Mucho se habla últimamente de la vivienda asequible: aquella que requiere de un esfuerzo económico, ya sea de compraventa o de alquiler, que no supere el 30% de los ingresos brutos de la unidad familiar. Hablamos de un problema social de gran índole creado en todo el territorio nacional y, principalmente, en algunas ciudades; y ante el cual, en mi opinión, sólo el legislador, sin ataduras políticas, actuando en positivo, debe convertirse en palanca para actuar en favor del acceso a una vivienda digna y asequible.
Siendo que el precio de la vivienda en venta (tanto de obra nueva como de segunda mano) o en alquiler está convirtiéndose en la gran barrera de acceso a una casa para una gran mayoría de personas, principalmente, para jóvenes intentando acceder a su primera vivienda y no tan jóvenes, pero con trabajos poco cualificados y bajos salarios (según el INE, la renta media de los hogares españoles se sitúa entorno a los 19.000 euros), resulta evidente que es el momento de "tomar acción" como dicen los nuevos gurús en las redes.
Lamentablemente, todo parece indicar que el gran déficit de oferta (sólo se construyen entorno a 80.000 viviendas al año) seguirá incrementando el precio, al menos, de la vivienda de obra nueva y de la vivienda para alquiler habitual en los próximos años. Detrás de esta situación hay muchas causas. Una de las principales es, sin duda, la escasez de suelo y, por ende, de vivienda de obra nueva en localizaciones muy demandadas. Y en segundo lugar la potencial reducción de los tipos de interés en los próximos años hará aumentar, aún más, la demanda y la oferta aún será más escasa.
Tampoco parece sencillo que los políticos se pongan de acuerdo en materia de vivienda, lo que acaba suponiendo que se dicten medidas legislativas de forma unilateral en el marco de las competencias de cada administración (o no siempre). Este desacuerdo político suele llevar, en la mayoría de las veces, a situaciones indeseadas en lugar de a grandes logros (y al ejemplo de la Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la Vivienda me remito).
Pese a todo lo anterior, hay que pensar en positivo, y puesto que en Europa el parque de vivienda asequible supone el 9% sobre el total, mientras que en España se sitúa en el 2%, seguro que hay algo que podemos hacer. Sobre todo, ahora que somos, de nuevo, campeones de Europa de fútbol. Perdonadme la comparación al hablar de un tema tan serio, pero más que nunca creo que el humor es necesario.
Dejando a un lado las medidas legislativas macro sobre materias como el empleo o la economía en general, ¿qué palancas tiene el legislador estatal y autonómico (ya que no olvidemos que la competencia constitucional en materia de vivienda recae sobre todo en la comunidad autónoma) para 'mover la aguja' en vivienda asequible?
- 1- Colaboración público-privada: Hay que impulsar actuaciones sobre suelos patrimonio de la administración pública bajo las figuras de la concesión pública como, por ejemplo, el Plan VIVE en la Comunidad de Madrid, que permitirá ampliar el parque de vivienda asequible en alquiler en 15.000 viviendas en decenas de municipios de la región. Planes parecidos se están poniendo ya en marcha en otras comunidades y ciudades españolas, que, sin duda, contribuirán a reducir el problema de la falta de vivienda asequible.
- 2- Desarrollar un marco fiscal favorable: Se deben potenciar las bonificaciones fiscales de todo tipo dejando a un lado el espíritu sancionador. Esto contribuiría a incentivar a los inversores, promotores y propietarios particulares a invertir, construir y arrendar viviendas asequibles. Pensemos, por ejemplo, en bonificaciones totales o casi, en el IBI o en el IRPF, siempre que los propietarios particulares alquilen sus inmuebles a arrendatarios que las usen como vivienda habitual, o en reducciones del Impuesto de Sociedades (IS) a aquellas promotoras que dediquen recursos a la construcción y venta o arrendamiento de viviendas por debajo de un precio o renta determinadas en algunas zonas.
- 3- Creación de organismos públicos de vivienda: Debería ser la administración la que identifique viviendas vacías para ponerlas en alquiler, asegurando al arrendador el pago de la renta y subvencionando un porcentaje de ésta al arrendatario; y en caso de impago, encargarse de la gestión y gastos del desalojo, o haciéndose cargo del pago de la renta de personas vulnerables en caso de necesidad con el fin de que no sea el arrendador quien sufra en pro del citado interés general.
- 4- Dotación presupuestaria obligatoria: Debería dotarse a las administraciones de los medios y recursos necesarios. Si bien se han dado avances en materia de urbanismo, como por ejemplo la implantación de la Declaración Responsable para la primera ocupación de edificios en muchas de las comunidades autónomas (Comunidad de Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña, Castilla y León, Castilla La Mancha, etc.), la falta de funcionarios y medios anula cualquier eficiencia que permita a los promotores ganar tiempo y, por tanto, poder poner en el mercado viviendas a un precio menor producto de una reducción de los costes financieros.
- 5- Involucrar a todos los agentes del proceso: También sería bueno recordar, legislativamente hablando, a las empresas suministradoras de servicios (electricidad, abastecimiento de agua, saneamiento, etc.) que su colaboración es vital en favor del interés general. Una mayor rapidez a la hora de dotar de suministros a las nuevas promociones de viviendas aliviaría los retrasos en las entregas de miles de inmuebles cada año por no disponer en tiempo de tales servicios y, por consiguiente, abarataría costes extraordinarios e inesperados.
- 6- Impulso y consolidación de la vivienda protegida: Y, por último, no hay que olvidar el papel esencial que la vivienda protegida ha tenido y tiene en el país. Se deben implementar medidas para que la vivienda protegida sea un pilar fundamental del parque de viviendas, favoreciendo que la misma revierta siempre de vuelta a la administración pública y no pierda su calificación, de forma que el parque residencial con algún tipo de protección no pare de crecer.
Algunas de estas y otras medidas con base legislativa ya se han llevado a cabo en otras ciudades europeas, y no siempre funcionan de la misma forma en dos países distintos, con distintas coyunturas económicas, sociales, culturales, etc. No obstante, recomiendo al lector que visite la web de la 'Wiener Wohnen' de Viena, o la plataforma 'Housing Solutions' que presentó al Parlamento Europeo en el 2019 la publicación '50 out of the box Housing Solutions' para seguir actuaciones en torno a la vivienda asequible. Iniciativas que confirma cómo la legislación se alza como una palanca clave para su fomento y funcionamiento.