Vivienda - Inmobiliario

Estas son las posibilidades para aquellos que ya no pueden pagar su hipoteca

  • El primer paso es comentar la situación al banco, que ofrecerá una solución
  • El proceso de reestructuración de la deuda tiene hasta tres fases
  • Incluso en caso de perder la vivienda, el inquilino tiene algunas opciones
Foto: iStock.
Madrid

Los elevados tipos de interés, consecuencia de la actual política monetaria restrictiva del Banco Central Europeo, perjudican a las familias que están encontrando dificultades para pagar sus hipotecas. Los bancos españoles están suscritos al Código de Buenas Prácticas del Banco de España, el cual les obliga a proteger a aquellos clientes en situación de vulnerabilidad.

Si bien la entidad puede llegar a embargar y subastar la vivienda de aquellos inquilinos que dejen de pagarla, existen diversas soluciones para evitar llegar a este escenario.

Actuar lo antes posible

El primer paso es acudir al banco para hacerle saber la situación, de forma que se encuentre una solución lo antes posible. La entidad cuenta con un plazo de un mes para elaborar un nuevo plan de reestructuración de la deuda del préstamo. Cabe resaltar que a más meses de impagos se acumulen, menos margen de maniobrabilidad le quedará a la persona afectada, de ahí la necesidad de actuar cuanto antes.

Además, el cliente puede proponer a su banco una serie de alternativas y este debe considerarlas, las cuales son:

-Carencia de pago de capital durante cinco años: período donde no se reflejará en la cuota mensual la parte de la hipoteca destinada a la devolución del préstamo. Con esta opción, las cuotas a pagar más adelante se incrementarán, con un lapso temporal de pago de intereses más dilatado, o con la posibilidad de devolver de una vez la totalidad de la cantidad no amortizada.

-El interés se reduce hasta el Euríbor +0,25% en el plazo de carencia. Durante un espacio temporal de hasta 5 años se pagarán solo los intereses, que serán más suaves de lo habitual.

-Ampliación del plazo de devolución del préstamo hasta los 40 años, posibilidad que repercutiría positivamente en las cuotas mensuales. Pero esto significará también el pago de intereses más elevados, debido a precisamente esa dilatación del plazo.

-Unificación de varios préstamos (en el caso de, por supuesto, contar con más de uno), lo que reduce la cantidad que se paga en intereses al banco.

-Amortización anticipada de parte o de la totalidad de la hipoteca en un plazo de 10 años, sin que ello conlleve ninguna comisión.

Otras ayudas adicionales

Puede que las nuevas condiciones que ofrezca el banco sean insuficientes para el cliente, que seguiría sin poder cumplir con los pagos de su préstamo hipotecario.

El cliente podrá pedir a su entidad una quita parcial de la hipoteca, siempre que la nueva cuota propuesta (en la que solo se pagan intereses durante un plazo de cinco años) implique más de la mitad de los gastos del hogar. La quita supone una rebaja en la parte aun no amortizada del préstamo, y es un derecho que el cliente tiene incluso si ya estuviese en marcha un proceso abierto de embargo de la vivienda.

Estos son los tipos de quita que se pueden pedir:

-Reducir la deuda en un 25%.

-Quita equivalente a la diferencia entre el capital pagado y el que guarde la misma proporción con el dinero total prestado que el número de cuotas satisfechas por el deudor, sobre el total de las debidas.

-Quita equivalente a la mitad de la diferencia entre el valor de la vivienda y el que resulta de sustraer al valor inicial de tasación el doble de la diferencia con el préstamo. Esto cuando el primero sea inferior al segundo.

Un último recurso

Cuando la persona siga sin poder cumplir con los requisitos, se pasará a un proceso de dación de pago en un período de 12 meses (siempre y cuando no se haya anunciado la subasta de la vivienda). Se debe añadir que el beneficio para el banco de la hipotética venta de la vivienda puede ser menor a la cantidad de hipoteca que resta sin pagar. En ese escenario, se deberá abonar al banco la cantidad que equivalga a la diferencia.

Volviendo a la dación, esta quiere decir que la entidad bancaria toma posesión de la vivienda, cancelándose con ello la deuda y sin importar la cantidad que resulte de su venta. Por tanto, la cancelación de la deuda conlleva que ni el afectado ni los avalistas tendrán obligaciones con el banco desde ese momento.

Se puede negociar con el banco el reparto de los beneficios por la vivienda, desde el momento en que esté dispuesto a realizar este movimiento. Es necesario ayudar a la entidad a conseguir un comprador para que esto suceda, pero también los beneficios por venta deben ser superiores a la cantidad antes debida y no satisfecha. Finalmente, desde que tenga lugar la dación se puede solicitar que se siga habitando la vivienda durante un plazo de hasta dos años. Cada año se abonará entonces el 3% de la deuda no devuelta, y ante incumplimiento el banco podrá exigir una comisión por demora, con un interés del 10%.

No todos pueden pedir estas ayudas

La reestructuración de la hipoteca requiere de varios requisitos que acrediten la situación de vulnerabilidad en la que se encuentra el hogar:

-Los ingresos totales de la unidad familiar no pueden triplicar el IPREM o Índice Público de Renta de Efectos Múltiples. Esto se traduce en 1.694,70 euros, pero la cantidad sube si un miembro de la familia tiene dependencia o discapacidad, a 2.259,60 euros.

-La cuota de la hipoteca supera el 50% de ingresos netos de toda la unidad familiar. Con un familiar dependiente o discapacitado el porcentaje se queda en el 40%.

-Alteración importante de las circunstancias económicas de la familia en los cuatro años previos: crecimiento de la carga hipotecaria en al menos un 50%, incremento de miembros del hogar (familia numerosa), cambio a familia monoparental, miembro de la familia sometido a violencia de género, o diagnóstico de una discapacidad superior al 33% de algún miembro de la unidad familiar.

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