Un mejor estilo de vida en comunidad para los mayores. El concepto del Retirement Living se encuentra en fase de desarrollo en España con una oferta limitada de complejos residenciales actualmente en funcionamiento, pero con una demanda fuerte por parte de una parte de la población que busca un mejor estilo de vida además de la posibilidad de hacerlo en comunidad, con unas viviendas más adaptadas a las necesidades de los mayores de 70 años y con servicios de valor añadido.
Los complejos residenciales para jubilados o de Independent & Assisted Living como se conocen en el mundo angloparlante (Vida Independiente & Vivienda Asistida) se popularizaron en EEUU durante la década de los 80, mientras que en el Reino Unido nacían los primeros complejos de este tipo en los años 90.
Tras más de un lustro de auge de varios segmentos residenciales como las residencias de estudiantes, geriátricos y residencial en alquiler, el segmento del senior living español comienza a observar una nueva ola de apetito inversor al amparo de los buenos fundamentales demográficos y la variedad de ejemplos exitosos que existen de comunidades integradas para jubilados como Ciudad Patricia en Benidorm (1983), los edificios de Las Arcadias (que nació con edificio residencial en Barcelona en 1985) y Forum Mare Nostrum en Alfaz de Pi desarrollado a principios de los 2000.
Creciente demanda
España y el resto de Europa tienen una población envejecida y un número creciente de jubilados que alimentan la demanda de opciones de jubilación no solo en la costa mediterránea si no también en grandes ciudades. A medida que la brecha de tiempo entre la jubilación y el momento en que las personas requieren cuidados más intensivos comienza a aumentar también crece la demanda para complejos residenciales de Independent Living.
España, además, se beneficia por no solo tener demanda latente de españoles en edad de jubilación si no una creciente demanda de europeos con mayores ingresos que buscan alternativas en la costa española para ampliar su jubilación donde pueden disfrutar de una mejor calidad de vida y jubilarse en una comunidad segura con una variedad de servicios y comodidades.
Los mayores de 65 años representarán cerca del 26% de la población nacional en 2035
Se espera que la población española mayor de 65 años aumente hasta representar cerca del 26% de la población nacional en 2035 por encima de su nivel actual de c. 19% (INE, 2021) y la Comisión Europea pronostica que la población de España sea una de las más envejecidas de Europa en 2045 con un Ratio de Dependencia de la Vejez (OADR) de 61,2 personas mayores de 65 años por cada 100 personas en edades entre 24 y 64. Por esto, no es un una sorpresa que promotores, emprendedores y fondos de inversión hayan iniciado una carrera para crear nuevos espacios para satisfacer la creciente necesidad de soluciones habitacionales para seniors.
Algunos de los operadores con mayor experiencia en España en senior living (o alojamiento para personas mayores) son grupos promotores inmobiliarios especializados en el mercado residencial que han diversificado su actividad hacia el programa senior (como los fundadores de Forum Mare Nostrum y Las Arcadias de Layetana). Además, los operadores de residencias geriátricas tradicionales han comenzado a expandir su actividad hacia este segmento de personas mayores que no requieren atención médica (como la marca Adorea de DomusVi).
El modelo de negocio
En mercados como EEUU, Reino Unido, España, Australia y Nueva Zelanda existen distintos modelos operativos que implementan los operadores para gestionar sus complejos de senior living -por ejemplo, la posibilidad de comprar un derecho de uso o Lifetime Right of Use, o la adquisición de la propiedad en pleno derecho con una tarifa de administración diferida o Deferred Management Fee así como modelos de gestión en alquiler. Existen una variedad de factores que afectan a cada país o mercado de manera diferente, como las implicaciones fiscales, los seguros de salud privados y pensiones públicas/privadas, el poder adquisitivo de los residentes y el ahorro promedio de los hogares, las preferencias culturales, etc. En España hoy en día hay ejemplos de resorts que operan con modelos de alquiler, contrato de cesión y venta de derechos de uso. En los próximos años se verá qué modelo resulta ser el más deseado por los ocupantes y por los inversores, que no siempre son los mismos.
Más interés de los inversores
El interés inversor ha crecido durante los últimos años y, a medida que crece el número de inversores con interés en estudiar este sector, varios ya han dado el paso de acometer sus primeras inversiones. Hoy, los grupos que están siendo pioneros en el sector son la socimi Adriano Care que gestiona Azora, la reit belga Care Property Invest, la SCPI francesa Euryale y PineBridge Benson Elliot que participa en la expansión de Las Arcadias junto con la promotora Layetana.
Dado el carácter incipiente del mercado de inversión de senior living en toda Europa, aún es pronto para establecer rentabilidades prime. También puede variar según el modelo de negocio (alquiler puro, modelo de propiedad, híbrido, etc.) o incluso según el uso del suelo (residencial, dotacional, etc.). Sin embargo, al ser un sector nuevo, pueden observarse rentabilidades por encima de otros segmentos comparables como las residencias de ancianos o las residencias de estudiantes que están entorno al 4,5% o menos. No obstante, la proyección es que las rentabilidades en España para activos de senior living se acerquen a los proyectos residenciales (BTR) -igual que lo que ha ocurrido en otros países europeos y que las rentabilidades se vayan ajustando a medida que el sector se vaya consolidando-.
Alicante y Málaga, los focos
Hasta la fecha, las provincias de Alicante y Málaga han concentrado la mayoría del interés de inversores y operadores de retirement villages en España gracias a su posición de liderazgo como destino de jubilación para europeos, su clima y calidad de vida. Alicante, de hecho, se ha consolidado como la provincia que más inversores institucionales ha atraído a su sector de retirement living tras la reciente adquisición de Azora, la adquisición por parte de la SCPI francesa, Pierval Santé de la residencia que gestionaba Evangelisches Johanneswerk en la Nucía y el sale & leaseback firmado entre Care Property Invest y Forum Mare Nostrum en Alfaz del Pi.
En este sentido, la Costa Blanca se beneficia por tener una larga historia como destino popular para jubilados europeos, siendo hoy la tercera provincia con la mayor comunidad de extranjeros tras Madrid o Barcelona con casi 400.000 personas (INE, 2021) y además siendo el hogar de cerca de un cuarto de la comunidad de expatriados de países de la EU15, Suiza y Noruega que actualmente vive en España.
En las ciudades españolas pueden funcionar distintos modelos de vivienda para mayores y en los próximos cinco años, se prevén varios proyectos nuevos y su éxito dependerá mucho de la combinación de diseño, servicios, viabilidad por tamaño y modelo de negocio para los clientes.
C&W tiene un equipo dedicado al asesoramiento y consultoría a inversores, operadores, promotores y bancos que tienen interés en este sector. El equipo de mercado de capitales cubre también la inversión en residencias de estudiantes, inversión residencial en todos sus formatos y el sector de la salud y educación, habiendo asesorado en sale & leasebacks de clínicas y geriátricos recientemente.
