Madrid
España se encuentra entre los países de la Unión Europea con menor proporción de vivienda pública construida. Representa apenas un 2,5% del total de viviendas principales, una cifra significativamente inferior a la media de la UE, que se sitúa en un 9,3%, de acuerdo con el Boletín especial Vivienda Social 2020 del Observatorio de Vivienda y Suelo del MIVAU. Los países europeos con mayor porcentaje de vivienda social en su parque habitacional son Países Bajos, con un 30%; Austria, con un 24%, y Dinamarca, con un 20,9%. En el extremo opuesto, Grecia, Letonia, Lituania, Chipre y Malta no cuentan con vivienda social, mientras que Rumanía tiene un 1,5%; Estonia, un 1,7% y Croacia, un 1,8%.
La construcción de vivienda social está directamente ligada a la inversión pública. Aunque existen reservas de suelo, las administraciones a menudo argumentan que los presupuestos disponibles son insuficientes para alcanzar los objetivos establecidos en materia de vivienda social.
elEconomista.es en su encuentro informativo titulado "La gestión de la Vivienda Social en España", impulsado por La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), ha debatido sobre el reto de la construcción de un parque de vivienda social y la gestión de éste para poder conseguir el objetivo de la Agenda 2030.
José María López Cerezo, presidente de la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), una entidad que agrupa a más de 150 organismos y empresas públicas, y que ha sido fundamental en la gestión y promoción de aproximadamente 300.000 viviendas sociales, beneficiando a más de medio millón de personas que de otro modo tendrían serias dificultades para acceder a una vivienda digna, ha ofrecido una radiografía de la situación del sector. "España ocupa el puesto 19 de los 27 países miembros en cuanto a vivienda social". Con un número total de 290.000 viviendas sociales, la inversión española en este sector también es notablemente baja. "Mientras que la media europea destina un 0,55% del PIB a la vivienda social, España dedica solo un 0,15%". Este déficit de inversión se refleja en la comparativa per cápita. En 2023, "la inversión española en construcción y actividad inmobiliaria fue de 30.320 euros por habitante, muy por debajo de países como Alemania, que invirtió 48.770 euros por habitante", ha destacado López.
La disparidad en la vivienda social en Europa tiene raíces históricas profundas. Tras la Segunda Guerra Mundial, muchos países europeos, especialmente en el centro del continente, emprendieron programas masivos de construcción de vivienda pública. En contraste, España, marcada por su propia guerra civil, centró sus esfuerzos en construir viviendas en régimen de propiedad en lugar de alquiler social. "Esta diferencia en enfoque ha dejado a España con una menor proporción de vivienda social en comparación con sus vecinos europeos", ha sostenido López.
Por su parte, Javier Torres , presidente de Sareb, ha enfatizado la insuficiencia del parque de vivienda social en España, que representa solo el 2,5% del total. "Necesitamos 1,2 millones de viviendas sociales para alcanzar la media europea del 9,3%". Ha explicado que Sareb está contribuyendo con un programa de acompañamiento para 7.000 viviendas con alquiler social aprobado o formalizado y ofreciendo 2.000 viviendas conveniadas a las administraciones públicas.
En esta línea, Pau Pérez de Acha, director de Vivienda Social y Asequible de Sareb, ha destacado que en España "se han construido 7 millones de viviendas sociales. En su momento, desarrollamos una estrategia de vivienda social enfocada en la VPO de venta, pero la sociedad ha cambiado y ya no necesitamos únicamente VPO de venta". Hoy, ha considerado, el problema requiere VPO o vivienda social y vivienda asequible de alquiler. No es que en España se haya hecho poca vivienda social, pero el momento actual es otro. "España es uno de los países que más vivienda social ha producido, enfocada en la venta, y con una política de descalificación que ha hecho que muchas viviendas hayan pasado al mercado libre".
La VPO decrece
En España, la construcción de Vivienda de Protección Oficial (VPO) ha experimentado una disminución significativa en los últimos años. En los últimos tres años se han construido 6.000 viviendas de VPO, y en 2023 se registró el número más bajo de la última década con 5.441 viviendas. Esta situación se da en un contexto de demanda creciente y escasa oferta, exacerbada por la entrada regular de 500.000 inmigrantes. Según Pérez de Acha, "el problema radica en que el enfoque actual de la vivienda social se ha agotado, y la construcción de nuevas viviendas dentro del ámbito público puede tardar entre cinco y siete años".
