El envejecimiento de la población y la mayor esperanza de vida están impulsando la demanda de residencias de mayores. Sin embargo, el mercado español tiene un elevado déficit de camas atendiendo a las recomendaciones de la OMS, por lo que sería necesario desarrollar 13.700 plazas adicionales a las que ya están proyectadas para el periodo 2022-2025; es decir, el mercado necesitaría crecer en 115 residencias de ancianos. Para el periodo 2025-2035, la cifra se eleva a 120.000 plazas nuevas o 1.000 nuevas residencias, según el informe Residencias de mayores y Later Living. Fortaleza de inversión y nuevos modelos operativos, elaborado por JLL.
La tasa de cobertura sugerida por la Organización Mundial de la Salud (OMS), cuyo ratio recomendado es de 5 plazas por cada 100 personas mayores de 64 años, es en nuestro país de 4,18, siendo uno de los ratios más bajos en Europa. El informe de la consultora inmobiliaria explica que la tasa de cobertura continuará reduciéndose en los próximos años pese a los nuevos proyectos ya en marcha debido al acelerado envejecimiento de la población, por lo que "siguen existiendo una gran necesidad y oportunidad de inversión en nuevos desarrollos".
Entre los años 2008 y 2022, la consultora detalla que el número de plazas ha aumentado un 16% hasta superar las 389.000 plazas este año, distribuidas en más de 5.500 residencias, con un crecimiento anual del 1,1%.
El stock actual está formado, principalmente, por plazas en residencias privadas (un 60% del total) que representan además la mayoría de las residencias en proyecto (con un 83% del total de plazas futuras).
Por tamaño, la mayor parte (48%) del stock se concentra en residencias de menos de 50 plazas, si bien el 89% de nuevas plazas proyectadas corresponde a residencias de mayor tamaño (más de 100 plazas).
En cuanto a su distribución geográfica, el 54% del stock actual de residencias de mayores se concentra en las ciudades de menos de 80.000 habitantes, si bien se observa un cambio de tendencia en el mercado, con cada vez más inversores que centran su interés en áreas urbanas de más de 80.000 habitantes para los nuevos desarrollos.
Las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona concentran cerca de 70.000 plazas operativas y más de 6.000 plazas proyectadas. En conjunto, ambas ciudades representan el 17% del stock total y reúnen el 24% de las plazas futuras.
Operadores e inversión
En la actualidad, los 15 principales operadores privados gestionan un 22% del stock total de plazas en España, mientras que concentran el 50% de las plazas en proyecto. Operadores como DomusVi, Orpea, Korian, Colisée o Amavir también se expanden por Europa con fuerte presencia en Bélgica, Francia, Portugal, Alemania o Italia.
La inversión en residencias de ancianos asciende a 389 millones de euros hasta el tercer trimestre de 2022, si bien cae un 48% respecto al mismo periodo de 2021, influido por el fuerte repunte de la actividad inversora que se había experimentado tras el impacto inicial de la pandemia.
Más allá de principales ciudades como Madrid y Barcelona, continúa creciendo el apetito inversor por otros mercados como Alicante, Asturias, Baleares, Málaga, Salamanca, Vizcaya o Valladolid. Estos mercados han concentrado la mayor parte de la inversión en el sector healthcare desde 2021.
"En cuanto al origen del capital, la inversión doméstica en las residencias de ancianos se ha incrementado significativamente en los últimos trimestres (+50%). Entre los inversores más activos se encuentran las SOCIMIs que acumulan un 55% del volumen total invertido en nuestro país durante los primeros nueve meses de 2022", explica Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL España.
"Si bien las operaciones de forward funding y forward purchase han sido muy habituales en este mercado, el contexto inflacionario actual esta provocando un giro hacia operaciones corporativas y joint ventures, donde tanto el riesgo como el retorno de las mismas, se reparten de manera conjunta desde el inicio", concluye Pardo.
Según se desprende del mismo informe, se observan ya en el mercado conceptos como Retirement Living, Senior living o senior cohousing, que hacen referencia a un modelo al alza donde personas senior no dependientes conviven, bien en un único edifico o en un conjunto de viviendas independientes completamente adaptadas.
El modelo, mucho más evolucionado en otros países de Europa, se caracteriza por ofrecer servicios y ciertas áreas comunes como comedores o salas de estar, que facilitan la interacción y convivencia entre los residentes.
Las unidades suelen estar diseñadas para una o dos personas, por lo tanto, de 1 a 3 habitaciones y ofrecen multitud de servicios a demanda acordes con las necesidades de este segmento de población mayor que no es dependiente.
La evolución de este formato es aún lenta en España por la ausencia de normativa, esperamos que otras comunidades autónomas vayan regulando esta actividad en los próximos meses.