Hablar de la propiedad de vivienda en España no es sencillo. La evolución del país de propietarios hacia el país de arrendatarios se ha fraguado a través de cambios económicos y sociales de distinto calado que han modulado las preferencias sobre la tenencia de vivienda hasta imponer prácticamente a la fuerza un modelo que hace unos años escogía una minoría.
El régimen de tenencia en propiedad se incentivó ya en la Dictadura. "No queremos una España de proletarios sino de propietarios" fue uno de los eslóganes del régimen que verbalizó en 1959 el ministro franquista de Vivienda, José Luis Arrese durante un homenaje que le brindaron los agentes inmobiliarios. Los incentivos a la vivienda en propiedad frente a otras formas de tenencia alternativa no solo se prolongaron durante y después la Transición sino que se enfatizaron todavía más. Un estudio de 2017 sobre las burbujas inmobiliarias en España firmado por Clara Martínez Toledano analizó la evolución del valor añadido de la vivienda en la riqueza de los hogares entre 1984 y 2014: sin contar las deudas, pasó de suponer el 160% de la renta nacional en 1984 a más del 400% entre 2005 y 2008, en plena burbuja inmobiliaria de los años 2000.
La rentabilidad de la inversión fue y es el impulso principal del apego español a la vivienda en propiedad, sin embargo, el acceso a la misma se ha ido endureciendo, mermando la capacidad de endeudamiento y cambiando la tendencia en las dos últimas décadas.
Giro drástico forzoso
La coyuntura económica ha obligado a dar un giro de guion de 180 grados. En datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 el 75,5% de los 18.539.223 hogares registrados en España tenía su vivienda en propiedad frente a un 16,1% que vivía de alquiler. Si bien la preferencia sigue aún decantada a la tenencia en propiedad, la evolución en los últimos 20 años confirma el cambio de tendencia. El análisis de los datos del último Censo de Población y Vivienda, lleva a descubrir que desde 2011 el volumen de propietarios se ha reducido en más de cuatro puntos mientras que el de arrendatarios ha aumentado en casi 14.
Frente a este escenario está el desamparo en el que se mueven los arrendatarios si se atiende a las políticas de ayuda al alquiler. Mientras las viviendas de protección oficial vivieron su máximo esplendor entre los años 80 y los 2000 en aras de mantener esa inercia hacia la vivienda en propiedad, la alternativa del alquiler como recurso habitacional nunca estuvo apoyada por políticas sociales que lo impulsaran, ni siquiera cuando las VPO se apagaron en las últimas décadas en un momento económico más austero.
El foco de ayuda al alquiler social es residual (llega apenas al 2% de los hogares). Las ayudas a los inquilinos quedaron diluidas por apuestas que tomaron más empaque, como la rehabilitación de viviendas ante el descenso de la construcción o el alquiler privado, que endureció las condiciones para los arrendadores. Esto evidencia que el cambio de tendencia se mueve a mayor ritmo que el cambio de mentalidad.
Desigualdad intergeneracional
La vivienda en alquiler se ha considerado durante muchos años como un "estado transitorio reservado a inmigrantes o jóvenes españoles que acababan de abandonar el hogar familiar", indican desde el think tank Future Policy Lab en su informe Vivienda para vivir: de mercancía a derecho. Pero ahora la realidad es otra. Las dificultades económicas restringen el acceso de muchos hogares a las hipotecas, ahorrar para la entrada es imposible para muchos trabajadores y la salida habitacional que aumenta en todos los los grupos de edad está en un mercado del alquiler hoy en día tensionado que intenta apaciguar la ley de vivienda con topes a la rentas mensuales.
Los jóvenes son los más afectados: más del 65% de los jóvenes entre 23 y 28 años son arrendatarios: es la 'generación del alquiler'. En 2002, la proporción de inquilinos entre los hogares menores de 38 años era de en torno al 15% y descendía hasta el 10% entre los mayores de 40 años. Ahora, el alquiler ha experimentado una subida en todos los grupos de edad pero especialmente entre los menores de 33 (+35%) y en la franja de 38 a 58 años, donde se ha duplicado.
Hay una realidad paralela totalmente opuesta, la del aumento de las familias que compran una segunda residencia para alquilar. Los hogares arrendadores (viven en su residencia principal y alquilan otra) pasaron de ser el 2,5% en 2008 a casi el 7% en 2020. Esto, para el think tank "sugiere una dinámica de polarización en el sistema inmobiliario español en la que la proporción de personas que no son propietarias de sus viviendas está aumentando junto con la proporción de quienes poseen más de una".
El informe afirma que el cambio en la estructura de la propiedad ocurrido en las últimas décadas "implica necesariamente desigualdades intergeneracionales". Aquí el examen incide en las facilidades para el acceso a la propiedad; los jóvenes de los 80 y los 90 pudieron adquirir vivienda en un momento en el que las ayudas financieras y fiscales y las políticas orientadas a la compra estaban más extendidas.
La Encuesta Financiera de las Familias (2002-2020) publicada en marzo por el Banco de España apunta que, mientras las tasas de propiedad de la vivienda superaron el 80% entre los mayores de 43 años (aquellos que se beneficiaron del auge de las políticas enfocadas a la compra) en 2002 y 2011, entre los grupos de edad más jóvenes las tasas se presentan bajas (entre el 50% y el 65%) ante la menor facilidad para acumular los ahorros necesarios para comprar una vivienda. Esto se complicó en los años siguientes hasta 2020, cuando la tasa de propietarios cayó en general pero especialmente en los hogares más jóvenes.
Entrando en detalle, la precarización del empleo tras la crisis financiera de 2008, el aumento del paro y el endurecimiento de las condiciones de los préstamos hipotecarios son algunas de las explicaciones al tapón en el acceso a la vivienda en propiedad y del desplazamiento forzoso de muchos hogares hacia la vivienda de alquiler.
