El fallo del Tribunal Constitucional (TC) sobre el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por la Junta de Andalucía contra la ley de vivienda abre un nuevo escenario en el mercado residencial, especialmente en lo que respecta a la vivienda protegida, cuya regulación queda en manos de las comunidades autónomas.
El alto tribunal ha anulado completamente el artículo 16 que regula el régimen de vivienda protegida, y que establece que dichas viviendas que se promuevan sobre suelo para ese fin estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente o un plazo mínimo de 30 años que excluya su descalificación. En este punto es importante tener en cuenta que para que una vivienda protegida se pueda vender, primero se tiene que descalificar el suelo. Ahora, anulada esa obligación temporal las CCAA podrán descalificarlo o fijar los plazos de tiempo que consideren oportunos.
En cuanto a quién les podrá vender las viviendas protegidas, la Ley por el Derecho a la Vivienda recoge en su artículo 28 (no derogado por el TC) llamado "Criterios orientadores en la gestión de los parques públicos de vivienda" que los inmuebles pueden venderse o cederse "únicamente a otras Administraciones Públicas, sus entes instrumentales o a personas jurídicas sin ánimo de lucro, dedicadas a la gestión de vivienda con fines sociales".
Sin embargo, en el artículo se especifica que esto deberá ser regulado por la comunidad. "Inicialmente no parece que pueda venderse a los fondos buitres, pero si se desafectan o bien se establece otra cosa en la normativa autonómica, ésta es la que tiene prevalencia, la autonómica", explica Arantxa Goenaga, abogada y socia de AF Legis.
Según Carles Sala, portavoz de los API de Cataluña y asesor jurídico del Consejo General de los COAPI de España "hoy en día, nadie se está planteando la venta a fondos de inversión de parques públicos de vivienda. El letrado recuerda que algunas comunidades como Cataluña ya tienen el régimen permanente desde 2029, "otras comunidades decidirán lo que crean más oportuno, pero hay una tendencia a la situación de calificación indefinida, pero el hecho de cada territorio pueda establecer su sistema puede generar diversidad de inversión, porque resulta más atractivo hacerlo en las CCAA que no tengan régimen permanente", explica Sala, quien dejan claro que será necesario conocer el contenido de la sentencia para del TC "por si hay una nueva interpretación de la distribución competencial de la materia de vivienda, en principio en manos exclusivas de las CCAA, excepto de aquellas cuestiones que el propio tribunal repartió en su sentencia 152/1988", añade Sala.
El alto tribunal suprimió el artículo 16 al considerar que "tiene un nivel de detalle excesivo" y que establece "un régimen de aplicación supletoria sin que el Estado pueda dictar normas con el único propósito de crear derecho supletorio del de las comunidades autónomas en materias de la exclusiva competencia de estas".
Definición de parque público de vivienda
El Tribunal Constitucional también declaró parte del artículo 27 sobre la definición del concepto de parque público de vivienda. "Ahí también se abre un nuevo escenario, ya que serán las CCAA las que decidan qué consideran vivienda pública, "explica Marta Plaza, socia de GTA Villamagna Abogados.
En concreto, el actual artículo 27 cita las viviendas dotacionales públicas; las sociales y protegidas construidas sobre suelo de titularidad pública; las sociales adquiridas por las Administraciones Públicas en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago; o las adquiridas en actuaciones de regeneración o de renovación urbanas.