Rafael González-Cobos, un histórico del sector inmobiliario en España y uno de los pocos supervivientes de la crisis del ladrillo, acaba de dar un giro de 180 grados en la estrategia de su compañía, Grupo Inmobiliario Ferrocarril.
El empresario ha lanzado Impact Homes, una plataforma de gestión dedicada al desarrollo de proyectos de inversión inmobiliaria sostenible en España, donde actúa como accionista junto a otros socios y como presidente ejecutivo.
La nueva compañía nace al calor de la alianza que González-Cobos ha sellado con Incus Capital para levantar un nuevo vehículo de inversión junto a un grupo de fondos, principalmente canadienses, que han aportado 40 millones de euros.
La plataforma Impact Homes, que absorbe al equipo gestor de Ferrocarril, será la encargada de gestionar los nuevos proyectos de este vehículo. Por su parte, González-Cobos ha aportado los proyectos en fase de arranque de Ferrocarril, que "dejará de ser una promotora para convertirse en un inversor más", explica el empresario en una entrevista a elEconomista.es.
Con esta aportación de activos Ferrocarril se posiciona como el mayor inversor individual de este nuevo vehículo con el 25% del capital.
A día de hoy, Impact Homes "tiene capacidad para generar un volumen de negocio de 600 millones con la cartera actual de proyectos", explica González-Cobos, que asegura que "ya estamos trabajando para levantar de cara a inicios del próximo año un segundo vehículo, en esta ocasión de 80 millones".
Impact Homes será la encargada de gestionar, no solo los suelos y proyectos que ahora forman parte de este nuevo vehículo, sino también los que han quedado bajo el paraguas de Grupo Ferrocarril y "que no aportaban valor al fondo, que tiene un objetivo de rentabilidad del 15%", explica el directivo.
Asimismo, Impact Homes trabajará en la gestión de proyectos de terceros, especialmente en el mercado del alquiler. Así, cuenta ya con alianzas con fondos, como Q Living, entre otros, para el desarrollo de proyectos de build to rent bajo el modelo de llave en mano, tal y como lo explica el empresario.
La intención de González-Cobos es que Grupo Ferrocarril actúe como un inversor más en los nuevos vehículos que lancen y que estarán gestionados por Impact Homes. "Será con una posición más minoritaria que la actual", apunta el directivo.
Los motivos de este giro
El motivo por el que el empresario ha decidido dar este giro en el negocio de Ferrocarril es la necesidad de dar continuidad y estabilidad al proyecto. "Mi motivación para lanzar Impact Homes era crear una empresa independiente en la que yo no soy el único accionista", explica. "Cuando una promotora está vinculada a un único inversor personal su equipo de gestión debe vivir únicamente de lo que le dé de comer ese inversor. Si quieres poder mantener un equipo de gestión profesional y eficiente como el de Ferrocarril necesitas tener una cierta dimensión para que el coste de ese equipo sea asumible y no pese en exceso en el coste total de los proyectos", detalla González-Cobos.
"A través de la creación de esta nueva plataforma, que se ha creado con el equipo de gestión de Ferrocarril, este tendrá continuidad y los nuevos inversores y vehículos que levantemos darán dimensión al negocio de la misma", apunta.
La plataforma, en cifras
La gestora cuenta actualmente una cartera de 26 promociones inmobiliarias distribuidas entre Madrid, Sevilla, Málaga, Córdoba, Seseña y Valencia, lo que supone más de 3.200 viviendas, de las cuales más del 40% están destinadas al alquiler.
Dichas promociones ya cuentan en un 80% con licencia de obras, algunas de ellas ya están en marcha y el resto darán comienzo a muy corto plazo. Para el otro 20% restante Impact Homes espera disponer de la licencia que le permita iniciar las obras en el segundo semestre de 2023.
"La nueva plataforma cubre la gestión integral del ciclo completo de desarrollo para proveer soluciones de alojamiento asequible y responsable", explica González-Cobos, que asegura que entre los objetivos de Impact Homes está el de "aumentar progresivamente su negocio de gestión de soluciones de alojamiento para terceros".
Así, el empresario destaca que, en esta línea, la compañía actúa con la determinación de crear valor y dar respuesta a las necesidades de habitabilidad y deseos tanto de la generación actual como de las futuras por lo que está comenzando a explorar opciones como el Coliving y el Senior Living".
