Movimientos corporativos en el sector inmobiliario. JSS Real Estate, la sociedad española controlada por el banco suizo J. Safra Sarasin, ha lanzado una OPA sobre Árima Real Estate a un precio de 8,61 euros por acción en efectivo, lo que supone una prima de casi el 39% si se compara con los 6,20 euros a los que cerró ayer, y del 37,9% sobre la cotización media ponderada de los últimos 3 meses. La oferta es de carácter voluntario, sujeta a la aceptación de más del 50% del capital de Árima y sin pretender excluirla del mercado continuo.
Según el comunicado remitido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), la oferta va dirigida a la totalidad de las acciones del capital social de Árima (28.429.376 acciones), por lo que la cantidad total ofertada por JSS Real Estate para hacerse con la socimi supera los 244,7 millones de euros.
Sin embargo, hay que tener en cuenta un detalle. Árima se ha comprometido a no aceptar la oferta con respecto a 2.446.435 acciones en autocartera, representativas de un 8,605% del capital, y a proponer a la junta su amortización con carácter previo a la liquidación de la oferta, la OPA de JSS Real Estate se dirigiría a la totalidad de las acciones restantes en circulación (25.982.941 acciones), representativas de un 91,395% del capital social actual. De esta manera, el importe a desembolsar por la firma del grupo suizo será de 223,7 millones de euros tras la amortización de las acciones en autocartera.
Por el momento, el consejo de administración de Árima ha confirmado que la oferta es amistosa y atractiva para sus accionistas. "El consejo de administración de la sociedad se pronunciará sobre la oferta cuando lo considere oportuno y, en cualquier caso, en los plazos establecidos en la normativa aplicable, una vez la CNMV autorice la oferta", ha señalado la firma, que ha acordado contratar los servicios de Ernst & Young como asesor legal para asistir al consejo de administración en la evaluación de los aspectos legales de la OPA.
El grupo suizo considera que la oferta no está sujeta a notificación ante la Comisión Europea ni ante la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) y que no requiere notificación ni autorización en ninguna otra jurisdicción. En esta línea, Safra defiende que la potencial adquisición de acciones en el marco de esta OPA no necesita autorización de inversiones extranjeras directas por tratarse de inmuebles no afectos a ninguna infraestructura crítica o que no son indispensables para la prestación de servicios esenciales.
El comprador tiene previsto financiar el pago de la contraprestación total de la oferta con cargo a los fondos procedentes de un aumento de capital, con o sin derechos de suscripción preferente, aspecto pendiente de determinar y que se comunicará más adelante. La propuesta relativa al aumento de capital se someterá a la aprobación de la junta general de accionistas, que deberá resolver además sobre la autorización de la oferta.
Quién es JSS Real Estate
Pero, ¿quién es JSS Real Estate? Las sedes centrales de los estudios del canal de televisión de Telefónica, Movistar+, o de la constructora FCC son los principales activos bajo su perímetro. La cartera de JSS, informa Ep, está integrada principalmente por esos dos edificios y por un tercero localizado en la calle Ríos Rosas, 24, también en Madrid, en cuyas oficinas ha estado instalada la empresa Canal de Isabel II.
En total, esta cartera está valorada en 225 millones de euros, distribuidos en 115 millones de euros en la sede de FCC de Las Tablas (Madrid), en 84,5 millones en los estudios de Movistar+ en Tres Cantos y en 25,5 millones en Ríos Rosas, 24. En 2023, JSS tuvo unos ingresos de 12 millones de euros, un resultado de explotación de 9,1 millones y un beneficio de 4,4 millones de euros, creciendo un 33% respecto a las ganancias obtenidas un año atrás.
Su presidente es José María Rodríguez-Ponga Linares y en su consejo de administración también están Leonardo Mattos y Ronnie Neefs, todos ellos pertenecientes a las gestoras y fondos de inversión del grupo J. Safra Sarasin. Este banco suizo tiene más de 180 años de historia, aunque su actual estructura se completó en 2013 con la compra por parte del grupo brasileño Safra -con orígenes en Siria- del banco Sarasin --con orígenes suizos--.
El negocio de Árima
Por su parte, Árima Real Estate, una de las cuatro socimis del mercado continuo, cerró el año 2023 con una cartera de activos por valor de 359 millones de euros. Ese año tuvo unos ingresos por alquiler de 8,6 millones de euros, un resultado bruto de explotación (Ebitda) de 339.000 euros y unas pérdidas contables de 31,7 millones de euros.
Su principal accionista es la firma de inversión canadiense Ivanhoe Cambrigde, que controla el 20,3% de las acciones, seguido del empresario Víctor Urrutia (propietario de los vinos CVNE), con el 7,9% del capital; y del fundador, consejero delegado y vicepresidente de la socimi, Luis López de Herrera Oria, que mantiene una participación del 5%.
En el capital de Árima también están los fondos internacionales Thames River (5%) y Fidelity (3,5%), así como la empresa de inversión familiar con sede en Madrid Torrblas, con otro 5% del capital, participada por Ana Patricia Torrente Blasco, quien precisamente también tiene un 5% en Talgo,otra empresa española 'opada' por un grupo extranjero, en ese caso húngaro.