, Londres, Ámsterdam y París), mostrando una vez más la fortaleza de la demanda.