Después de un paso poco glorioso por nuestro ordenamiento jurídico del régimen regulador de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi) instaurado en España en 2009, durante el cual no se ha constituido en nuestro país ni uno solo de estos vehículos, la Ley 16/2012, de Impulso a la Actividad Económica, ha modificado sustancialmente su régimen.
La nueva norma ha intentado simplificar y flexibilizarla regulación legal y fiscal aplicable a esta figura societaria con el objetivo de corregir la anterior situación y promover un vehículo que, bajo el nombre de Real Estate Investment Funds (REIT) tiene amplia aceptación en los países de nuestro entorno. La nueva normativa ha introducido numerosas modificaciones que han ampliado significativamente el número de posibles beneficiarios.
Por un lado, y como posibles inversores, estamos percibiendo un gran interés entre: pequeños y medianos inversores que desean invertir directamente en un portafolio diversificado de inmuebles en alquiler (hoteles, edificios de oficinas, centros comerciales, edificios industriales...) con una tributación muy ventajosa; REIT extranjeros activos en España a través de Socimi no cotizadas, y, fondos de inversión en general.
Pero además, esta figura puede resultar muy interesante para compañías que tengan patrimonios inmobiliarios importantes y quieran rentabilizarlos, tales como: family office o grupos inmobiliarios que deseen obtener financiación en mercados secundarios o en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB); empresas con activos inmobiliarios afectos a explotaciones económicas que deseen obtener financiación o liquidez sin perder el control y aprovechando las ventajas fiscales, o entidades financieras que deseen colocar en el mercado los activos inmobiliarios adquiridos como consecuencia de la insolvencia de sus deudores.
Al margen de mejorar otros aspectos criticados de la anterior regulación como la necesidad de un capital mínimo elevado, la obligatoriedad de invertir en varios inmuebles, la existencia de un período mínimo de arrendamiento excesivamente largo o la limitación a la financiación ajena, el nuevo régimen de las Socimi pretende dar solución a los que se consideraron como sus dos grandes frenos: la existencia de un régimen fiscal no comparable con el de los países de nuestro entorno y la obligación de cotizar en un mercado regulado, con los costes y estrictos requisitos que ello conlleva.
En el primer aspecto, la norma ha establecido que las nuevas Socimi están sujetas a un tipo impositivo del 0 por ciento, tributando los beneficios en la sede del socio cuando éstos son distribuidos y estableciendo una obligación de reparto mínimo de dividendos. Con esto el régimen español se adapta al marco general existente en los países de nuestro entorno. Respecto al segundo asunto, se permite que coticen no solo en un mercado regulado (la Bolsa), sino también en sistemas de negociación multilateral, como el MAB, lo que, dada la mayor flexibilidad y menores requisitos exigidos, hará, con casi total seguridad, que la mayoría acaben cotizando en este mercado, en un segmento para Socimi que se acaba de crear. Las Socimi deben invertir, directa o indirectamente, al menos el 80 por ciento de su activo en inmuebles destinados al arrendamiento y, como norma general, deben distribuir un dividendo mínimo de al menos el 80 por ciento de las rentas del arrendamiento.
En resumen, la nueva regulación de las Socimi debe ser valorada positivamente y puede afirmarse que se han puesto las bases para que sea utilizada por los operadores del mercado inmobiliario. Su concreto éxito o fracaso dependerá de que dichos operadores pierdan el miedo a utilizar un vehículo cotizado como forma de inversión inmobiliaria y, por supuesto, de la evolución en los próximos meses del mercado inmobiliario.
Francisco Soler Caballero es socio del Departamento Mercantil de Garrigues en Valencia.
