Vivienda - Inmobiliario

El capital privado no entra en suelo en desarrollo a largo plazo

  • Las WIPs (obras paradas) son un producto muy atractivo para el inversor
  • Se transaccionan aproximadamente 8 millones de metros cuadrados al trimestre
Viviendas en construcción | iStock

El mercado inmobiliario se caracteriza por una fuerte demanda de vivienda y una falta de oferta, y es que la falta de disponibilidad de materia prima, que es el suelo, lastra de forma indiscutible el desarrollo de viviendas.

El sector es consciente de que es necesario poner en el mercado nuevo suelo de manera continua, pero teniendo en cuenta que los desarrollos de suelo son procesos muy largos, han puesto el foco en la fase final de ejecución de estructuras ya en el mercado, en la gestión liquidativa de porfolios inmobiliarios.

"El problema estructural del sector inmobiliario es la falta de suelo finalista apto para edificar directamente. Suelo hay muchísimo en España, pero hay poco suelo que esté a disposición de los promotores en los momentos expansivos. Como consecuencia de la crisis del 2008 se pusieron en el mercado muchas promociones de viviendas que no han podido finalizarse y muchas de ellas puestas en carga las obras en un momento coyuntural de entrada del Código Técnico de la Edificación que generó una superproducción de diligencias y que luego coincidió con la crisis económica y se quedaron paradas y hay que terminarlas, pero no están exentas de dificultades de la propia Administración ya que tiene que poner al día esas licencias de obra otorgadas en momentos con regulaciones diferentes y la propia disponibilidad de los servicios técnicos de electricidad, agua, etc.", explica Manuel Rodríguez, socio de Almar Consulting en la Dirección del Área de Urbanismo quien afirma que "según las estadísticas del Ministerio de Vivienda se transaccionan aproximadamente 8 millones de metros cuadrados al trimestre y por primera vez desde hace dos años en el último cuatrimestre del 2023 ha sido creciente frente a una tendencia que era decreciente, hay que ver si esa tendencia en operaciones de suelo va a seguir creciendo o ha sido algo puntual".

En este sentido Alberto Prieto, director general de Coral Homes, afirma que "no hay suelo urbanizado porque hay un problema de judicialización, un exceso de regularizaciones del sector y una dependencia excesiva de la administración que es la que tiene en su mano todas las herramientas y los instrumentos para que realmente se pueda poner suelo a disposición de los promotores".

La situación actual inmobiliaria es bastante preocupante en el sentido de que hay una distorsión absoluta y total entre la oferta y la demanda afirma Alberto Quemada, CEO de Landco, promotora del Banco Santander. "Están entrando cerca de 500.000 personas al año en España y las previsiones para los próximos diez años son tremendas en cuanto a que va a seguir incorporándose gente a vivir a España. Nosotros los promotores no somos capaces de dar respuesta a esas necesidades de vivienda, se necesitarían entre 150.000 o 180.000 casas nuevas todos los años y los promotores hacemos 90.000 viviendas, con lo cual estamos volviendo a crear un déficit de casi 90.000 casas todos los años y una de las causas por las que se produce esto es por el tema del suelo, porque se tarda mucho en llegar a un estado de suelo finalista listo para poder empezar a construir y por ello hay que empezar a trabajar ya".

¿Cómo se reparte el mercado de suelo en España?

"Parece que siempre hablamos de Madrid y Barcelona, pero hay que destacar todo el arco mediterráneo, desde Cataluña hasta Murcia. Esta última tuvo un momento expansivo antes de la crisis del cual no se ha recuperado y luego en la Costa del Sol hay sitios muy significativos como Málaga, que ahora mismo es una ciudad estrella. Las islas también son dos focos importantes: Palma de Mallorca en Baleares o Canarias", afirma Manuel Rodríguez.

En esta misma línea, Alberto Prieto apunta que "después del Covid, Coral Homes que se creó en 2018 comprando el porfolio de CaixaBank y Servihabitat, el service que da soporte a la empresa en la gestión, aumentaron las ventas significativamente y se incrementó la demanda en ciudades como Zaragoza o Valladolid donde hemos vendido mucho suelo".

Alberto Quemada explica los dos tipos de compradores de suelo que hay en el mercado. "Está el comprador que busca solo suelo finalista, es el caso del promotor para poner en marcha una promoción lo más rápido posible y estas operaciones se dan continuamente con promotores locales y luego está el comprador de suelo en desarrollo a largo plazo, suelo que no está urbanizado. Y es aquí donde tenemos un verdadero problema porque es muy difícil atraer capital para este tipo de operaciones y las estamos haciendo las sociedades de los bancos, algunos fondos, la Sareb que lo ha intentado de forma tímida, pero son operaciones que duran mucho en el tiempo y que tienen inseguridad jurídica porque desgraciadamente la legislación que tenemos es muy complicada y hace que todo el trabajo de unos años se vaya al traste por una simple sentencia", dice.

"No tenemos certidumbre en los plazos, ni en los costes y esto hace que el capital privado que está interesado en el sector inmobiliario no quiere venir a este tipo de operaciones. Nosotros estamos en más de 500 Juntas de Compensación y en muchas de ellas nos quedamos bloqueados porque los propietarios no pueden poner el dinero porque no hay financiación para las urbanizaciones y no hay fondos que quieran entrar en estas operaciones. Si es verdad que hay dinero interesado en el sector inmobiliario, pero o le damos seguridad y más certidumbre o no entran. Y si no entra el capital no se va a desarrollar el suelo suficiente para atender la oferta", asegura Alberto Quemada.

Según Alberto Prieto, se está dando en el mercado una tendencia hacia inversiones en WIP (obra que no ha finalizado y por tanto no dispone de certificado final de obra). "Estamos notando una mayor demanda en este tipo de producto por parte de inversores privados que no necesariamente son promotores inmobiliarios, precisamente porque al tener distintos niveles de avance de obra se reduce costes porque ya tienes parte de la obra ejecutada y también estás eliminando parte de esa incertidumbre. Un privado que compre un WIP y finalice las viviendas y las pongan en alquiler puede obtener una rentabilidad en torno al 7% u 8%. Se trata en muchos casos de un producto muy local porque suele ser por regla general de tamaño reducido en cuanto a número de viviendas, pero es un producto de inversión en rentabilidad por parte de inversores no inmobiliarios, aunque en algunos casos sí, que quieren diversificar y que les gusta tener producto en alquiler".

En esta misma línea, Manuel Rodríguez expone que "nosotros en Almar Consulting, empresa de servicios técnicos, asesoramos a grandes tenedores de WIPS en la finalización de sus promociones en toda España y pensamos que el WIP puede ser un producto muy atractivo si se dan unas condiciones en los que una vez detectada la demanda se trata simplemente de resolver problemas técnicos como por ejemplo: poner al día la construcción, resolver problemas de vandalismo o deterioro por el paso del tiempo, regularizar cambios normativos etc., pero también es verdad que en muchos casos en los WIPS te encuentras situaciones irregulares o anómalas anteriores a la crisis del 2008 con lo cual ya intervienen problemas de índole jurídico y administrativo que hay que resolver con cada uno de los ayuntamientos", dice. "Es difícil hacer una radiografía del WIP como concepto general ya que cada caso es distinto. Son productos muy atomizados en casi todos los municipios de España, pero sin duda, yo creo que es un producto que puede tener un enorme atractivo para el inversor porque es un producto que está en la fase de finalización, es decir que el comprador del suelo sea el promotor local o sea el usuario final de la vivienda ya está viendo la estructura construida", añade.

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