El escenario que tiene el sector residencial en materia de financiación para desarrollar proyectos de vivienda en España se puede afirmar que es bueno, a pesar de las consecuencias que conlleva el incremento de los tipos de interés. Desde la crisis de 2008, el sector se ha profesionalizado, la llegada de los fondos al sector ha contribuido a profesionalizar los sistemas de control interno de las promotoras inmobiliarias y eso automáticamente a los bancos les ha ayudado mucho.
"Por primera vez en el mercado residencial en alquiler estamos viendo como los fondos entran a financiar y no a cubrir esos 'gaps' que pueden existir en el marco de cobertura de financiación por parte de las entidades bancarias. En residencial en venta aún no es así, hoy en día es difícil que salgan los números, pero creo que es una tendenia cada vez mayor", afirma Ismael Fernández Antón, socio del despacho de abogados Ashurst.
"Desde el ámbito privado en el desarrollo de formación residencial se ha dado un cambio radical y esto ha sido básicamente porque el capital es extranjero, y este es el contraste con lo que ocurría en el año 2000, donde el promotor y el capital eran nacional. Sin embargo, pienso que en lo que no se ha avanzado tanto es en la parte del sector público en el desarrollo residencial porque este es un marco muy regulado con un componente socio económico, como es la vivienda, donde yo percibo una reacción de los poderes públicos con diferentes instrumentos que tratan de poner en el mercado nuevos suelos, pero que el sistema en general, no parece acabar de responder a las exigencias del propio mercado y del sector privado", añade.
La financiación bancaria siempre está unida a niveles elevados de preventas, ¿los bancos exigirán mayores niveles para dar financiación y una mayor precomercialización de las promociones de viviendas en 2024? Daniel González, director del negocio promotor en Banco Santander, asegura que "el nivel de preventas que los bancos vamos a solicitar en 2024 a la hora de iniciar una financiación a la inmobiliaria son los mismos que siempre. Nosotros no vamos a modificar, ni a incrementar, ni a reducir, el nivel de preventas de cada operación. Si algo hemos aprendido de la crisis 2008 es que entonces se financiaba mucho contra balance y ahora financiamos proyectos uno a uno. En el Banco Santander analizados todos los micro mercados que entendemos que en España funcionan desde el punto de vista residencial y además tenemos equipos muy profesionales a pie de calle, siempre aterrizando muy bien el detalle local sin esa información es complicado moverse en los niveles de preventas que ahora se solicitan".
De la misma opinión es Sergio Calvete, director Key Clients en CaixaBank, "las preventas es un filtro que hacemos para testar que aquello que el promotor ha diseñado tiene demanda. La financiación en España en los últimos 10 años se basa precisamente en eso hay que financiar aquello que se vende, no tiene sentido lo que hicimos hace años al crear grandes núcleos donde la gente no quería vivir, lo primero que se analiza es la ubicación. Es verdad que el residencial está muy polarizando hay seis grandes núcleos urbanos donde la demanda es superior a la oferta y luego hay otros sitios donde hay poca demanda y si no hay demanda no va a haber oferta".
Los promotores saben que testar el mercado es un dato importantísimo para saber que la promoción se va a vender. "El poder trabajar con los bancos también nos permite saber que nosotros tenemos un socio a nuestro lado, las entidades financieras, que nos dan esa tranquilidad. La profesionalidad que tienen los bancos dentro del sector y por la experiencia vivida en un pasado, obviamente no quieren volver a entrar en situaciones difíciles, y eso de cara a un sector tan profesionalizado es una garantía importante para el promotor. Es muy importante no financiar con balance sino con proyectos de ahí que en el suelo se encuentran más dificultades a la hora de financiar porque no se entiende como un proyecto", explica Iván Nombela, director de financiación en la promotora AQ Acentor.
El urbanismo es regulación, y el sector está cambiando radicalmente con los sistemas de construcción industrializados que han llegado para quedarse. ¿Cómo se financia la construcción industrializada? "En la producción de vivienda tradicional la financiación es contra las certificaciones de obra o titulación de obras esto significa que lo que estás haciendo se encuentra incorporado al inmueble y el suelo es lo que está hipotecado con lo cual existe digamos una vinculación directa entre la garantía del banco, la hipoteca, y el valor que se ha metido en el suelo. Sin embargo, cuando la producción es industrializada hay una fabricación fuera de lo que es el suelo y existe un coste ligado a esa fabricación que hay que financiar. Esa lejanía que existe entre lo que se produce fuera del suelo y la garantía del banco genera dudas. Creo que eso es algo que poco a poco a medida que se vaya desarrollando se entenderá la oportunidad de cobertura de financiación externa", declara Ismael Fernández.
Las entidades financieras en una promoción inmobiliaria financian lo que tocan, es decir, certificaciones visadas y firmadas por las direcciones facultativas. Los bancos envían unos técnicos que aseveran que el ladrillo está puesto. Sin embargo en la industrialización obliga a todos, primero a las constructoras y también a las entidades financieras cómo financiar en origen y eso pasa por conocer bien a los proveedores, las fábricas, el fondo de maniobra generado por las contratos desarrollados por esas constructoras para poder diseñar, etc. "Estamos diseñando que garantías necesitamos los bancos para poder anticipar esos pagos que tienen que realizar las constructoras en origen para que esos módulos y esos sistemas industrializados lleguen a la obra", apunta Daniel González.
La industrialización acaba de arrancar como quien dice pero la sostenibilidad ya lleva tiempo en el mercado. "El Código Técnico de edificación es tan exigente que hacer una vivienda que no sea de calificación energética A o B es casi imposible. En 2023 el 93% de las unidades que hemos financiado son con certificación A o B. Hoy en día hacer algo poco sostenible a parte de que nadie quiere hacerlo porque tiene menos demanda es que no va a tener financiación. Alguien que venga a solicitar financiación para un proyecto que incumpla los criterios ESG mínimos no va a tener financiación porque seguramente no haya demanda que absorba esa oferta", declara Sergio Calvete.
Otro de los segmentos residenciales que saltó al mercado y que al principio también costó que las entidades financieras lo financiarán es el Build to Rent (BTR). "Hoy en día el BTR o construir para el alquiler, se financia de forma natural, es verdad que necesitas tener un comprador final del inmueble para tener la garantía de que el proyecto se pueda cerrar y entonces esa financiación existe. Estos proyectos también van ligado a criterios de sostenibilidad y es impensable que a a día de hoy un edificio de BTR venga sin esa certificación", afirma Iván Nombela.