Javier Torres, ha explicado que la entidad se creó, en su momento, como una solución de cara al saneamiento financiero de las cajas de ahorro, con el mandato principal de liquidar la deuda. La Sareb gestiona préstamos de promotores y, a medida que los juzgados adjudican las viviendas, la entidad toma posesión. Aproximadamente en el 50% de los casos, estos inmuebles están ocupados por personas residentes, incluyendo inquilinos con contratos de alquiler, con quienes Sareb se subroga, y familias sin título legal, algunas en situaciones de alta vulnerabilidad y otras que utilizan las viviendas para actividades delictivas.
También en el año 2022 se puso en marcha el Programa de Alquiler Social con Acompañamiento que se basa en el análisis de la situación de las familias que habitan en las viviendas de Sareb. A aquellos que cumplen con ciertos criterios, se les ofrece la posibilidad de regularizar su situación, pagando, de media, 200 euros al mes, que corresponde, más o menos, al 30% de sus ingresos, a cambio de comprometerse a un plan de acompañamiento y a un plan de inserción laboral, en los casos en que sea posible. Además, Sareb facilita el acceso a bolsas de trabajo y ayuda a las familias a aprovechar todas las subvenciones y ayudas disponibles, superando barreras como la brecha digital y la burocracia.
Actualmente, Sareb gestiona 7.000 alquileres sociales aprobados o formalizados en toda España, con un promedio de tres personas por inmueble, beneficiando a unas 20.000 personas. Este programa crece anualmente, incorporando entre 1.000 y 2.000 viviendas nuevas. Torres ha subrayado que, para aquellos que son vulnerables y colaboran, se ofrece este programa de apoyo.
Acompañamiento social
Gema Gallardo, directora general de Provivienda, ha destacado la labor de la organización, una asociación sin ánimo de lucro que desde 1989 que trabaja para garantizar el derecho a la vivienda en igualdad de condiciones para todas las personas. Según Gallardo, en más de 30 años, han conseguido alojar a más de 160.000 personas y han gestionado más de 68.000 viviendas. En este sentido, Gallardo ha remarcado la importancia del acompañamiento social, mencionando que tener un empleo no garantiza el acceso a una vivienda. "El acompañamiento social es una inversión", ha afirmado, y ha añadido que las medidas preventivas son más eficaces y rentables que desahuciar a una familia, lo que solo incrementa la carga sobre los servicios sociales. También ha criticado la debilidad de la atención primaria social, que está saturada y carece de capacidad y especialización para apoyar a las familias en cuestiones de vivienda social. Según Gallardo, el 80% de los problemas de los servicios sociales están relacionados con la vivienda.
El presidente de Sareb ha destacado que "en España no hay una definición de vulnerabilidad". Desde Sareb "hemos tenido que aplicar criterios y definirlo nosotros mismos, utilizando el fondo social de la vivienda como referencia y aplicando un scoring único a nivel nacional". Torres ha subrayado que, en otros países, los servicios sociales de cada ayuntamiento evalúan y otorgan la calificación del grado de vulnerabilidad, un sistema que, según él, "nos ayudaría mucho en nuestra gestión".
Por su parte, el presidente de la AVS, ha recordado que antes las viviendas se adjudicaban según ciertos baremos. "Hemos abandonado la baremación por prescripción del Tribunal Supremo", ha explicado. López Cerezo ha criticado el antiguo sistema de puntos, ya que las familias "buscaban cómo obtener más puntos". En su opinión, no es beneficioso tener un catálogo con puntos y prefiere que los servicios sociales sean quienes analicen el scoring.
López Cerezo también ha indicado que "entre el 5 y el 10% de las viviendas deben ser sociales, en función de los registros de demandantes", aunque esta cifra varía entre comunidades autónomas. Ha remarcado que las familias que requieren vivienda social no solo tienen una renta baja, sino que también necesitan acompañamiento para formación, integración, empleo y el uso adecuado de los elementos comunes.
La directora general de Provivienda ha añadido en este punto que el sistema de baremación actual tiene efectos negativos. "La baremación provoca que las familias se concentren en un mismo territorio, creando guetos similares a los de los colegios", ha explicado. Gallardo ha advertido que, aunque el sorteo se presenta como una alternativa, este deja fuera a las familias con mayores dificultades. "Es necesario buscar fórmulas mixtas", subrayando la importancia de medidas de acompañamiento social desde antes de entregar las llaves de la vivienda.
La importancia del contrato social
Pérez de Acha ha indicado que Sareb siempre se acompaña la entrega de viviendas con acompañamiento social. "La adjudicación de una vivienda es solo un primer paso. Firmamos el contrato de alquiler social y luego el contrato social para acompañar a las familias en su situación particular de vulnerabilidad". Ha subrayado que el 89% de los clientes pagan puntualmente, y Sareb ha realizado ya 91.000 actuaciones en forma de consultas de los clientes y ayudas para trámites burocráticos.
