Desarrollar solares pendientes de edificar en núcleos urbanos -en muchos casos, en situación de abandono- y rehabilitar edificios en mal estado son objetivos con los que todos los ciudadanos y empresarios están de acuerdo. La forma en cómo afrontarlos suscita, en ocasiones, diversas opiniones. Es el caso del impulso del Ayuntamiento de Valencia y la Generalitat Valenciana a la polémica normativa que permite a agentes privados solicitar la expropiación de este tipo de activos para su promoción o rehabilitación, siempre que lleven al menos seis años parados, que ha generado recelos entre propietarios y promotores, que alertan de la inseguridad jurídica y los daños patrimoniales que pueden ocasionarse. | Más noticias en la revista digital gratuita elEconomista Comunitat Valenciana.
La Sociedad Impulsora de Solares Ociosos (Grupo Siso), que se creó en enero, ha puesto en primer plano esta herramienta, contemplada en Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana (Lotup) desde 2014, y ha logrado ya iniciar el trámite de expropiación de un inmueble en una de las áreas más codiciadas de Valencia, la calle Ruzafa, zona peatonal junto a la Plaza del Ayuntamiento y enfrente de la futura tienda de Primark.
Siso ha arrancado, también, la tramitación sobre otros tres activos en el centro de la ciudad y dos en Dénia y Calp (Alicante). Fuentes de la compañía indican que, "desde principio de año, hemos estado trabajando de forma coordinada con el ayuntamiento para identificar los solares" que más valor para la ciudad generen, y se han definido los cuatro señalados, "con incumplimientos" recogidos en la normativa.
Los responsables de Siso detallan que "esta vía de negocio viene de un proceso de investigación de cómo entendemos el urbanismo, de forma diferente. El inmobiliario es de los pocos sectores que ha evolucionada poco o nada, y, en el corto plazo, van surgir oportunidades diferentes de desarrollos alternativos. Si hasta ahora se ha usado poco esta fórmula es por el desconocimiento de cómo se debía aplicar".
De hecho, esta estrategia, y la posibilidad de réplica por parte de otras entidades, han llevado al Ayuntamiento de Valencia a definir, a través de una moción, las condiciones y trámites exigidos, mientras que la Generalitat prepara una modificación de la Lotup en este sentido.
Ambas Administraciones afirman que el proceso se abordará "bajo control público y teniendo en cuenta los intereses generales", y que los objetivos finales son regenerar zonas degradadas en los núcleos urbanos ya consolidados -evitando, al mismo tiempo, el crecimiento de la superficie urbanizada- y dar salida a suelos cuyos propietarios -en gran parte, entidades financieras o grandes tenedores, según la Conselleria- se considere que "tienen intereses especulativos, e incumplan, de forma sistemática las órdenes de edificación o rehabilitación".
Garantías para los dueños
"Venimos de una situación de profunda crisis; no es que las empresas no hayan querido promover, sino que no era posible, por falta de recursos, de mercado o de ambas cosas. No es casualidad que Siso haya recurrido a esta herramienta justo cuando el sector ha entrado en fase de recuperación ni que haya seleccionado solares e inmuebles en las mejores zonas de la ciudad y de la costa", critica el director de una promotora valenciana.
"La ley se hizo pensando que iba a ser usada por Ayuntamientos -como ha ocurrido hasta ahora-, pero en todo caso, la iniciativa privada está permitida, y veremos cómo se resuelve cada caso. El Ayuntamiento deberá garantizar que al propietario al que se expropia reciba un justiprecio y que existan controles necesarios para evitar que el que se hace con el suelo o el inmueble pueda cambiar el proyecto o revenderlo. Que no se genere especulación intentando evitarla", dice Francisco Zamora, presidente de la Federación Valenciana de Empresarios de la Construcción (Fevec).
La moción del Ayuntamiento de Valencia establece que el propietario tendrá tres meses para parar el proceso. Para ello, deberá solicitar licencia de edificación o rehabilitación, con proyecto técnico, así como un una garantía financiera por el 5% del coste de las obras.
En el caso del actor privado que inste la expropiación, tendrá que acreditar su solvencia y presentar un aval por un 2% del coste de las obras, junto a una memoria técnica, con anteproyecto y su presupuesto, y una memoria jurídica, en la que justifique que el dueño ha incumplido su deber de desarrollo. Además, la expropiación no será gratuita: se prevé que abone una cantidad al propietario del suelo, que podría rondar el 50% de su valor de tasación, así como todos los gastos derivados de la transmisión de la propiedad.
Siso afirma que "la declaración de incumplimiento no da al agente edificador/rehabilitador ningún derecho preferente frente a cualquiera que quiera desarrollar el solar, iniciándose la tramitación de un programa de actuación aislada donde cualquiera puede presentarse, siendo el Ayuntamiento el que seleccione al agente edificador".
Esta fórmula llega en un momento de reactivación del mercado del suelo en Valencia, tras años de ajustes. En los últimos meses, se han cerrado operaciones de fondos de inversión y empresas, que ven potencial, tanto en demanda como en precios -el suelo se ha revalorizado hasta un 40% este año-.
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