Les propongo hablar de vivienda, el principal instrumento de ahorro de las familias españolas, el único activo en el que somos capaces de endeudarnos a 30 años y el lugar en el que pasamos gran parte de nuestra vida. Porque no olvidemos que, cuando hablamos de viviendas, deberíamos decir hogares. En la segunda década del siglo XX se pusieron en marcha en España las primeras iniciativas y planes para fomentar la creación de viviendas.
Un modelo que se vio impulsado posteriormente de forma significativa con la creación del Instituto Nacional de la Vivienda y más tarde, en 1954, con la primera regulación de la Vivienda de Protección Oficial (VPO) en nuestro país. A partir de ahí la norma en esta materia evoluciona a nivel nacional varias veces y se complementa, desde la llegada de la democracia, por las diferentes regulaciones establecidas a nivel autonómico y, en ocasiones, también municipal.
Los tipos de protección y sus variantes han sido múltiples: VPO de promoción Pública; básica, de Precio Limitado, para Alquiler, con opción de Compra... Todas con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a segmentos de población con rentas más humildes y la emancipación de los más jóvenes.
Puede existir la percepción de que son viviendas "baratas" y para los ciudadanos con menor nivel de rentas. Sin embargo, la realidad actual contradice esta idea.
En primer lugar, porque las calidades –sobre todo con los actuales códigos técnicos de la edificación– nada tienen que envidiar a una vivienda libre en acabados, superficies, distribuciones, eficiencia energética o zonas comunes. En segundo lugar, porque el segmento de población que tiene acceso a ellas es muy amplio, como lo demuestran los límites de renta, entre 55.000 y 75.000 euros anuales, dejando como casi única limitación el no tener una vivienda en propiedad.
Sin embargo, desde la crisis del año 2007, la restricción en las condiciones del crédito, la desaparición de todas las ayudas y subvenciones, la notable reducción en la producción de viviendas y la situación laboral de nuestros jóvenes, han complicado el acceso a la vivienda de un amplio segmento de población y, por consiguiente, se ha retrasado la edad de emancipación. Esto nos lleva a escuchar y leer recurrentemente que España tiene en la vivienda un problema.
El primer hecho irrefutable es que la oferta es insuficiente y no es capaz de acercarse a las necesidades en los municipios con mayor demanda, lo que provoca una tensión en los precios. En el contexto actual –con una capacidad de ahorro limitada y con tipos de interés disparados en poco tiempo– este es el combo perfecto para confirmar que el acceso a la vivienda es un problema en España.
La situación, por supuesto, no es exclusiva de la promoción de vivienda protegida, sino que afecta también a la promoción de renta libre y a los alquileres –donde más impacta la subida de los tipos de interés–. Pero es especialmente grave en la vivienda protegida, como lo demuestra que, en los últimos cuarenta años, su peso haya pasado de más de la mitad del stock entregado a no alcanzar ni el 10%.
Los datos del Observatorio de Vivienda y Suelo elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana arrojan 111.533 viviendas protegidas terminadas en 1982, un 55,9% sobre el total. Cuarenta años más tarde, en 2022, el número de viviendas protegidas rondaba las 9.000, un 10% de las totales entregadas ese año. Un problema amplificado por la reducción en la promoción de vivienda libre a disposición de los ciudadanos.
Así las cosas, tenemos la obligación de buscar una solución a esta situación que empieza a ser una emergencia en determinadas zonas del país; y la solución pasa, sin ninguna duda, por la colaboración de todos los actores que estamos involucrados en el proceso y especialmente por apostar de manera decidida por la acción público–privada, que nos ha demostrado –aun con sus carencias y fallos– ser la mejor fórmula y responsable de cerca del 90% de la vivienda pública que se ha promovido en España durante los últimos cuarenta años.
Las compañías promotoras estamos en disposición y capacidad de contribuir de forma activa, pero evidentemente no podemos hacerlo basándonos en modelos y cálculos de hace más de una década. La Vivienda Pública de Promoción Privada es posible, pero para ello, es necesaria la viabilidad económica.
Por fin, empezamos a ver a las comunidades autónomas hablar de subidas de módulo, después de más una década congelados, mientras en ese mismo periodo los costes de construcción prácticamente se han duplicado. Evidentemente, tiene que existir un equilibrio. El ciudadano tiene que poder acceder a estas viviendas, pero tenemos que ser todos conscientes de que invertir arriesgando capital y reputación en proyectos que necesitan como mínimo tres años en su desarrollo debe tener una rentabilidad.
No tiene futuro ninguna propuesta en la que el promotor privado no encuentre un motivo económico, más allá de la responsabilidad social, para invertir. Especialmente cuando la mayor parte del dinero proviene del extranjero. Es fundamental que seamos capaces de generar un entorno atractivo de rentabilidad versus riesgo.
La vivienda de protección oficial en alquiler merece un capítulo aparte. No podemos resignarnos a ser uno de los países de Europa con menos vivienda protegida de alquiler (2,5% de las viviendas frente al 9,3% de media en Europa) y sin ninguna plataforma privada de un tamaño significativo, como si las hay en Alemania y Holanda, por ejemplo.
Salvo muy honrosas excepciones, donde algunas administraciones están realizando planes de vivienda que deberían imitarse a nivel nacional, la estadística nos demuestra que son testimoniales. Seguimos acomplejados, proponiendo rentabilidades por debajo de cualquier coste de financiación o inversión alternativa y sin las más mínimas garantías de poder cobrar los alquileres, esperando que todo se arregle solo. La crisis de vivienda en España es un reto que requiere de todos para encontrar soluciones sostenibles.
Desde el sector privado estamos comprometidos en el desarrollo de proyectos que aporten viviendas asequibles y de calidad, pero necesitamos un entorno favorable que incluya incentivos fiscales, simplificación de trámites, en especial en la gestión urbanística y acceso a suelo adecuado por parte de las autoridades públicas.
La inversión privada puede impulsar la construcción de más viviendas, pero también es crucial que desde la Administración se promuevan políticas de vivienda a largo plazo, se garantice la seguridad jurídica a los inversores y de promuevan financiaciones específicas. Juntos, podemos enfrentar este desafío y garantizar el acceso a un hogar digno en España. El futuro está aún por escribir, y deberíamos ser capaces de hacerlo mejor.
