La reciente bajada de tipos por parte del BCE ha provocado una visión futura de hipotecas más baratas y aumento por tanta de la inversión inmobiliaria. El descenso en 25 puntos básicos que esperaba el mercado es ya una realidad y, aunque los más optimistas esperan otra rebaja para el próximo mes de octubre, es posible que solo se produzca una bajada más en lo que queda de 2024, presumiblemente hacia el último mes del año.
A su vez el euríbor continúa con la senda bajista y sigue encadenando descensos diarios: a este ritmo podría acabar el mes de septiembre con una media por debajo del 3%. Ya en agosto rozó una media del 3,16%, y el segundo día de septiembre ya se situaba en un 3,072%. A pesar del pequeño repunte en los siguientes días, el Euribor ya ha lograda bajar hasta el 2,9%. Un impulso hacia el abaratamiento de las hipotecas que podría provocar un ligero aumento en los precios de la vivienda, pero que sin duda significará el empuje necesario para incrementar la inversión.
Claro que, no solo en Madrid ni en España, la decisión de Lagarde afecta a toda una Europa ahogada desde hace años, con picos de inflación del 11,5% y un crecimiento mínimo del 0,2% durante el segundo trimestre, según los últimos datos publicados por Eurostat.
Y entre los estados de UE que menos han crecido destacan Irlanda (-1%) y Letonia (0,9%) que, sin embargo, resultan los países más rentables para la inversión inmobiliaria, con un porcentaje de rentabilidad bruta por alquiler anual de más del 8%. Contrasta a su vez con Polonia (1,5%) y Grecia (1,1%), ambas naciones con el mayor avance del PIB del segundo trimestre, pero con unos datos de rentabilidad inmobiliaria algo discutibles: 5,75% y 4,82% respectivamente, según el informe "Análisis del mercado inmobiliario residencial mundial 2024" publicado Global Property Guide.
Por ciudades, y como cabía esperar, Dublín se alza con el primer puesto con una rentabilidad del 7,33%. Llama la atención en 'sorpasso' de Madrid obre otras grandes ciudades europeas: ahora es más rentable invertir en la capital Madrid (5,3%) que hacerlo en Ámsterdam (4,8%) o en París (4,72%). aunque a su vez, la capital española ha sido superada por las históricas Roma (6,82%) y Londres (5,59%).
Un escenario más caro para inquilinos que para arrendadores
Dentro de la UE Irlanda despunta como el país más rentable a la hora de invertir. Global Property Guide le asigna un porcentaje de rentabilidad de 8,10 y una calificación de rendimiento muy buena, tan solo igualada por Letonia, Italia (7,04) y Reino Unido (7,03).
Para calcular la rentabilidad de cada país y poder realizar la clasificación global, la compañía del sector inmobiliario ha seguido un minucioso proceso de investigación del mercado inmobiliario de cada nación. En primero "hemos recopilado datos sobre precios de propiedades y tarifas de alquiler de listados de propiedades locales en 3 a 8 ciudades importantes dentro de cada país" para así poder determinar el precio medio tanto de las propiedades como de los alquileres en cada ciudad y "estimar los ingresos anuales por alquiler multiplicando la tarifa de alquiler mensual media por 12".
De esta manera es como Global Property Guide el rendimiento bruto del alquiler, que es igual al precio medio de la propiedad dividido entre el ingreso anual recibido por el arrendamiento y multiplicado por 100. Cabe destaca que según Global Property Guide, se trata de un rendimiento bruto sin contar los gastos correspondientes ni impuestos.
Sea como fuere, a las primeras 4 posiciones le siguen Rumania (6,46), Lituania (6,44%) y Países Bajos (6%) con una calificación de rendimiento de 'bien'. Una rentabilidad acrecentada por el aumento en los precios del alquiler que provoca un escenario más óptimo para el inversor que para el arrendatario. Es por eso de las primeras posiciones donde se encuentra Irlanda o Italia, ya que ciudades como Dublín, Riga, Roma o Bucarest destacan como las capitales más caras de Europa para alquilar.
Por su parte, y a la cola de los países menos rentables para alquilar, Luxemburgo tan solo guarda un 2,67% en rentabilidad bruta de alquiler, siendo el único país con la peor nota posible: 'muy pobre'. Por encima, y a tan solo 4 décimas, Suiza (3%) y con una diferencia de 10 puntos porcentuales Malta (3,66%).
Madrid es la duodécima en el ranking
Según Global Property Guide, Madrid se encuentra en duodécima posición en el ranking de las capitales europeas con mayor porcentaje de rentabilidad bruta de alquiler del 5,30%. Este beneficio es posible debido al gran incremento en el precio del alquiler que alcanzó el pasado mes de agosto su máximo histórico: 20 €/m2 solo en la capital que baja hasta los 18 €/m2 en toda la comunidad autónoma. Durante el 2024, el precio en Madrid ha crecido más de un 14% y casi un 1% solo durante el pasado mes.
Contexto similar al de las grandes ciudades y capitales europeas, donde el precio del alquiler y de compra ha crecido exponencialmente en los últimos años llegando a crear serios problemas habitacionales y de acceso a la vivienda. Todo sumado a los movimientos turísticos que han provocado un turismo de masas insostenible para muchos municipios y que es el culpable del éxodo invertido dados los inasumibles costes de la vida en las zonas más visitadas.
No es de extrañar, por tanto, la aparición en este ranking de capitales algo más desconocidas pero populares entre los más viajeros. Es el caso de Riga, capital de Letonia (6,46%), con apenas 700.000 habitantes (la misma población de Zaragoza y Sevilla) y Bucarest, capital de Rumanía, con una población cercana a los 2,5 millones y con un porcentaje asignado de rentabilidad bruta de alquiler por parte de Global Property Guide de 6,36%.
Además de París, que alberga un 4,72% de beneficio sobre inversión de alquiler se encuentran Tallin y Estocolmo, ambas capitales con apenas un 4,5% de rentabilidad.
