Dos ofertas sobre la mesa: una de más de 100 millones de euros, correspondiente al proyecto cooperativo de ADU Mediterráneo, y otra por debajo de esta cifra, posiblemente de Grupo Lar. Son los datos que trasladan a elEconomista fuentes conocedoras del proceso de venta de los terrenos de Mestalla, cuya resolución por parte del Valencia CF podría ser inminente. Con estas propuestas tendrá que resolver el club, que parece no tener ninguna otra puja por los golosos inmuebles de la Avenida Aragón tras la retirada del grupo Ceetrus -antigua Immochan, la inmobiliaria de Alcampo-.
Preguntadas al respecto, fuentes de ADU Mediterráneo rehusaron a precisar a este diario el importe exacto de su puja "por motivos de confidencialidad". La compañía, sin embargo, sí explica que ha alcanzado un total de 240 preinscripciones -previo depósito de 3.000 euros a la Confederación Española de Cooperativas de Vivienda (Concovi)- para optar a la compra de una de las 474 residencias que proyecta en el lugar. Tal cifra supondría que la enseña ha reunido "compromisos de pago por la mitad de los pisos en el plazo de solo un mes". Grupo Lar, por su parte, ni confirma ni desmiente su participación en el proceso.
Los datos ahondan en la condición de favorita de ADU Mediterráneo, si bien el club está mirando con lupa la propuesta para asegurarse de su solvencia. El factor precio sí parece cubrir las expectativas. Pese a la aspiración del Valencia CF de alcanzar los 120 millones de euros con la transacción, lo cierto es que rebasar los 100 millones con la venta de las parcelas convertiría la operación en la mayor realizada tras la crisis en la ciudad en cuanto a euros por metro cuadrado de edificabilidad, tal y como subrayan fuentes del sector inmobiliario. El récord, tal y como informó Levante-EMV, lo ostenta en la actualidad la venta por parte de Altamira de un pequeño solar de la calle Chile -muy próximo a Mestalla-, que se vendió en 2018 por más de 1.000 euros el metro de techo.
En el caso de las parcelas de Mestalla la edificabilidad es de alrededor de 100.000 metros cuadrados, si bien conviene tener en cuenta que aproximadamente el 40% corresponde a superficie terciaria, principalmente suelo comercial proyectado entre el semisótano y las primeras plantas de los futuros edificios -un amplio espacio equivalente a El Corte Inglés de la Avenida de Francia-.
En consecuencia, teniendo en cuenta que el suelo comercial es más barato que el residencial en el lugar, la venta del solar por más de 100 millones de euros haría del traspaso de Mestalla una venta de récord, más si se tienen en cuenta otras dos grandes trabas para el futuro comprador: que tendría que costear el derribo de un estadio de fútbol y esperar a que el Valencia CF acabe su nuevo estadio de Corts Valencianes para poder iniciar la actuación. Las previsiones de ADU contemplan la entrega de las viviendas a partir del año 2025, a siete años vista.
En este sentido, Deloitte, la consultora escogida por el club de Peter Lim para la asesoría en la operación conjunta de la venta de Mestalla y el traslado al nuevo estadio, ha hecho una importante labor de pedagogía ante el club para adecuar sus aspiraciones a la realidad del mercado inmobiliario de la ciudad, según ha podido constatar elEconomista. El grueso de los aspirantes en este proceso, incluso los que han quedado por el camino, han subrayado siempre el rigor con el que está trabajando la firma en esta operación.
La duda, sobre las garantías
En tal caso, ¿por qué el Valencia CF no se decide a adjudicar los terrenos a ADU Mediterráneo? En efecto, el fuerte de la oferta cooperativa parece el precio que está dispuesta a pagar. Es capaz de ofertar más al no tener que reservar el beneficio para el promotor. En el caso de los proyectos cooperativos los futuros propietarios son quienes promueven directamente la obra asociados en una cooperativa, lo que les permite realizar una puja superior por los terrenos. Pero en tal virtud subyace también su punto débil: las garantías para el vendedor. En lugar de tratarse de un gran comprador que responde con su patrimonio se trata de centenares de particulares a los que habría que perseguir por separado en caso de impago.
ADU ha tratado de compensar esta debilidad rodeándose de firmas de prestigio. Por un lado, con el respaldo público de la Confederación Española de Cooperativas de Vivienda (Concovi) para la captación de cooperativistas a través de su registro de demandantes. También con la elección de la consultora CBRE para la adquisición del suelo y la comercialización del futuro espacio terciario, y la de Olivares Consultores como socio preferente para la comercialización de las viviendas -cuya oferta ya ha sido expuesta en las oficinas de la firma en la Gran Vía Marqués del Turia-.
Pero el Valencia CF sigue con dudas, y para salvar este escollo, el de las garantías de la operación tanto para el club como para Bankia -conviene recordar que el equipo che mantiene una elevada deuda con el banco y que el principal aval de los créditos es precisamente el suelo de Mestalla- se habrían planteado nuevas soluciones por parte de la cooperativa.
ADU plantea al Valencia CF que la respalde de forma pública para sumar más cooperativistas y dotar de solvencia la operación
En primer lugar, aplazar la adjudicación definitiva de las parcelas y entrar primero en una fase de respaldo público de ADU Mediterránea por parte del Valencia CF. Esta fórmula permitiría a la cooperativa acelerar en el proceso de captación de compradores al acceder directamente a la base social del club, y todo sin que éste se comprometa oficialmente con la compañía. Así, solo al alcanzar el mínimo de cooperativistas acordado por ambas partes, se formalizaría la adjudicación de los terrenos en favor de ADU. "Sería un modelo similar al que estamos llevando a cabo en Madrid con el suelo del Vicente Calderón", tal y como viene subrayando la cooperativa.
Además se ha puesto sobre la mesa -como no podría se de otra manera- la posibilidad de abrir en Bankia la cuenta de la cooperativa, de modo que la entidad financiera tenga acceso en todo momento al capital de la operación. El consejero delegado del banco, José Sevilla, presente hace dos semanas en Valencia para participar en la Junta General de Accionsitas de la entidad, dijo no conocer ofertas concretas por las parcelas, si bien expresó su deseo de que el Valencia CF logre acometer el traspaso.
¿Proceso desierto?
A finales de la pasada semana estaba previsto un encuentro entre Deloitte y el Valencia CF para ultimar la decisión tras analizar el detalle de cada una de las propuestas. Está por ver de qué lado se inclina la balanza una vez analizada toda la información. En cualquier caso, desde el principio del proceso de venta también se contempla la posibilidad de que quede desierto, que ninguna de las pujas logre conjugar con los intereses económicos del club, independientemente de que las ofertas respondan a precios de mercado y cuenten con las garantías necesarias.
No obstante, tal escenario choca con la urgencia del Valencia CF por retomar las obras del nuevo estadio si quiere cumplir con los plazos de la Actuación Territorial Estratégica (ATE) que lo regula y con el imperativo legal de la demolición de parte de Mestalla, sobre cuya ampliación pesa una sentencia todavía no ejecutada que obliga a su demolición. Es por ello que también se ha rumoreado en el sector inmobiliario sobre la posibilidad de que sea finalmente Peter Lim, el propio dueño del club, quien acometa finalmente la inversión a título particular.
