Vivienda - Inmobiliario

Los centros comerciales regresan al radar de los inversores

  • El sector muestra recuperación en ventas y visitas
  • Es fundamental la convivencia entre es espacio físico y el comercio 'online'

En España hay 570 centros comerciales. Un sector resiliente que poco a poco muestra su recuperación antes las últimas crisis dando signos de crecmiento. El año pasado se cerró con 1.520 millones de visitas y más de 40.000 millones de euros de facturación. Las cifras conseguidas llevan al sector a afrontar el futuro con optimismo atrayendo el interés del consumidor y del inversor, que vuelve a poner en radar a los centros comerciales. Así lo han mostrado distintos expertos del sector en la II Gran Jornada Inmobiliaria: El sector como motor económico de España organizada por elEconomista.

Entre 2014 y 2018 se invirtió en retail 2.000 millones de euros en compras, tal y como señala José Manuel Lovet, CEO de Commercial Real Estate de Grupo Lar y gestor del portfolio de Lar España, si bien es cierto que en 2019, "debido al cambio de paradigma de cómo era de disruptivo el cambio del online empezó a haber dudas. Esto nos llevó un poco a que los inversores dieran un paso atrás". A ello se unió posteriormente la crisis del covid, que llevó a los centros a cerrar la mayor parte de su actividad, a excepción de los supermercados y las tiendas básicas.

La situación actual muestra que las visitas y las ventas vuelven a los centros comerciales, por lo que desde Grupo Lar piensan que "el sector inversor está empezando a volver a mirar a los centros comerciales". Lo focalizan en dos razones fundamentales: "Por su valor intrínseco y que han probado su resiliencia y en segundo lugar porque están "baratos" en comparación con el resto de los activos inmobiliarios", añade Lovet. El experto señala que "un buen centro comercial está dando una rentabilidad de hasta el 8%", por lo que el spread de diferencia con otros activos del sector inmobiliario "está siendo un elemento de atracción enorme. El inversor quería ver si las rentas eran sostenibles y se ha demostrado, por lo tanto está volviendo". 

Algo en lo que coincide Luis Lázaro, managing director de Merlin Properties, "el mercado de inversión está volviendo. Se han producido operaciones en el primer trimestre y hay interés de sacar producto al mercado para que se junte oferta y demanda. El diferencial es bastante grande para la calidad de producto y comparativa con otra tipología de activos", quien matiza que "parte de esa resistencia a invertir en retail lo daba la especialización y la necesidad de capital muy especialista para gestionar. Una vez que se ha demostrado que el sector es resiliente, que las rentas son sostenibles, que ha habido flexibilidad entre operadores y propietarios para seguir adelante con el modelo actual el inversor va a volver". Además, Lázaro destaca que el sector no ha dejado de invertir, "hemos invertido mucho en todas las reformas de nuestros activos para acomodarlos a las nuevas necesidades y hábitos de consumo, también han invertido mucho dinero los operadores para adaptar las tiendas".

"Hay operaciones en curso y players muy interesantes analizando oportunidades. El retail es un catalizador de grandes volúmenes de inversión, eso, sobre todo en 2019, 2020 y 2021, no se ha podido ver, pero ya ha habido operaciones este año y va a haber más que van a reforzar que el apetito inversor se ha reactivado", añade Jesús Silva, general manager de Cushman & Wakefield España.

Y es que en España, donde la oferta es poco homogénea, hay potencial para desarrollar nuevos centros comerciales. Así lo considera Sebastián Palacios, CEO de Carmila España e Italia: "Tenemos regiones o provincias con una concentración importante de oferta y, quizás, con niveles próximos a la saturación y en el otro lado regiones donde hay muy poca oferta y ahí se deduce un potencial significativo para desarrollar proyecto nuevos".

"El sector se ha recuperado, la gente ha seguido consumiendo"

La pandemia sanitaria dejó tiempos complejos para este sector, pero a lo largo de 2021 mostró flexibilidad y recuperación ante dicha crisis, y en la primera mitad de este ejercicio "estamos llegando, o incluso superando, cifras de ventas y de afluencia similares a las de 2019", apunta Lázaro, quien añade que "el sector se ha recuperado, la gente ha seguido consumiendo".

En lo que coincide Lovet, aunque matiza que "hay distinta velocidad y actividades que se han recuperado más rápido que otras. La evolución sigue siendo claramente positiva. El estado de ánimo de la comunidad de los centros comerciales es positivo. Se ven nuevos proyectos, comerciantes con ganas de expandirse, inversores también con ganas de invertir, reformar y transformar esos centros".

