El sector de los centros comerciales ha vuelto de lleno al foco de los grandes inversores alcanzando cifras récord en los cinco primeros meses del año con operaciones por volumen de más de 800 millones de euros. Este monto supera con creces la inversión total transaccionada en los tres últimos años y los expertos auguran que los centros moverán a lo largo de este ejercicio alrededor de 1.400-1.500 millones de euros, lo que supone un máximo desde 2018 y regresar a la senda de la normalidad, cuando los centros comerciales no eran el patito feo del sector inmobiliario.
Desde 2019 estos activos se volvieron prácticamente invisibles para el capital influenciado por la crisis de cierres que se vivió en Estados Unidos y la caída de las ventas en Reino Unido, a lo que se sumó la llegada del Covid y el crecimiento acelerado del comercio online.
"Los inversores llegaron a pensar que el online iba a matar al centro comercial y se ha demostrado que eso no es así. De hecho, son muchos los operadores nativos digitales que están abriendo tiendas físicas", explica Augusto Lobo, Director de Capital Markets Retail de JLL.
Los expertos "llevamos años predicando en el desierto las bondades de estos activos en España y poco a poco los inversores empiezan a entender y comprar nuestros argumentos", destaca Salvador González, director nacional de Inversión Retail en Savills.
Lobo apunta que "llevamos desde 2018 con una continua bajada de valor de los activos y eso se traduce a que, hoy en día, si compras un centro comercial te posicionas en una actividad que ha demostrado que es sólida y además logras un nivel de rentabilidad que a día de hoy es incomparable con otros activos. Existe un desajuste total en el nivel de riesgo y la rentabilidad que pueden dar estos activos".
Así, González coincide en que esta es "una de las razones que han activado la inversión". "Cuando las rentabilidades han llegado a niveles de doble dígito en un contexto de tipos al alza muchos inversores han visto que para alcanzar su retorno objetivo solo podrían lograrlo con centros comerciales", concreta el experto de Savills.
"Las rentabilidades han crecido entre 200 y 300 puntos básicos en los últimos años y esta es una de las razones por las que ahora hay más operaciones en el mercado secundario", apunta González, que destaca que "ha habido correcciones importantes en la rentabilidad, donde antes hablábamos de 7% ahora hablamos de 9,5%-10%".
Grandes operaciones
En el caso de los activos prime, la yield media en 2018 se situaba en el 4,25%, según los datos de JLL, mientras que ahora asciende al 6,25%. Esto ha disparado las inversiones con grandes operaciones como la venta del centro comercial La Salera, en Castellón, por 170 millones de euros o la compra por parte del fondo sudafricano Lighthouse, que se ha hecho con el centro H2O ubicado de Rivas-Vaciamadrid por 121 millones de euros. Si bien, la gran operación en lo que llevamos de año ha sido la compra del centro madrileño Islazul por parte de Henderson Park y Eurofund que han pagado alrededor de 240 millones de euros a Nuveen por este activo.
Además, están ya en marcha otros procesos importantes como el del centro Espai Girones, en Salt, Girona, por unos 140 millones o Xanadú, que salió al mercado en enero, cuando Intu encargó la desinversión de su 50%, valorado en unos 460 millones.
El perfil de los inversores que están ahora comprando estos activos es "en su gran mayoría institucionales de perfil oportunista y Value Add", explica González, que asegura que el atractivo de los centros es tal que también "están entrando los privados".
En este sentido, Lobo apunta que mientras que "entre los años 2016 y 2018 el privado apenas representó un 2% de la inversión, entre 2022 y 2024 acaparan ya el 20% del capital desembolsado".
Sin ir más lejos, la pasada semana se hizo pública la compra por parte del empresario valenciano Felipe Peraire, ex dueño de Baldocer, de tres centros comerciales de ASG por unos 140 millones de euros. Se trata de Som Multiespai (Barcelona), Zubiarte (Bilbao) y Ruta de la Plata (Cáceres).
Ventana de oportunidad
Lobo alerta de que esta ventana de oportunidad no se va a extender mucho en el tiempo. "Muchos inversores ven que es una ventana algo limitada que podría durar unos seis o siete meses", advierte el experto, que asegura que de hecho ya han detectado pequeños movimientos de compresión de yields en operaciones puntuales.
"Ahora mismo vemos estabilidad en las rentabilidades, pero con la tendencia actual en la que hay mucho capital entrando en este sector y con la vista puesta en una bajada de tipos, si que esperamos que para el año 2025 se note una comprensión", concluye Lobo.