Vía Ágora es una empresa especializada en la gestión y desarrollo de activos inmobiliarios con una extensa trayectoria en el sector promotor. Fundada en el año 2007, desde su origen ha tenido claro un modelo de negocio basado en la eficiencia, la sostenibilidad y la innovación. Daniel Cuervo, director general corporativo y de negocio de la compañía explica que uno de los objetivos de la compañía es trabajar para posibilitar el acceso a vivienda de los más jóvenes.
¿Qué importancia tiene la colaboración público-privada en el desarrollo de vivienda asequible?
Es fundamental, pero no solamente respecto a poner sus activos (suelos y edificios) al servicio de la sociedad, en este caso, permitiendo promover viviendas de alquiler asequible para jóvenes sino trabajando en la adecuación de la normativa que regula al sector, tanto desde el punto de vista de la vivienda en sí, con sus requisitos de sostenibilidad, habitabilidad, etc.…, como desde el punto de vista urbanístico e impositivo que tan relevantes son para aumentar la oferta de vivienda asequible de manera rápida en nuestras principales ciudades de España.
Aquí, en Madrid, las administraciones están haciendo los deberes, pero ¿crees que es necesaria una mayor implicación por parte de las instituciones públicas?
Por supuesto, tienen que empatizar más con los agentes que nos encargamos de hacer el producto. Los trámites administrativos que tenemos que gestionar (licencias, calificaciones, informes, tasas y todos los trámites de las empresas suministradoras) más los propios del sector como, por ejemplo, los vaivenes de precios en la construcción, problemas de mano de obra, ubicaciones complejas desde el punto de vista del mercado, costes de financiación, regulaciones contrarias entre sí, hacen que sea una actividad empresarial de elevado riesgo e intensa en capital. Todo esto tiene que tenerse en cuenta en los pliegos que regulan los planes de colaboración público privada. Se echa de menos, aunque hayan sido adjudicados los lotes, más flexibilidad y comprensión en la solución de situaciones imprevistas que pueden surgir en la ejecución de los proyectos.
Vía Ágora ha sido adjudicataria de uno de los lotes del Ayuntamiento de Madrid y otro del Plan Vive de la Comunidad de Madrid. ¿En qué situación están estos proyectos?
Efectivamente, tenemos en construcción 425 viviendas de alquiler asequible en el municipio de Madrid, concretamente en los barrios de Adelfas, Méndez Álvaro, Orcasitas y Villaverde, que se terminarán en el segundo semestre del 2025, y en la Comunidad de Madrid, dentro del Plan Vive III, empezaremos antes de agosto de este año la construcción de 107 viviendas de alquiler asequible en el municipio de Navalcarnero con un plazo de terminación de obra de primer semestre del 2026. Adicionalmente, en Sevilla estamos promoviendo en formato de venta, 278 viviendas protegidas en régimen general que entregaremos en el primer semestre del 2025 y estamos a la espera de que nos concedan licencia de obras para empezar, también en el mismo ámbito de la provincia de Sevilla denominado Entrenúcleos, 208 viviendas también protegidas para venta. Todo ello, da sentido a nuestro objetivo corporativo de trabajar para posibilitar el acceso a vivienda de los más jóvenes que tanto nos preocupa como compañía inmobiliaria.
¿Qué supone para Vía Ágora ser adjudicataria de estos lotes de colaboración público-privada?
Para la corporación Vía Ágora supone una ilusión y un reto al mismo tiempo. Somos conscientes del problema social y queremos ser parte de la solución. Además, siempre con el compromiso de que el producto final, la vivienda, tiene que hacerse con métodos modernos de construcción, para lo que utilizamos nuestras soluciones industrializadas de entramado ligero de madera en fachadas con terminación SATE y baños también industrializados, todo ello hecho por nuestra empresa Lignum Tech situada en Cuenca, lo que supone un avance en la ejecución de los proyectos con una mejora en calidad y disminución de huella de carbono sin precedentes en el inmobiliario de nuestro país.
¿Qué peso tendrá la industrialización en las 425 viviendas asequibles en alquiler que saldrán en junio de 2025 ?
Cuentan con un gran componente de industrialización y muy altos estándares de eficiencia energética. Contará con sistemas de climatización eficientes y sostenibles como aerotermia centralizada y energía solar fotovoltaica para viviendas. La urbanización de las promociones tendrá zonas verdes, , cuarto de bicicletas, sala común de usos múltiples y, en alguna de ellas, gimnasio y splashpark. Se implantará un sistema para la gestión de residuos, destinado al reciclaje selectivo de residuos domésticos con capacidad de contenidos diferenciados para reciclar: vidrio, residuos orgánicos, envases de plástico, papel y cartón, aceite usado y pilas usadas. En los proyectos se cuida también el ahorro de agua. Se instalarán sistemas para reutilización de agua de lluvia, jardines con especies de bajo consumo hídrico y prevaleciendo el riego por goteo, y griferías con aireadores que reducen el consumo. Llevamos fachadas y cubiertas verdes que reducen el efecto isla de calor, los niveles de contaminación, mejoran el aislamiento térmico y acústico y la durabilidad de las impermeabilizaciones, además de incrementar el ahorro energético del edificio. En definitiva, se van a ofrecer viviendas con altos estándares de calidad y ahorro energético a un precio de alquiler asequible, aproximadamente un 25% por debajo del precio de mercado. El sector tiene el gran reto de la excesiva burocracia en los procesos urbanísticos y la poca oferta de suelo finalista.
¿En qué medida esta colaboración público-privada va a responder a estos problemas?
Es una de las cuestiones relevantes, en el origen nos encontramos con una normativa muy compleja y lenta en su tramitación. Además con un elevado riesgo de seguridad jurídica en muchas fases del planeamiento, lo que genera un impresentable retraso en la creación de oferta en el mercado. Tenemos que ser conscientes de la urgencia social que tienen los más jóvenes para acceder a una vivienda. A nivel europeo, somos la sociedad que se emancipa más tarde, superando los 30 años de edad. Se genera mucha inseguridad jurídica, que se traduce en costes y retrasos.
¿Es la modificación de la Ley del Suelo que acaba de retirar el Gobierno, la solución?
Es una solución que da respuesta al problema de judicialización que sufrimos cuando el planeamiento urbanístico tiene problemas formales o falta alguno de los más de 40 informes sectoriales. Pero en caso de que se retome La Ley del Suelo por parte del Gobierno y se logré aprobar, no sería la gran solución a lo que se refiere la fase de planeamiento, tramitación y gestión urbanística, porque recordemos que el gobierno central regula el marco básico de las normas del juego en materia de suelo y vivienda con las respectivas leyes que tiene, puesto que son las comunidades autónomas, las que tienen competencia exclusiva en ambas materias. Es decir, para su definición y desarrollo. Por si esto fuera poco, nos encontramos con que los municipios regulan sus planes generales de ordenación urbana y los parámetros urbanísticos de las actuaciones inmobiliarias mediante las ordenanzas municipales. Por todo ello, es necesario que haya un cambio radical con el objetivo de reducir tiempos, ganar en certidumbre y flexibilidad, lo que supondrá mejorar en seguridad jurídica de cara a disminuir el coste de producción de la oferta.
¿Crees que la colaboración público - privada irá ganando protagonismo con los años?
Por supuesto, se tiene que entender a la parte pública como una parte facilitadora para que la privada pueda llevar a cabo su cometido y entre las dos dar respuesta a esa necesidad social.