A pesar de las cifras optimistas de los primeros meses del ejercicio, han surgido dificultades que pueden afectar el comportamiento del sector, como la inflación y la pérdida del poder adquisitivo por parte del consumidor. En este sentido, el CEO de Carmila en España e Italia muestra "una visión optimista pero prudente" y es que, "en grandes líneas, hay una recuperación de la confianza del cliente, de las ventas, que va parejo con las afluencias y de la confianza del comerciante, lo que se traduce en apertura de nuevas tiendas". Motivos que, además, hacen que haya una "cierta reactivación del mercado de la inversión, productos de calidad llegan al mercado. Estamos viendo inversores internacionales que ponen su ojo en nuestro mercado, se han comprado centros importantes y se están negociando operaciones importantes".

Un contexto que esperan que se mantenga pese a las dificultades mencionadas que pueden afectar de cara a la segunda mitad del año. "Son efectos limitados en el tiempo. Nosotros miramos lo positivo, una campaña de verano que parece que va a ser extraordinaria con la vuelta del turismo, lo que es muy importante para la economía española y el ahorro que debe alimentar la recuperación del consumo y probablemente sea uno de los motores de la recuperación de la actividad", expone Palacios.

En línea con un optimismo prudente se muestra Silva de cara a la segunda mitad del año, ya que aunque "venimos de una tendencia positiva y el verano se anticipa bueno, a nivel macro hay una serie de factores que van a afectar, previsiblemente, a las rentas disponibles, que se contrapone con la capacidad de ahorro. Ante esto, el mensaje es optimista pero con cautela, porque al final la inflación, la evolución de los tipos de interés, el coste energético redunda en nuestro bolsillo y afecta al consumo".

Convivencia físico y 'online'

La inversión y el comportamiento presente y futuro de los centros comerciales también pasa por la convivencia entre el canal online y la tienda física. No se trata de establecer una defensa frente al ecommerce, tal y como han destacado los distintos expertos del sector, al ser dos canales de compra complementarios porque el cliente que los utiliza es el mismo.

No hemos visto la digitalización como un enemigo sino como una herramienta de crecimiento

Hay mucho interés de analistas e inversores en esta convivencia por si tiene "un impacto en las ventas, las ventas en las rentas, las rentas en el valor de los activos. Todo eso marcaría el devenir en el mercado de inversión de este producto", explica Lovet. En este sentido, el experto destaca que lo que vienen haciendo para trabajar y evolucionar en la convivencia de estos dos canales es "invertir en capex, gastos para mejorar nuestros centros de manera insistente en los últimos años. Del 2014 al 2020, aproximadamente, se calcula que se ha invertido más de 1.200 millones en capex entre toda la industria de los centros comerciales. Han buscado, además de la convivencia, la experiencia. En esto hay que invertir, en operadores, en servicios, en digitalización y en sostenibilidad, esto es lo que ofrecemos desde el sector. No hemos visto la digitalización como un enemigo sino como una herramienta de crecimiento".

A través de la digitalización "tenemos un gran conocimiento de los usuarios que se acercan a nuestros centros comerciales y con ese perfil puedes hacer campañas, segmentación, marketing... Todo ello dirigido de manera experiencial para que haya menos fricción entre los operadores, los centros comerciales y los usuarios de los mismos. La digitalización te permite establecer la multicanalidad, para que el usuario elija la manera que quiere ser tratado y conectado y llevado hacia esa experiencia de compra", explica Lázaro.

Incorporar la evolución digital dentro de sus negocios es uno de los ejes que sigue la estrategia de Carmila, "estamos transformando los centros en espacios omnicanales introduciendo herramientas que permiten esa transformación y que el cliente inicie la compra en su casa", señala Palacios.

Liberalización de horarios

La liberalización de horarios y días de apertura es, según los expertos, otro de los factores que influye en la experiencia del cliente, así como en la adecuación entre lo físico y lo digital. Este marco regulatorio depende de las comunidades autónomas, por lo que existen distintas normativas dependiendo de cada región. 

"Un centro comercial es un negocio, pero es un servicio", indica Palacios, resaltando la necesidad de "libertad horaria y de apertura en toda España, no en ciertas comunidades en función de los momentos y de la visión política". Además, el directivo destaca "la simplificación de las normativas. Cada región tiene sus disposiciones y hay que invertir muchos recursos humanos y técnicos para entender y gestionar eso, lo que se traduce en coste y retraso, y sumando esto, en deterioro de la calidad de servicio que ofrecemos al cliente. Hay que hacer todo lo posible para incrementar la calidad del servicio". 

"Vemos una avalancha normativa entre las comunidades, muchas muy divergentes, y es muy complicado para las empresas. Tenemos también preocupación en el tema urbanístico. Necesitamos, a parte de una liberalización, una agilización de los procesos, de la toma de decisiones. La voluntad de la comunidades autónomas es positiva, pero hay que salvar ciertas barreras de conceptos del pasado para afrontar problemas del presente y del futuro", concluye Lovet.

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