La venta de vivienda de obra nueva sigue viviendo un buen momento. Las razones de que se mantenga la demanda sostenidamente durante los últimos años complejos a todos los niveles, rodeados de inflación y subidas de tipos de interés, son fundamentalmente dos.
La primera: La vivienda de obra nueva es un activo escaso (apenas una de cada cinco viviendas vendidas es nueva) y muy diferenciado de la segunda mano. Además, ofrece una eficiencia energética que permite ahorrar, aislamiento acústico mejorado, equipamientos como los suelos radiantes que mejoran las posibilidades decorativas al hacer desaparecer radiadores, proliferación de terrazas que abren las viviendas al exterior y mucho más.
Todos estos detalles escasean o simplemente no existen en las casas de segunda mano. Los que ya contamos con una importante experiencia en el mundo inmobiliario, comparamos este momento con la aparición de las televisiones en color en el mundo audiovisual: pocas unidades y muy caras frente a un producto mucho más barato y parecido -en blanco y negro-, pero en absoluto sustitutivo.
Y la segunda razón: El comprador extranjero está más fuerte que nunca. Como apuntan todas las estadísticas, los extranjeros están comprando desde 2022 más casas que nunca en España. Según el último dato de compraventas de abril a junio publicado por el Colegio de Registradores de la Propiedad, la demanda internacional protagonizó el 15% de las transacciones totales.
Centrándome en el segundo de estos fundamentales, la gran presencia del comprador foráneo en el mercado residencial es beneficiosa para el sector, ya que complementa al comprador nacional en el segmento de la vivienda vacacional, pero también lo es para la economía en general por lo que conlleva la 'exportación' de estas viviendas. Además, los ingresos del cliente extranjero están vinculados con ciclos económicos diferentes a los que vivimos en la economía española, por lo que estabilizan el patrón de demanda de un sector cíclico como es el inmobiliario.
Vayamos por partes con estos tres beneficios tan singulares del comprador extranjero: En términos cuantitativos no me gustaría quedarme en estadísticas. Un buen ejemplo de lo que estamos mencionando es Aedas Homes, promotora especializada en obra nueva líder del mercado español, que en 2022 vendió casi un tercio de sus viviendas a clientes extranjeros, lo que supone el 28,7% del total de las reservas que cerró la compañía, unos 10 puntos más que en 2021.
Durante este 2023 el protagonismo internacional se ha mantenido en Aedas Homes, tal y como refleja uno de los nuevos proyectos estrella lanzados en mayo en Tenerife: Solum. En este residencial de 160 viviendas, que ha sido diseñado pensando en esta demanda foránea de poder adquisitivo medio y alto, Aedas Homes ya ha cerrado más de 40 transacciones, el 95% a clientes internacionales.
Y por último, en términos económicos, estas ventas a internacionales crean una riqueza extra porque atraen capital exterior. Dicho de otro modo, estamos 'exportando' viviendas, pero al tratarse de productos que por su naturaleza no son transportables la economía en general se beneficia de un segundo ingreso: todos los gastos que realiza el propietario extranjero en nuestro país a todos los niveles (restauración, cultura, transporte, etc.).
Sólo Aedas Homes vendió cerca de 600 viviendas por 265 millones en 2022 convirtiéndose en la gran compañía 'exportadora' de casas de España -a razón de un precio medio próximo a los 500.000 euros-.
Y en términos inmobiliarios resulta fundamental señalar que el cliente internacional hace más resiliente a las empresas que cuentan con una cuota importante de comprador extranjero porque sus ingresos proceden de economías con un patrón económico diferenciado. Estos clientes internacionales provienen, fundamentalmente, de Centroeuropa después de que el peso del cliente británico haya descendido desde el Brexit.
Hablamos, por tanto, de una demanda de vivienda de obra nueva de calidad que comenzó a aflorar con fuerza tras el Covid-19 y que mira a España como 'La Florida Europea' atraído por la calidad de vida y seguridad que ofrece nuestro país. Todo un valor añadido que fortalece el real estate español.
