Sevilla crece por su flanco sureste. Las grúas se han convertido en los protagonistas habituales del barrio Entrenúcleos, ubicado en el término municipal de Dos Hermanas. Se trata de uno de los principales focos de expansión de la región andaluza y también uno de los mayores proyectos urbanísticos del país: tiene una superficie de 720 hectáreas y capacidad para albergar a 50.000 residentes.
La oferta de vivienda de obra nueva está en plena ebullición en Entrenúcleos, que cuenta con 2.500 unidades iniciadas, de las que quedan 1.500 en stock, según el último informe de Foro Consultores Inmobiliarios en el que se analiza y compara la evolución del mercado de obra nueva en la zona menciona con Mairena del Aljarafe y Sevilla Este durante el periodo 2019-2024.
El texto detalla que hace cinco años, la actividad promotora se concentraba principalmente en Sevilla Este, con 8 proyectos y 1.150 viviendas en comercialización, lo que suponía el 49% del total. Sin embargo, la fotografía actual es bien diferente, ya que el grueso de la oferta se concentra en Entrenúcleos, con el 65% de la oferta de vivienda de obra nueva de los tres ámbitos.
"Mairena es un barrio consolidado y se está agotando el suelo finalista. En el caso de Sevilla Este, no hay proyectos nuevos, pendiente de la bolsa de suelo de Santa Bárbara que tendrá que sacar el ayuntamiento", explican desde la compañía, que también apuntan que en el año 2024 se alcanzó el máximo de viviendas en comercialización en estos tres ámbitos, con un total de 3.816 unidades iniciales. También fue un año de máximos para el stock de viviendas por vender, con 2.122 unidades, un 55% de las casas iniciales.
En el capítulo de precios, el valor de las viviendas en las tres zona analizadas ha experimentado un crecimiento destacado en los últimos años, en línea con el comportamiento del mercado a nivel nacional. En concreto, el precio medio por metro cuadrado creció un 28% en Entrenúcleos en los últimos cinco años, hasta situarse en 1.768 euros/m2 en la actualidad. En el caso de Mairena y Sevilla Este el incrementó fue del 20%, hasta los 2.000 euros y 1.870 euros, respectivamente.
En términos absolutos, comprar una vivienda de tres dormitorios supera los 200.000 euros en Mairena y Sevilla Este, mientras que Entrenúcleos se encuentra en 199.800 euros de media. El informe también desvela otro dato relevante: en 2019 la diferencia del precio medio entre la zona más cara, Mairena del Aljarafe y la más barata, Entrenúcleos, era del 25%, pero en la actualidad, esa diferencia se ha reducido al 11%, lo que confirma la escala de precios especialmente intensa que se ha producido en esta última zona.
El perfil del comprador
Al principio, Entrenúcleos era una zona para compradores con un poder adquisitivo más modesto, pero el incremento de precios ha modificado la condición los propietarios. "El perfil es de clase media, con jóvenes y público de reposición. La procedencia no es sólo de la localidad de Dos Hermanas, sino que también abarca diferentes localizaciones de la ciudad", explica María Castrillón, directora zona Andalucía en Foro Consultores Inmobiliarios.
"Los precios son más bajos que en Sevilla Capital, y la demanda está respondiendo mucho mejor que en zonas ya consolidadas como el Aljarafe", añade la experta. Los compradores ponen sus ojos en esta zona animados por la oferta de calidad, pero también por las buenas conexiones, ya que cuenta con una línea de Metrobús que la conecta con Sevilla y con el centro de Dos Hermanas, y también con amplios bulevares y una rica oferta de servicios.
Además, está a un paso de las universidades Loyola y Pablo de Olavide. Por lo que a la superficie media de las viviendas, el informe concluye que no existe un patrón claro en la evolución de las mismas y las tres zonas cuentan con una superficie media similar. En concreto, Entrenúcleos la media de las viviendas ronda 109 m2, en Mairena alcanza los 110 m2 y en Sevilla Este los 111 metros. En el caso de la primera, los expertos constatan un descenso de la superficie media de las viviendas en los últimos años, en Mairena del Aljarafe y Sevilla Este, ésta se ha incrementado en el último año.