Vivienda - Inmobiliario

Otra crisis inmobiliaria en el horizonte: la IA predice el estallido de la próxima burbuja

El pasado mes de mayo, el Euribor cerró con un 3,68% de media mensual, una cifra a la baja que lleva cocinándose muchos meses después de alcanzar máximos en años el verano pasado. Y aunque las previsiones para este mes sean algo más alcistas, se espera que finalice junio con una media de 3,71%, las estimaciones a medio plazo son mucho más positivas. No obstante, una bajada significativa del Euribor podría ser señal del principio del fin de un nuevo ciclo inmobiliario. Al menos así lo interpreta la IA, que predice el estallido de una nueva burbuja inmobiliaria para dentro de poco más de 2 años.

Según la IA, "hacer una estimación precisa en términos de años para la posible explosión de una burbuja inmobiliaria es complicado, pero basándonos en tendencias históricas y ciertos indicadores económicos, podríamos aventurarnos" Así, es probable que la IA se refiera al Euribor como uno de esos indicadores económicos sobre los que fijarse para realizar predicciones futuras. Véase el historial del mismo.

Se repite la evolución del Euribor

Hace algo más de 16 años, el índice de referencia de las hipotecas comenzó una escalada alcista de más de un punto porcentual anual, hasta que alcanzó cifras nunca vistas llegando y superando durante el tercer trimestre de 2008 el 5,3%. Justo entonces estalló la burbuja inmobiliaria dejando constructoras en quiebra, provocando un descenso brusco de los precios y una crisis económica que aún duraría un par de años. Y aún más rápido que alcanzó máximos descendió en apenas un año hasta el 1,2%.

"Considerando que la última crisis inmobiliaria significativa en España fue alrededor de 2008-2013, y viendo el auge reciente, podríamos estar acercándonos al final de un ciclo de crecimiento". Del mismo modo, la Inteligencia Artificial ha tenido en cuenta la variación del Euribor en los últimos meses, con un patrón de comportamiento similar al de 2008.

Durante casi 13 años, el índice hipotecario mantuvo una estabilidad positiva para el mercado en valores entre el 1,2% y el 2%, llegando a cifras negativas poco usuales en 2021 (-,050% en enero, febrero y diciembre del mismo año). Pero, desde la segunda mitad de 2022 el Euribor volvió a dispararse y, aunque sin llegar a datos de 2008, los hipotecados revivieron lo sucedido en la pasada crisis inmobiliaria con una curva creciente que ha durado hasta ahora y donde se han registrado valores superiores al 4%, según datos de Idealista. Con todo, desde principio de año el descenso es más que notable y se espera que el índice pueda completar el año por debajo del 3%.

Si bien es cierto que los antecedentes y esta justificación podría servir como una señal del mercado para predecir el estallido de la siguiente burbuja inmobiliaria, la IA aporta aún más signos de debilidad en el sector.

Precios a la baja

La mucha demanda y la poca oferta en el mercado inmobiliario llevan años provocando una subida injustificada de los precios, principal causa del surgimiento de las creciente burbujas en el mercado. Todo esto sumado a una coyuntura económica y social complicada, acrecentada por una etapa inflacionista alargada en el tiempo (desde comienzo de la COVID-19 hasta ahora), podrían ser más que suficientes para imaginar que una nueva crisis inmobiliaria está por llegar.

Tomando como referencia datos del mercado, para la IA "los precios están empezando a mostrar signos de estabilización o desaceleración, lo cual podría ser una señal temprana de que el mercado está llegando a su pico", aunque sin prisa. Según cifras del INE el precio de la vivienda cayó en Madrid un 1,1% durante el primer trimestre de 2024 y respecto al último trimestre de 2023. En el mismo periodo, Barcelona también disminuyó un 0,7%.

A pesar de todo, la desaceleración no es la prevista hace unos meses para el futuro del mercado inmobiliario. Tras la abrupta subida de los precios de la vivienda en 2020 y 2021, expertos en el sector auguraban una bajada próxima de entre un 2% y un 5%, y de momento nada se ha cumplido. Es más, la situación podría empeorar y encarecer aún más el valor de la vivienda poniendo en peligro las predicciones de la IA.

Además del INE, la agencia de servicios financieros S&P Global Rating también anuncia un freno de los precios para este 2024 aunque matiza; tan solo será un 'pause' antes de que se vuelvan a incrementar entre un 1,5% y un 2% en dos años.

Con todo, sin llegar a consolidarse una tendencia bajista en el mercado inmobiliario la posibilidad de que pueda ocurrir todo lo contrario implica un patrón repetitivo respecto de la crisis de 2008. Entonces, y antes del estallido de la burbuja, lo precios continuaron al alza hasta el último momento alcanzando cifras similares a las actuales (alrededor de 2.100 euros el m² entre 2007 y 2008). Prácticamente máximos históricos que tocaron fondo 8 años después cuando el precio de la vivienda llegó caer por debajo de los 1.500 €/ m² en octubre de 2016.

Próximo ciclo inmobiliario: entre 2 y 5 años

Un nuevo ciclo inmobiliaria está por llegar, y no solo lo confirma la IA sino también expertos en el sector como el jefe de análisis económico y financiero de Ibercaja, Santiago Martínez, quien aseguro en la última edición de Forinvest, en Valencia, que "el inmobiliario no se encuentra en ninguna crisis, sino que transita hacia un nuevo ciclo." Sea como fuere, estos contextos de bonanza en el sector no suelen durar menos de 8 años ni más de 12, y en cada periodo de tiempo se renuevan los índices económicos, hipotecarios y se produce un 'reseteo' en el mercado que provoca una vuelta a empezar.

Así, y "tomando en cuenta estos puntos, una estimación razonable podría ser que, si se diera una corrección significativa, la próxima burbuja inmobiliaria podría estallar en un rango de 2 a 5 años. Sin embargo, esto es una proyección basada en tendencias pasadas y actuales, y está sujeta a cambios según las condiciones económicas y políticas que puedan surgir."

Pero ¿sabe más la IA que los expertos en el sector? Ningún actor del sector inmobiliario da por hecho una situación similar a la de 2008 ni a corto ni a largo plazo, aunque desde el mercado insisten en que es complicado hacer pronósticos y lo mejor es ver la evolución del mercado. Factores económicos y políticos, como la política monetaria del Banco Central Europeo y las políticas gubernamentales respecto a la vivienda, también influirán en la duración del ciclo actual y si supera los avisos de la IA para dentro de 5 años.

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