España es uno de los países desarrollados que menos protege la propiedad privada. Ocupa el puesto 22 de 37 económicas avanzadas y está por debajo de la media de la Unión Europea y de la OCDE. Así lo recoge el Índice Internacional de Derechos de Propiedad 2023 presentado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE), que concluye que la vivienda es uno de los ámbitos donde la propiedad se está viendo más distorsionada por la regulación y los fallos del sector público.
En concreto, considera que las medidas intervencionistas aprobadas por el Gobierno de Pedro Sánchez, como controlar y topar los alquileres a través de la ley de vivienda o las moratorias de los desahucios han provocado que miles de propietarios retirasen sus casas del mercado, lo que está impactando directamente en las personas más vulnerables.
"El control de alquiler es ineficiente para lograr mejorar el acceso al mercado del alquiler, además de contraproducente, en la medida en que empeora la oferta en cantidad y calidad, con el consiguiente perjuicio y discriminación a los colectivos de menor renta a los que se pretendía favorecer", señala el informe. De este modo, una medida que pretendía supuestamente ser una solución temporal al problema de acceso al alquiler ha intensificado el desequilibrio entre oferta y demanda, y ha agravado el problema. "De ahí que no debe ser aceptable ni siquiera como solución transitoria", añade.
Para facilitar el acceso a la vivienda, el IEE sugiere fomentar la promoción de alquiler social asequible y hacerlo de la mano del sector privado. En esta línea, propone movilizar el stock de casas ya existente a través de la colaboración público-privada entre viviendas de pequeños propietarios y grandes tenedores, como los fondos de inversión, entidades de gestión de activos, fondos de capital riesgo y fondos de titulización de activos.
Este modelo tendría por objeto la cesión en arrendamiento por un plazo mínimo del orden de 25 años de las viviendas de titularidad de los grandes tenedores que se acogieran al programa, a las comunidades autónomas donde radiquen, para su subarriendo como vivienda asequible, a un precio inferior en una cuantía que podría ser inferior en un mínimo de un 20% al que resulte del índice de referencia del precio de alquiler de vivienda al que se refiere la normativa correspondiente, o al autonómico que resulta de aplicación.
Los propietarios contarían con un contrato de alquiler con aval público (ICO o Tesoro Público) y el Estado podría, a su vez, movilizar decenas de miles de viviendas para familias vulnerables (incluido viviendas ocupadas) de forma inmediata y solo desembolsando un alquiler. Se trata de una medida poco onerosa para las arcas del estado, que puede combinarse también con aportaciones de las familias.
En el supuesto de inmuebles deteriorados o inacabados, la Administración autonómica que asuma la ejecución del programa podría hacerse cargo de su rehabilitación o finalización de la construcción, "acordando el programa en dicho caso la contraprestación mediante la ampliación del plazo de arrendamiento o en forma monetaria", explican. En España solo el 2,5 % del parque es de alquiler social, tres veces menos que en la media europea (9 %) y muy lejos del 30 % que representa en Países Bajos.
El suelo
Otra de las apuestas del IEE para aliviar el problema de la vivienda pasa por poner más suelo público o privado para alquileres. En el caso del suelo privado, el propietario elaboraría el proyecto constructivo y procedería a ejecutar las obras de edificación asumiendo el riesgo de la obra y posteriormente explote el activo mediante el alquiler de las viviendas. "En este caso, obviamente debería existir aportación pública (también existe en algunos casos de colaboración con suelo público), que puede tener diversas concreciones". También podría variar el momento en que el activo se incorpore al patrimonio público. Podría ser en el momento en el que finaliza la ejecución de obra de edificación estableciendo una cesión de uso o alquiler del conjunto. O bien se podría producir la adquisición del activo por parte del sector público al final del período contractual.
"En definitiva, creo que tenemos un reto en España de apuesta en el mercado de viviendas en alquileres asequibles. En los últimos años, las medidas han sido desincentivar por parte del sector privado la apuesta en el mercado de viviendas de alquiler porque se ha penalizado mucho. Lo que apostamos es ir en dirección contraria, es decir, incentivar", recalcó el presidente del IEE, Iñigo Fernández de Mesa.
Objetivo "demasiado ambicioso"
En este contexto, el think tank de la CEOE duda de que el Gobierno pueda cumplir su promesa de poner en el mercado 184.000 viviendas sociales durante esta legislatura. En su opinión, es una meta "demasiado ambiciosa", puede ser "inviable", "inasumible en términos de encaje presupuestario" si no se cuenta con la colaboración público-privada y no va a beneficiar a los colectivos más necesitados.
Según sus estimaciones, y teniendo en cuenta que en la actualidad la obra nueva en régimen libre apenas alcanza las 100.000 viviendas, habría que construir 46.000 viviendas sociales al año para conseguir la meta, que es la mitad de lo que las empresas privadas ejecutan.
