Será en diciembre, prácticamente sobre la campana, cuando el Instituto Nacional de Estadística (INE) "comience a difundir información" del índice de referencia con el que se actualizarán los alquileres a partir de 2025. Así lo avanza a elEconomista.es el propio INE, organismo encargado de su elaboración, aunque no ofrece detalles sobre los parámetros que utilizará o cómo progresa el grupo de trabajo. Sí que se prevé que este indicador sea más estable y más bajo que el Índice de Precios al Consumo (IPC) al que están referenciados la mayoría de los contratos de vivienda.
La puesta en marcha de este nuevo indicador se contempla en la controvertida ley de vivienda que el Gobierno aprobó hace casi un año y medio para tratar de contener la subida desbocada del precio del alquiler (un objetivo que, según confirman los informes de mercado, no se ha alcanzado). En concreto, la norma estatal explica que el índice deberá estar listo antes de que termine el año, por lo que entraría en vigor en 2025: "el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento".
En cuanto al ámbito de aplicación del índice, desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana no han resulto la duda a este medio de si afectará a todos los contratos de alquiler o sólo a los que se hayan firmando tras la entrada en vigor de la ley de vivienda.
¿Y cómo se actualiza ahora el precio del alquiler? Los contratos de alquiler que se renueven en 2024 no podrán superar el 3% de subida (el incremento fue del 2% en 2023) y están referenciados al Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Es importante aclarar que antes de aplicar el límite, prima el acuerdo entre el arrendador y el arrendatario. El Gobierno aprobó la limitación extraordinaria de las actualizaciones de los contratos en marzo de 2022 para dar respuesta a las consecuencias económicas de la guerra de Ucrania.
El índice de precios de las zonas tensionadas
Es importante no confundir el nuevo índice que entrará en vigor en 2025 con el índice de precios de referencia que regula el alquiler en las zonas tensionadas, también contemplado en la ley de vivienda. El primero servirá para actualizar anualmente los contratos de arrendamiento; mientras que el segundo topa las rentas en las zonas tensionadas. En concreto, este último (en vigor desde finales de febrero de presente ejercicio) cuenta con un rango de precios máximo y mínimo que se establece en función de la zona en la que esté ubicada la vivienda y las características de la misma. Por ejemplo, tiene en cuenta aspectos como la superficie, el estado del inmueble o si dispone de ascensor, trastero o zonas comunes.
Este límite se aplicará en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años. Hasta el momento, solo Cataluña se ha declarado zona tensionada, por lo que su impacto en el territorio nacional es muy limitado. El Gobierno elaboró este indicador en base a la declaración de la renta de 2,5 millones propietarios y cruzando datos de la Agencia Tributaria, Catastro, el Instituto Nacional de Estadística, El Banco de España o el Colegio de Registradores.
Las críticas de los propietarios
Hace tan solo unos días, los pequeños propietarios agrupados en la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas pusieron en duda la efectividad que tendrá el futuro índice para actualizar las rentas, y advirtieron de que podría desincentivar la oferta de vivienda. "No sabemos si este nuevo índice será un elemento corrector relevante para generar seguridad y estabilidad en el mercado de arrendamiento de vivienda tradicional, pero lo que sí es seguro es que en los casos de aquellos propietarios, que son muchos, que tengan una vivienda alquilada con una renta sostenible, si el nuevo índice para actualizar la renta es muy inferior al IPC, la rentabilidad para esos propietarios va a ser bajísima, y por tanto, puede suponer otro impulso más para sacar viviendas del mercado del alquiler", explicó Miguel Ángel Sánchez Fraile, secretario general de la confederación.
Desde el centro de estudio de políticas económicas de Esade también manifestaron dudas sobre el efecto que el índice tendrá en el mercado. A su entender, no reflejaría adecuadamente la realidad del alquiler de viviendas y no beneficiaría ni a propietarios ni a inquilinos. Además, tildaron de "preocupante" el hecho de que el INE sea el encargado de su elaboración, ya que esto podría poner en riesgo su autonomía e independencia. "Existe el riesgo no despreciable de politizar una institución como el INE, que se vería sometido a la tensión política de tener que definir la fórmula de la que beberían las Administraciones para regular el alquiler", recogía el informe Lo que servirá y lo que no de la nueva política de vivienda para mejorar el acceso al alquiler publicado poco después de aprobarse la ley de vivienda.