El presente ejercicio promete ser más fructífero para la inversión inmobiliaria en Europa tras un 2023 de cierto parón. Sin embargo, el dinamismo no va a ser igual para todos. Las operaciones vinculadas a segmentos premium en grandes capitales y con un foco en sostenibilidad van a asumir sin duda el protagonismo, y ello en un entorno en el que la clave es detectar activos con un elevado potencial de transformación.
Este 2024 ha empezado con buenas perspectivas para la inversión inmobiliaria y con la previsión de romper el parón que se observó en el mercado europeo durante el pasado ejercicio, debido sobre todo al impacto por el aumento de los tipos y la elevada volatilidad. Fijémonos por ejemplo en el European Investor Intentions Survey 2024 que elabora la consultora CBRE a partir de las respuestas de casi 900 inversores con sede en Europa en una encuesta realizada durante el pasado mes de noviembre.
Según se desprende de este informe, la mayoría estima que la inversión inmobiliaria empieza a cobrar impulso, y de hecho, más de la mitad de los inversores apunta que la actividad en el mercado podría volver a los niveles previos al contexto mundial de subida de tipos durante la primera mitad de 2025. La previsión de que el Banco Central Europeo pueda volver a bajar los tipos a partir de verano va a ser sin duda un elemento de cierta estabilización en la rentabilidad del sector.
Este mayor dinamismo que se espera para el conjunto de este 2024 ya se observaba en los últimos meses de 2023. Y de hecho fue precisamente gracias a este repunte final que se consiguió amortiguar en parte la significativa caída en el volumen de inversión en el sector inmobiliario para el conjunto del año (más de un 50% en el mercado europeo según se refleja el informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa de PWC y ULI).
El optimismo renovado para 2024 y 2025 se produce a pesar de que la volatilidad y las incertidumbres sobre la economía mundial y el contexto geopolítico se mantienen. Es difícil saber cómo va a evolucionar la economía mundial o qué impacto puede tener por ejemplo el resultado de las elecciones presidenciales en Estados Unidos, o la inestabilidad geopolítica y el conflicto en Europa Oriental o en Oriente Medio y su evolución en los próximos meses. Y sin embargo, los inversores parecen mostrarse más animados. Volviendo a la encuesta de CBRE, sólo el 27% de los inversores cree que este contexto va a desalentar el cierre de transacciones, un porcentaje muy menor frente al 42% del año anterior.
¿Pero qué tipo de operaciones son las que pueden liderar este nuevo dinamismo? Algo que ya hemos observado en 2023 es que los segmentos residencial y hotelero de primer nivel son los que han empujado más al mercado de la inversión, y creemos que esto va a seguir siendo así en 2024, con un foco evidente en las grandes ciudades. Esto es así, porque en momentos de mayor incertidumbre, los segmentos más premium actúan como nichos refugio en los que los inversores se mueven con mayor comodidad.
Esto se desprende también por ejemplo de un reciente informe de la consultora JLL, en el que se destaca que las principales capitales van a ser foco de oportunidad para la inversión en el sector inmobiliario en este año (Global real estate Outlook 2024). Hablamos de proyectos que culminen con un producto que sea de referencia, que signifique un cierto punto de inflexión para las ciudades en las que se ubican, y que ayude a posicionarlas como destinos de nueva inversión de valor.
Otro elemento clave para el éxito en la captación de capital es tener un foco claro en los criterios de ESG, entendiendo bien que el usuario final, y especialmente el de este tipo de proyectos premium, ve en la sostenibilidad un factor diferencial. Los criterios ESG ya no se consideran un coste en sí, sino un pilar de creación de valor porque ayudan a identificar riesgos y oportunidades. Volviendo a la encuesta de CBRE, vemos que una quinta parte de los inversores está dispuesta a pagar más por los activos sostenibles, e incluso un 13% afirma que pagaría hasta un 20% por encima del precio de mercado si los activos cumplen con altos estándares. Esto es así porque los inversores identifican los activos que cumplen con estos criterios como de mayor valor, más diferenciales, y por supuesto más atractivos también para una futura desinversión si ese fuera el caso.
Pero sin duda el punto diferencial en estas inversiones está en la capacidad de detectar activos con un elevado potencial, que permitan proyectos de transformación para aportar valor y recorrido a ese activo, y que en definitiva sean capaces de generar un legado y un impacto positivo en el entorno. Saber identificar estos activos es lo que marca la diferencia entre las firmas de private equity que competimos para captar fondos e inversores en el mercado. Pero también es determinante saber detectar estos activos para generar luego un retorno positivo a todos los accionistas. ¿Y qué se necesita para ser capaces de identificar estos activos? Pues básicamente tener una estrategia y una filosofía alternativas de inversión. Hay que entender esta inversión como un ejercicio a largo plazo, que huya de los movimientos puramente especulativos y cortoplacistas y debe trabajar las rentabilidades y el retorno sobre la base de un conocimiento exhaustivo del mercado y del usuario final.
Y todo esto nos lleva a hablar de la especialización. Una especialización que no significa sólo que una firma concentra sus operaciones en un segmento concreto, sino que además es capaz de demostrar que cuenta con un equipo de primera clase, y que puede añadir valor a los activos en un entorno difícil porque entiende un mercado específico mejor que nadie. Esto es algo que en Estados Unidos ya se da por sentado, y que poco a poco va ganando terreno también en Europa como condición determinante en el proceso de levantar capital. Un enfoque de nicho especializado no sólo es una ventaja competitiva y diferenciadora en el mercado, sino también una garantía de cara a las rentabilidades futuras.
En un mercado que se presenta positivo y con ganas de reactivación, la clave va a ser pues apostar por mercados y activos de calidad y valor transformador, con una visión de largo recorrido que sepa convencer y atraer a inversores y genere valor para todos los accionistas.
