El alza del precio de la vivienda, resiliente a pesar del endurecimiento de la política monetaria del BCE, está estrangulando el acceso a la vivienda de los ciudadanos. Uno de los indicadores que mejor visibiliza esta situación es la tasa de esfuerzo para comprar vivienda, que ha subido en los últimos doce meses en Madrid y Barcelona. Los ciudadanos (con menos poder adquisitivo debido a la inflación y muchos de ellos con salarios congelados) necesitan ahorrar más de seis años de salario íntegro para convertirse en propietarios.
En concreto, en la capital española se requieren 6,39 años de renta anual del hogar para comprar una casa frente a los 4,93 años de 2022. En el caso de Barcelona, el ahorro se eleva a 6,71 años frente a los 6,66 anteriores, según datos de Fragua correspondientes a cierre de septiembre. El software del mercado inmobiliario calcula la tasa de esfuerzo con la renta media por hogar anual comparada con el precio total de la vivienda y si se destinase el 100% del ahorro y se hiciese un pago único. Además, no incluye los gastos asociados a la compra (impuestos, notaría o Registro de la Propiedad).
Un análisis detallado de Madrid desvela que existen diferencias de calado entre los distritos que conforman la ciudad. De hecho, la zona con la tasa de esfuerzo más alta (Salamanca) más que triplica a la que tiene la tasa más reducida (Moratalaz). En el caso de Salamanca, los potenciales compradores tienen que ahorrar 16,24 años para adquirir una vivienda. En términos generales, en esa zona priman los inmuebles con superficies más grandes que la media y con un precio que supera el millón de euros.Sus residentes son mayormente familias con alto poder adquisitivo mientras que el comprador que apuesta por este mercado lo hace sabiendo que se trata de una "inversión segura", explica Alejandro Bermúdez, CEO y cofundador de Atlas Real Estate Analytics.
La tasa de esfuerzo también es especialmente abultada y supera el doble dígito en otros ocho distritos de la ciudad. En ese grupo están Chamartín (14,21), Centro (13,42), Chamberí (13,38), Villa de Vallecas (11,88), Fuencarral (11,77), Vicálvaro (11,63), Retiro (11,49) y Moncloa (10,81). Por contra, el esfuerzo de compra es menor en Moratalaz (4,2), Latina (5,71), Puente de Vallecas (5,94), Villaverde (6,15) y Carabanchel (6,39).
Mención especial merece Moratalaz, el único distrito de los dos grandes mercados del país en el que hay que ahorrar menos de 5 años de salario íntegro para comprar una vivienda. Según el análisis de Fragua, esta zona ubicada al sureste de la capital española está compuesta en su mayoría por viviendas de tamaño medio (90 m2), con tres habitaciones y construidas entre 1975 y 1995. Su precio medio supera los 209.000 euros.
"Este barrio se caracteriza porque no es una zona donde haya habido mucha movilidad de los vecinos, por lo que el volumen de compraventas no es muy alto, aunque la población envejece cada vez más. Se trata de una zona que en origen fue desarrollada (la mayor parte de ellas) por cooperativas de viviendas", señala Bermúdez. Moratalaz, Carabanchel, Fuencarral y Centro son los únicos distritos donde la tasa de esfuerzo ha bajado de un año a otro, aunque de forma moderada.
¿Y qué ocurre en Barcelona?
Allí se encuentra el distrito con la tasa de esfuerzo más alta de las dos grandes ciudades: Ciutat Vella. El potencial comprador necesita ahorrar 18,6 años de salario íntegro para adquirir una vivienda. El precio medio supera los 446.000 euros y la superficie de las casas es inferior a los 130 m2, aunque también abundan las que tienen entre 50 m2 y 70 m2.
"Se trata de una zona muy turística, por lo que se han llevado a cabo numerosas reformas enfocadas a adaptar las viviendas a este propósito. Las casas tienen hasta tres habitaciones. El 32% de la población vive de alquiler, y el 60% de las viviendas están habitadas por 1 o 2 personas. En cuanto a la edad de los residentes, principalmente tienen entre 25 y 50 años, pero fundamentalmente es población muy joven", dice Bermúdez.
El esfuerzo para convertirse en propietario también es considerablemente alto en los distritos de Sarrià-Sant Gervasi (14,81), Gràcia (12,16), Sants-Montjuic (12,07) y Eixample (11,92). En el primero predominan las viviendas con un precio medio superior al millón de euros y superficies que superar los 200 m2. "Es una zona puramente familiar con viviendas muy amplias que se caracterizan por tener 3, 4 dormitorios o más. Un 23,77% de los residentes vive de alquiler, y más del 50% en viviendas están habitadas por más de 2 personas", detalla CEO de Atlas Real Estate Analytics.
El distrito más accesible de la ciudad es Horta Girandó, donde hay que ahorrar 7,9 años para adquirir un piso. Es una zona más económica que el resto. Allí las viviendas tienes precios medios que rozan los 300.000 euros, disponen de entre cuatro y dos habitaciones y tienen superficie de entre 50 m2 y 80 m2. Están en buen estado o para rehabilitar. "Se trata de un perfil de menores ingresos, el 20% de los residentes vive de alquiler y, principalmente, familias con hijos, edad media entre 40 y 60 años", apunta el experto. Este distrito es el único de la Ciudad Condal en el que el esfuerzo ha bajado respecto al año anterior, cuando llegó a 8,2 años. Además de Horta Girandó, las tasas de esfuerzo más reducidas son las de Nou Barris (8,84) y Sant Martí (7,44).
¿Qué pasará en 2024?
El mercado inmobiliario español se ha desacelerado en los últimos meses a un ritmo más moderado de lo esperado por el consenso de expertos. Lo ha hecho a pesar la subida de tipos del BCE, que ha endurecido las condiciones de financiación. En líneas generales, en los últimos meses se han reducido las operaciones de compraventa, la concesión de los préstamos hipotecarios ha bajado y los precios se han enfriado. Ahora, la gran pregunta es saber cómo se comportará el mercado en 2024. En lo que respecta a los precios de compraventa, la previsión de Atlas Real Estate Analytics es que seguirán al alza en los grandes mercados del país.
"Ahora están muy estabilizados, sin embargo, en las grandes ciudades donde no hay promoción de obra nueva, seguirán aumentando especialmente influenciados por el crecimiento del precio del alquiler que mejora el atractivo inversor de las viviendas con los aumentos de rentabilidad", dice el CEO y cofundador de la compañía.
En cuanto a las operaciones de compraventa, el experto considera que se encuentra en una fase de estabilización. "Las operaciones de compraventa a nivel particular se han reducido por el incremento del coste de la financiación, sin embargo, es probable que estos costes no se vayan a reducir, por lo que, al final, el mercado seguirá en marcha y 2024 seguramente supere los números de 2023", dice.