Torres ha añadido que la organización ha logrado 200 inserciones laborales, una cifra baja comparada con los 7.000 contratos de alquiler social ya formalizados o aprobados. Sin embargo, se ha mostrado optimista sobre el futuro: "Estamos convencidos de que en los próximos meses habrá un efecto bola de nieve y aumentarán las contrataciones", destacando que el 57% de los contratos son indefinidos.
El presidente de la AVS ha apuntado también que en España existen 17 fórmulas de adjudicación de vivienda, además de las ordenanzas específicas de cada municipio. "Lo normal es una fórmula mixta que divida a las familias en cupos según situaciones específicas como vulnerabilidad, búsqueda de empleo, número de miembros de la familia, discapacidad, violencia de género, mayores de 65 años y parados de más de 55 años". Asimismo, López Cerezo ha abogado por la integración de familias de diferentes cupos para evitar la "guetificación", citando un ejemplo en Málaga donde intentan sacar un colegio de un barrio para evitar dicha situación. Además, ha enfatizado la importancia del trabajo previo a la adjudicación de la vivienda, explicando a las familias sus obligaciones sociales, más allá de pagar el alquiler.
En este punto, Gallardo ha subrayado la importancia de la inclusión en la comunidad a través de la vivienda y la necesidad de medidas de acompañamiento social como un puente. "Confianza y corresponsabilidad son clave en la intervención social en vivienda. Debemos enfocarnos también en los deberes de los inquilinos para evitar un enfoque demasiado permisivo". Ha explicado que Provivienda trabaja con diagnósticos de exclusión para establecer niveles de intervención, destacando la flexibilidad necesaria del diagnóstico de vulnerabilidad debido a los cambios en las situaciones familiares. "Tenemos un índice de morosidad muy bajo porque avalamos los alquileres y acompañamos a las familias según sus necesidades".
La financiación es un gran obstáculo
"Durante 2023 hemos vendido 10.500 viviendas a un precio medio de 90.000 euros. La construcción nueva sería más cara", ha afirmado Torres, instando a las administraciones a adquirir viviendas de Sareb para acelerar la solución al déficit de vivienda social. Sin embargo, ha señalado que la falta de financiación es un gran obstáculo, ya que España invierte un tercio de lo que invierte Europa en este sector.
Asimismo, Pérez de Acha ha destacado la necesidad de un parque de alquiler social y asequible. "Aunque las administraciones han comprado pocas viviendas, tenemos contacto diario con todos los ayuntamientos de España. Necesitamos dos millones de viviendas asequibles". Ha señalado que la falta de vivienda asequible es un limitante para el crecimiento del empleo y la emancipación, afectando negativamente la creación de empresas y la innovación. Ha abogado por un modelo público-privado, ya implementado en algunos ayuntamientos como Málaga, para desarrollar viviendas asequibles y crear un ecosistema equilibrado en vivienda.
López Cerezo ha indicado al respecto que España necesita 1,2 millones de viviendas sociales. Citando al Banco de España, ha mencionado que se requieren 600.000 viviendas sociales para 2025 y un total de 1,5 millones de viviendas. "Funcas dijo que necesitamos el 5% del PIB para lograr esto", comparando con los porcentajes de inversión en sanidad, educación y protección social. López Cerezo ha propuesto bonificaciones fiscales del 99% en el impuesto de sociedades para quienes construyan viviendas sociales, y cambios fiscales resaltando que, en estos momentos, promover vivienda en alquiler es 10% más caro que la vivienda libre.
Gallardo también ha mencionado que en España no existen asociaciones de vivienda similares a las "Housing Associations" europeas. Ha hablado sobre AVIVAS, la primera alianza estatal en España por la vivienda social y asequible, que busca transformar el modelo actual de provisión de vivienda en uno no lucrativo. "En 2022, gestionamos más de 6.900 viviendas, alojando a 16.500 personas", ha indicado. Además, ha destacado la necesidad de colaboración con las comunidades autónomas y grandes tenedores para evitar tener que comprar viviendas una a una en el mercado.
Por último, Torres ha concluido el encuentro informativo mencionando que el mandato de Sareb es hasta 2027, planteando el interrogante de qué pasará después. "Esperamos gestionar 15.000 viviendas en esa fecha. Queremos que la iniciativa y la experiencia acumuladas tengan continuidad a medio plazo, sin interrupciones en el programa de alquiler social con acompañamiento".